臺(tái)海網(wǎng)11月2日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 鄭麗金/文）昨日，導(dǎo)報(bào)推出“公攤面積該不該取消”話題，報(bào)道了多位市民、網(wǎng)友遭遇的公攤問題及其看法，報(bào)道引發(fā)不少市民關(guān)注和熱議。那么，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，住宅的公攤通常是多少？公攤面積有多少消費(fèi)陷阱？購(gòu)房者應(yīng)如何防范公攤面積的“坑”？遭遇公攤消費(fèi)陷阱該如何維權(quán)？

　　針對(duì)這些問題，導(dǎo)報(bào)記者采訪了法學(xué)專家和律師，請(qǐng)專家和律師詳解“公攤問題”并為購(gòu)房者維權(quán)“支招”。讓我們來(lái)聽聽專家和律師的觀點(diǎn)。

1問

住宅公攤面積怎么算？

　　北京觀韜中茂（廈門）律師事務(wù)所合伙人許煒律師：房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道，以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。目前國(guó)家沒有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)，但不同樓宇公攤比例的合理范圍如下：（1）低層住宅（一般總層高7層以下的房子）公攤率為7％-12％；（2）小高層住宅（一般指7-11層）公攤系數(shù)在10％-15％之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％-20％之間；（3）高層住宅（一般指12-33層）公攤率為25％以上；（4）別墅類的公攤率為1％-8％。

2問

如何識(shí)別公攤比例？

　　許煒：開發(fā)商在售樓處必須公開房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告，可以從這個(gè)報(bào)告中查出所購(gòu)房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿總的建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積，再除以總的建筑面積，就可以識(shí)別出公攤比例。業(yè)主也可以從以下三個(gè)方面查詢所購(gòu)房產(chǎn)的公攤數(shù)據(jù)：（1）向房地產(chǎn)商索取公攤數(shù)據(jù)；（2）查閱所購(gòu)房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件；（3）查閱購(gòu)房合同中約定的公攤面積。

3問

公攤面積有多少陷阱和隱患？

　　許煒：公攤面積的存在使得購(gòu)房人實(shí)際可使用的房屋面積“縮水”，花“大”錢住“小”屋。因?yàn)橘I房是以建筑面積為計(jì)算單位，比如100平方米的房子，可能到手只有70多平方米。那“隱藏”的20多平方米，實(shí)際上就是公攤?，F(xiàn)在有部分開發(fā)商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售的情況。比如開發(fā)商打著“贈(zèng)送面積”的旗號(hào)，實(shí)際上對(duì)公攤面積二次銷售；公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向；公攤面積對(duì)應(yīng)的裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等易被重復(fù)征收。

　　為防范公攤面積的坑，購(gòu)房時(shí)可先看樓棟是否有毫無(wú)用處的異形造型，了解樓棟的設(shè)備層在哪里、有多大，看平層圖并問清電梯數(shù)量與位置，問清走廊位置與面積等。如果開發(fā)商以前的銷售存在虛假宣傳、欺詐銷售的問題，可以視情況提起相關(guān)的違法查處，必要時(shí)還可以提起相關(guān)訴訟來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。

4問

如何避免開發(fā)商利用公攤坑消費(fèi)者？

　　許煒：在當(dāng)前沒有取消公攤面積的情況下，建議盡量將公攤制度及業(yè)主可享有的附屬權(quán)益完善化、透明化。首先，建立專門第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)公攤面積進(jìn)行計(jì)算、監(jiān)督。一個(gè)住宅小區(qū)公攤數(shù)據(jù)的計(jì)算較為復(fù)雜，需要經(jīng)過以下程序:一是設(shè)計(jì)單位的圖紙計(jì)算，二是主管部門對(duì)公攤的核算工程完工后，測(cè)繪部門還要重新計(jì)算房產(chǎn)面積。目前涉及到公攤測(cè)量，我國(guó)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，分別是《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，但由于缺乏第三方監(jiān)督，一些地方缺乏多測(cè)制，公攤面積計(jì)算不透明。由于公攤面積的計(jì)算較為復(fù)雜，普通消費(fèi)者難以自行算清，故需建立由第三方監(jiān)督的統(tǒng)一公攤面積計(jì)算方法，避免某些開發(fā)商利用這個(gè)不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)坑害消費(fèi)者。

　　其次，依據(jù)《民法典》第994條的規(guī)定：小區(qū)內(nèi)公共分?jǐn)偛糠值奶幹脵?quán)歸業(yè)主所有，公攤部分的經(jīng)營(yíng)性收入同樣歸業(yè)主所有。物業(yè)一般僅有權(quán)代為營(yíng)收管理，但并不意味著這部分收入就是物業(yè)的，在扣除合理支出與成本之后，剩下的收入同樣還是歸業(yè)主所有。故有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)部門的培訓(xùn)監(jiān)督，建立健全投訴管理機(jī)制，提升業(yè)主維權(quán)意識(shí)，擴(kuò)寬業(yè)主維權(quán)渠道，讓這部分收入確實(shí)歸業(yè)主所有。

5問

“取消公攤”是否影響“共有部分”的權(quán)利歸屬？

　　廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：有人認(rèn)為，《民法典》中的“建筑物專有部分以外的共有部分”是對(duì)公攤面積的規(guī)定，這種觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確、不完整的。《民法典》第273條規(guī)定的“建筑物專有部分以外的共有部分”聚焦的是權(quán)利歸屬，即業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等“共有部分”享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)，轉(zhuǎn)讓專有部分時(shí)共有部分一并轉(zhuǎn)讓。但該條規(guī)定只是確立了業(yè)主取得區(qū)分建筑物后的權(quán)利，而未涉及取得之前的交易，更未涉及究竟哪些部分屬于設(shè)計(jì)、建造時(shí)必備的共有部分，又或者共有部分包括哪些、能否或應(yīng)否單獨(dú)計(jì)價(jià)。但是，依據(jù)《民法典》可以確定的是，不論是否取消銷售公攤面積，均不影響業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)屬。

6問

房地產(chǎn)交易有望告別“公攤面積”？

　　黃健雄：公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)中“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。因此，建議從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

　　調(diào)研顯示：國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，其最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　前一段時(shí)間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。房地產(chǎn)交易將有望告別“公攤面積”，近年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買100平方米房子只得70平方米”現(xiàn)象有望終結(jié)。