法官提醒

買房有風(fēng)險，付款需謹(jǐn)慎

　　“買房有風(fēng)險，付款需謹(jǐn)慎。”法官建議，買房時應(yīng)采取兩個措施注意防范此類風(fēng)險。一是二手房買賣的資金托管機(jī)構(gòu)一般應(yīng)找政府房產(chǎn)主管部門認(rèn)可的正規(guī)住房置業(yè)擔(dān)保公司，而不是簡單的交給中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，容易存在被挪用或者機(jī)構(gòu)倒閉等風(fēng)險；

　　二是無論何種原因?qū)е沦I方未按約定期限付款，買房人的付款義務(wù)是不可免除的，同時買房人還需要根據(jù)合同約定承擔(dān)因違約產(chǎn)生的其他各種費用。

案例2

花百萬元買房，學(xué)位卻被賣方占用了

　　花百萬元買房，卻不幸遭遇無良賣家，賣了房子卻遲遲不遷戶口。更過份的是，賣家的孩子竟然還占用學(xué)位入學(xué)。無奈之下，購房者程先生只好告上法庭。

　　原來，數(shù)年前，程先生（化名）向周某買了一套總價為138.5萬元的房子，并簽訂了協(xié)議，協(xié)議上寫明：甲方（賣方）承諾于2017年5月19日前，將落戶于本房屋的戶口全部遷出，如甲方未能及時遷出戶口，每逾期一日，按房屋總價的萬分之十賠償給乙方（買方）。

　　程先生按約定付了購房款后，很快辦理了新的產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)的權(quán)屬人為程先生夫妻二人。

　　然而，約定時間屆滿后，程先生卻發(fā)現(xiàn)，周某一家非但沒有遷出戶口，還在同年9月份占用了該房產(chǎn)的學(xué)位，給周某的女兒辦理入學(xué)。

　　經(jīng)過多次催促未果后，2020年7月1日，程先生夫妻無奈之下，只好把周某一家告上法庭。

　　程先生起訴要求，周某一家將戶口遷出，并按協(xié)議約定賠償因戶口未及時遷出而產(chǎn)生的違約金。

　　庭審中，周某答辯稱：“原告程先生購買這套房產(chǎn)，對落不落戶本身需求就并不迫切，而且雙方已達(dá)成了口頭協(xié)議，程先生同意我們遲延遷戶。程先生未向我們催促過遷戶事宜。程先生也并未因我們的逾期遷戶造成任何損失。”

　　程先生反駁說：“被告所說的并不符合事實。我們雙方并未達(dá)成口頭協(xié)議。我們一直打算出賣房產(chǎn)，因為學(xué)位占用和戶口，一直都沒法賣出去，每個月還要償還房貸，給我們造成了巨大的精神壓力”。

　　近日，經(jīng)法院主持調(diào)解，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。被告周某一家向原告程先生夫妻支付違約金65000元，程先生夫妻不再追究周某一家的法律責(zé)任。

法官提醒

買房有風(fēng)險，交接需謹(jǐn)慎

　　法官提醒說，買房時交接需謹(jǐn)慎。第一，二手房買賣除了注意有無被查封、一房多賣等情形，還需注意有無戶口未遷出占用學(xué)位影響買方孩子就讀或再次出售遇到障礙等風(fēng)險；第二，無論何種原因（不可抗力因素除外）導(dǎo)致賣方未按約定期限履行義務(wù)，都需要根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

“4問”購房維權(quán)

1問：買到假學(xué)區(qū)房能索賠？

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：這要看合同中是否有關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的約定。如果有，則可以要求出售方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時，中介作為居間方，如果沒有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，存在一定的過錯，也應(yīng)該承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。建議以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實好相關(guān)情況，還要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定違約責(zé)任。

2問：買到問題房怎么辦？

　　林敏輝：購房者如果發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)注意查核房屋是否還在保修期內(nèi)。如處于保修期內(nèi)，購房者可以向開發(fā)商提交房屋存在質(zhì)量問題的書面文件，并與開發(fā)商交涉修復(fù)房屋和賠償損失；同樣，購房者應(yīng)保留此方面的證據(jù)。

　　如與開發(fā)商協(xié)商不成，可通過訴訟途徑處理，建議購房者可以通過房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋問題進(jìn)行檢測，進(jìn)一步明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因。在取得房屋質(zhì)量鑒定報告，明確系開發(fā)商的原因后，可以向開發(fā)商要求修復(fù)房屋并賠償損失，嚴(yán)重影響居住的，購房者還可以要求解除購房合同。需要說明的是，房屋質(zhì)量問題經(jīng)檢測機(jī)構(gòu)鑒定后，如認(rèn)定系主體結(jié)構(gòu)不合格的，即便不在保修期內(nèi)，購房者仍然有權(quán)要求解除房屋買賣合同。

3問：房東反悔不賣怎么辦？

　　林敏輝：遭遇賣方反悔，購房者可以向法院提出以下4種請求：一是要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶；二是要求賠償房價上漲的損失；三是要求承擔(dān)合同約定的違約金；四是要求雙倍返還定金。但并非所有的訴求都能得到法院的支持，這需要根據(jù)交易的實際情況分析不同的對策。

4問：遭遇逾期交房咋維權(quán)？

　　林敏輝：第一，如開發(fā)商違反了法定的和約定的交房條件規(guī)定而構(gòu)成逾期交房違約行為時，購房者可拒絕收房。

　　第二，結(jié)合購房合同的約定和逾期交房的時間，要求開發(fā)商或二手房賣方依約承擔(dān)支付違約金，或按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以損失賠償。

　　第三，如果開發(fā)商逾期交房超過合同約定的期限，購房者有權(quán)單方解除合同，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。