臺海網(wǎng)1月11日訊（海峽導報記者 陳捷 林彬彬/文 葉允平/制圖）昨日，導報“律師來了”開通了購房維權(quán)咨詢熱線，眾多讀者來電咨詢，提出了不少熱點問題，有人關注“購買優(yōu)惠價股東房有哪些風險”，有人咨詢“遭遇樓盤爛尾能要求退房嗎”，還有人想知道“購買期房要如何防范風險”。
針對這些讀者關注的與購房維權(quán)有關的熱點問題，廈門大學法學院教授、福建聯(lián)合信實律師事務所執(zhí)業(yè)律師（兼職）黃健雄和福建典格律師事務所陳奇斌律師耐心為讀者做了解答。
此外，導報“律師來了”的郵箱（812885838@qq.com）也收到很多讀者的咨詢，針對這些郵件中的讀者提問，福建法森律師事務所執(zhí)行主任林黎暉律師和該所高級合伙人、建筑行業(yè)與房地產(chǎn)法律服務部主任駱源琳律師也進行了解答。
導報記者和律師團隊從讀者咨詢中精選有代表性的問題和案例，總結(jié)出購房維權(quán)“9問”。
1問
遭遇樓盤爛尾，應該怎么維權(quán)？
周小姐：我買期房結(jié)果遇到了爛尾樓盤，該怎么維權(quán)？
駱源琳：這種情況業(yè)主通常有兩種選擇。一是要求退房，二是要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。建議業(yè)主不要輕易選擇解除合同，若開發(fā)商資金斷裂，哪怕法院支持解除合同，判令開發(fā)商返還已付購房款或違約金，業(yè)主此時享有的是一般債權(quán)，很可能面臨開發(fā)商資不抵債，業(yè)主債權(quán)將難以實現(xiàn)。若請求繼續(xù)履行，業(yè)主們可以團結(jié)起來，與開發(fā)商及相關部門協(xié)商處理。在法律上，已交付購買商品房的全部或者大部分款項的業(yè)主，其物權(quán)期待權(quán)是得到相關法律保護的，此時業(yè)主可以主張排除對商品房享有優(yōu)先受償權(quán)的申請執(zhí)行人。
2問
開發(fā)商逾期交房，購房者該怎么辦？
林女士：開發(fā)商逾期辦證、逾期交房，我能不能按照合同上的約定追究開發(fā)商違約責任呢？
駱源琳：合同上通常會有關于逾期辦證或交房相關違約責任的約定，當開發(fā)商發(fā)生相應違約行為，業(yè)主可按合同約定向開發(fā)商主張違約責任。但是，應當注意幾個問題：第一，開發(fā)商的《商品房買賣合同》通常都會附加《補充協(xié)議》，《商品房買賣合同》與《補充協(xié)議》中均有關于違約責任的約定，《商品房買賣合同》中對開發(fā)商違約責任的約定往往輕于《商品房買賣合同》，而業(yè)主往往不會注意到《補充協(xié)議》的條款。當發(fā)生糾紛時，違約責任原則上應優(yōu)先適用《補充協(xié)議》的約定。第二，業(yè)主要主動關注開發(fā)商關于辦證或交房的相關通知，若因業(yè)主本身問題導致逾期，則無權(quán)再向開發(fā)商索賠。第三，若開發(fā)商違約，業(yè)主應當積極催促，超過訴訟時效之外的違約金，法院不會予以支持。
3問
樓盤爛尾收不到房，要繼續(xù)還房貸嗎？
陳先生：簽了購房合同，辦了按揭貸款，樓盤爛尾了，購房者還要繼續(xù)還房貸嗎？
駱源琳：即使樓盤爛尾，房貸還要繼續(xù)還。購房人和銀行的債務關系不會因為房子的狀態(tài)而改變。購房者與開發(fā)商是買賣關系，購房者與銀行是借貸關系。雖然按揭貸款以購房合同為前提，但是這兩種合同是獨立的。針對房屋向銀行借款的貸款合同是發(fā)生在購房者和銀行之間的。依據(jù)合同的相對性，即使樓盤爛尾，購房者依舊要繼續(xù)還房貸。除非業(yè)主起訴開發(fā)商解除合同，當購房合同解除時業(yè)主才可主張解除貸款合同。建議業(yè)主應當慎重依照貸款合同償還貸款，避免影響到征信。
4問
兩開發(fā)商“聯(lián)合開發(fā) ”，無法交房要共同擔責嗎？
吳先生：一樓盤的售房廣告載明該項目系合作開發(fā)項目，兩家公司一并署名，但簽訂合同時，我是與其中一家公司簽訂了《商品房買賣合同》。后來，該樓盤因故無法交房，不知兩家開發(fā)商要不要共同承擔法律責任？
陳奇斌：很多聯(lián)合開發(fā)的房產(chǎn)項目，往往存在小開發(fā)商傍大開發(fā)商現(xiàn)象，發(fā)布廣告、對外宣傳都是共同署名。但是，簽訂合同卻只有小開發(fā)商，而且會在《商品房買賣合同》中約定：為有關本項目的所有廣告宣傳均屬于要約邀請，不作為合同依據(jù)。買受人與出賣人的交易條件以及權(quán)利義務以雙方簽訂的購房合同及其它書面協(xié)議約定的內(nèi)容為準。
因此，購房人在購買聯(lián)合開發(fā)項目的房產(chǎn)時，一定要注意售房廣告與合同不一致的約定，以防自身合法權(quán)益受損。吳先生簽訂的《商品房買賣合同》如有上述約定，同時基于合同相對性原則，一般也只能由簽約開發(fā)商承擔責任。
