法官說法

中介有過錯(cuò)，承擔(dān)七成責(zé)

　　法官說，中介在進(jìn)行服務(wù)時(shí)應(yīng)盡到必要的、審慎的審查核實(shí)及如實(shí)告知義務(wù)，如核實(shí)賣房人的身份信息、房源信息、房屋權(quán)利狀況等義務(wù)。而購房者林女士作為合同當(dāng)事人，在簽訂合同時(shí)亦負(fù)有必要的注意義務(wù)。

　　但是，案涉房產(chǎn)在雙方簽合同前已經(jīng)被查封，現(xiàn)有證據(jù)表明，中介未履行審核義務(wù)和告知義務(wù)。中介存在過錯(cuò)，致使賣房人得以實(shí)施詐騙、損害林女士合法利益，中介應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

　　另一方面，林女士自己也沒有盡到審慎注意義務(wù)，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，綜合考慮雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，法院酌定林女士自行承擔(dān)30%，中介承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。

購買二手房產(chǎn) 沒過戶就被查封

　　陳先生付了65萬元購房款，簽了房屋買賣合同，卻一直無法過戶，為此，他將賣房人告上了法庭。此前，海滄區(qū)法院曾審理過這樣一起與查封房有關(guān)的糾紛。

　　據(jù)購房人陳先生起訴說，2014年年初，他經(jīng)人介紹看上了海滄區(qū)的一套房產(chǎn)，這套房子有200多平方米，產(chǎn)權(quán)登記在一手房東老丁名下。

　　不過，當(dāng)時(shí)陳先生并非直接向一手房東老丁購買房產(chǎn)。陳先生是與“委托人”賴女士進(jìn)行交易的。賴女士手里有一份老丁的《委托書》，這份委托書授權(quán)賴女士全權(quán)處理這套房產(chǎn)。

　　同年1月22日，陳先生和一手房東老丁的委托代理人賴女士簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，雙方約定購房款總價(jià)為330萬元。協(xié)議簽訂后，陳先生依約支付了定金65萬元，然而，陳先生在辦理房產(chǎn)過戶時(shí)，才知房產(chǎn)已經(jīng)被法院查封，無法辦理過戶。而查封的原因就是這套房產(chǎn)被人用于向銀行抵押貸款800多萬元。

　　無奈之下，陳先生只好將一手房東老丁告上了法庭。他起訴請求法院判令雙方簽訂的《買賣協(xié)議》合法有效，讓老丁立即向銀行清償債務(wù)，辦理解除訟爭房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶。

　　其實(shí)，早在陳先生簽訂買賣協(xié)議之前，這套房子已經(jīng)處于抵押狀態(tài)。最終，由于貸款人沒錢還款，銀行起訴追討800多萬元債務(wù)，并采取訴前保全措施查封房產(chǎn)。

法官說法

合同有效，但不能履行

　　經(jīng)審理，海滄區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)為賴女士作為老丁代理人，以老丁名義簽署《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由老丁承擔(dān)，所以這份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為有效合同。

　　但即使如此，陳先生還是拿不到房子。因?yàn)?，債?wù)人未履行償還債務(wù)義務(wù)，銀行有權(quán)對訟爭房產(chǎn)行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。因此，陳先生要求老丁解除訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)，事實(shí)上不能履行，法院不予支持。

律師支招

如何避免買到查封房？

　　如何避免買到查封房遭受損失？對此，福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝提醒說，購買二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，也應(yīng)謹(jǐn)慎支付購房款，盡量采取分期付款的方式。

　　同時(shí)，購房者可以和出賣人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。

　　另外，購房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣人對房屋的狀況進(jìn)行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購房者的權(quán)利。