脆弱的二房東

“創(chuàng)業(yè)的成果實(shí)現(xiàn)，需要基礎(chǔ)支撐，并不是修一個(gè)辦公室，引入一些投資機(jī)構(gòu)進(jìn)駐就可以催生好項(xiàng)目。”柴火空間創(chuàng)始人潘昊說(shuō)道。

但現(xiàn)實(shí)是后者對(duì)于技術(shù)門(mén)檻以及投資的低要求，讓許多“生意人”無(wú)法拒絕。由于孵化項(xiàng)目大部分是初創(chuàng)企業(yè)，孵化器面臨的投資回報(bào)周期少則一兩年，多則三五年，相對(duì)而言，出租空間能夠在短期內(nèi)獲取一定的商業(yè)利潤(rùn)，因此越來(lái)越多的孵化器將部分空間轉(zhuǎn)租來(lái)?yè)Q取短期的現(xiàn)金流。“二房東”模式也在這個(gè)行業(yè)興起，一些雖然名為孵化器或者創(chuàng)客空間，但實(shí)際上，是類似于聯(lián)合辦公的轉(zhuǎn)租模式。

記者走訪深圳一部分“二房東模式”的孵化器，發(fā)現(xiàn)在這些空間里，出租運(yùn)營(yíng)是比較大的收入占比，而對(duì)于孵化器的內(nèi)容建設(shè)，很多孵化器是心有余而力不足。

孔雀機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人陳鵬福向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，其大部分的營(yíng)收依賴于租金，這部分收益占到總收益的65%到70%。雖然從孔雀機(jī)構(gòu)的官網(wǎng)上能夠看到其提供不少的創(chuàng)業(yè)增值服務(wù)。然而對(duì)于后期入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，這些增值服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量都在下降。

深圳市星塵大海電子商務(wù)團(tuán)隊(duì)在去年12月入駐孔雀機(jī)構(gòu)，其創(chuàng)始人孟大維對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者回憶當(dāng)時(shí)入駐的原因主要是看重其曾孵化過(guò)許多明星企業(yè)，并且提供的租金相對(duì)合理，然而其入駐之后并沒(méi)有接受到資源對(duì)接。“其實(shí)這里面大部分都是租戶，不存在孵化關(guān)系?？兹笝C(jī)構(gòu)很少組織活動(dòng)，偶爾會(huì)有一些創(chuàng)業(yè)課堂，但孔雀機(jī)構(gòu)大部分只是提供場(chǎng)地，每次都有不同的主辦單位，主題因人而異，針對(duì)性不強(qiáng)。”

陳鵬福在早期以較為便宜的價(jià)格租下科興科學(xué)園整層辦公場(chǎng)所，再以散租的形式租給創(chuàng)業(yè)者從中賺取租金差價(jià)。大部分孵化器也主要采用這種方式。在深圳一些較好地段的商用住房租金平均為145元到165元/平方米，租用一層1000平方米的商用住宅，加上物業(yè)管理費(fèi)，價(jià)格最少在15.5萬(wàn)元到17.5萬(wàn)元之間。而根據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，這些地段一般的租金也相對(duì)較高。

深圳南山軟件產(chǎn)業(yè)基地是另一個(gè)孵化器聚集地，不同的是這里聚集的是類似3W咖啡、京東奶茶、飛馬旅等知名的孵化器，這些孵化器背后也有一定的資源做支撐。記者打聽(tīng)發(fā)現(xiàn)，這些孵化器一個(gè)工位(一平方米)的平均租金在1000元/月以上。雖然每平方米單價(jià)差距較大，但考慮到其所承擔(dān)的孵化辦公的功能、孵化器內(nèi)還有一些面積作為會(huì)議室等提供給創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，如此折算下來(lái)，假設(shè)1000平方米只要孵化50個(gè)3到4人的小型團(tuán)隊(duì)就能夠覆蓋租金以及物管費(fèi)。

而10人以內(nèi)是一般初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的規(guī)模，租用這些孵化器的辦公空間對(duì)于這些小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑比租用單間辦公室更為節(jié)省成本。

為初創(chuàng)企業(yè)帶來(lái)的另一個(gè)好處就是，空間內(nèi)聚集不少創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，更有利于新興創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的資源開(kāi)拓。“我們那一屆的孔雀機(jī)構(gòu)的團(tuán)隊(duì)是最好的，團(tuán)隊(duì)之間都比較有感情，就像學(xué)校里的師兄師姐的關(guān)系，平時(shí)有什么問(wèn)題大家都會(huì)互相關(guān)照。”李生2014年在孔雀機(jī)構(gòu)曾待過(guò)一陣子，當(dāng)時(shí)他負(fù)責(zé)一個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，與他同期在孔雀機(jī)構(gòu)辦公的還有Uber深圳、億航無(wú)人機(jī)等。

二房東模式所帶來(lái)的“快錢(qián)”也讓一些個(gè)人經(jīng)營(yíng)者快速進(jìn)入市場(chǎng)，這些個(gè)人經(jīng)營(yíng)者對(duì)于內(nèi)容孵化缺乏資源與經(jīng)驗(yàn)是大部分孵化器目前只能依賴租金的重要原因。

“他們也不想當(dāng)二房東，但是不得不當(dāng)，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)實(shí)力。更現(xiàn)實(shí)的是，如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有錢(qián)也沒(méi)有找到錢(qián)的情況下帶著項(xiàng)目到你那孵化的話，那這些團(tuán)隊(duì)可能也不是太好的項(xiàng)目。”李生告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，其認(rèn)為，孵化器的孵化功能正逐漸弱化。“當(dāng)你要給團(tuán)隊(duì)投錢(qián)的時(shí)候，才會(huì)去考察這個(gè)團(tuán)隊(duì)到底行不行，團(tuán)隊(duì)要把股份給孵化器的話也會(huì)考慮這個(gè)孵化團(tuán)隊(duì)有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，這才是健康自然互相篩選的過(guò)程。如果給房租就能拿股份，兩邊都不認(rèn)真，事情很難成。”