第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定實施細則》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章，結合本區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 廈門市湖里區(qū)行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業(yè)主。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。
本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主或建設單位通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
本辦法所稱的物業(yè)管理區(qū)域，是指根據經批準的項目規(guī)劃用地范圍，業(yè)主或建設單位通過選聘物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序所涉及的區(qū)域。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)法人。
第三條業(yè)主（代表）大會是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理事項的決策機構，有權依法決定選聘、解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，有權依法選舉業(yè)主委員會等。
業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會決策的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會受業(yè)主（代表）大會委托作為主體與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，負責物業(yè)管理區(qū)域內日常事務的具體執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應根據物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供物業(yè)服務。業(yè)主與業(yè)主委員會有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量等提出意見。
第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本、業(yè)主主導、公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范、促進文明的原則，實行專業(yè)化企業(yè)服務與社區(qū)監(jiān)督管理相結合。
第五條 區(qū)建設主管部門負責全區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，協(xié)調解決物業(yè)服務糾紛。
鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土、城市綜合執(zhí)法、司法、公安、民政、質監(jiān)、環(huán)保、交通、物價、市場監(jiān)督、市政園林、電力、水務、消防等行政主管部門應當按照法定職責，切實加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、社會文明、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，依法及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
第六條各街道辦事處應配備物業(yè)管理工作專職人員，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導協(xié)調和監(jiān)督檢查。
街道辦事處是前期物業(yè)管理的監(jiān)管主體，街道辦事處有權在前期物業(yè)服務期間，代表業(yè)主（代表）大會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)利用共用部位及設施設備進行經營的情況。業(yè)主發(fā)現前期物業(yè)管理存在問題的，可直接向街道辦事處反映。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第七條物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理過程中違反《前期物業(yè)服務合同》的約定，未履行職責時，街道辦事處可向物業(yè)服務企業(yè)提出整改建議，并有權監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)落實整改措施；若物業(yè)服務企業(yè)拒不整改，街道辦事處有權將相關問題上報區(qū)建設主管部門，區(qū)建設主管部門可責令物業(yè)服務企業(yè)限期整改，若物業(yè)服務企業(yè)仍未整改，則區(qū)建設主管部門可依法對物業(yè)服務企業(yè)進行處罰。
第八條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守物業(yè)管理協(xié)會制定的行業(yè)自律規(guī)則，執(zhí)行物業(yè)服務行業(yè)標準。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對其從業(yè)人員的業(yè)務、文明規(guī)范等培訓，規(guī)范服務行為，提升服務水平。
物業(yè)服務企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動。未經業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會書面委托，物業(yè)服務企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據，向有關部門報告。
第九條物業(yè)服務企業(yè)應作為物業(yè)管理區(qū)域的生活垃圾分類投放管理責任人。
物業(yè)服務企業(yè)應當在所在物業(yè)服務區(qū)域開展生活垃圾分類宣傳工作，引導小區(qū)居民分類投放生活垃圾，全力配合落實《廈門經濟特區(qū)生活垃圾分類管理辦法》。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現生活垃圾投放不符合分類標準的，應當要求投放人按照規(guī)定重新分揀后再行投放；投放人拒不重新分揀的，物業(yè)服務企業(yè)應當報告區(qū)城市管理行政執(zhí)法部門，并同時報告相關部門。
區(qū)政府相關部門應按照上述規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)的垃圾分類工作進行監(jiān)管。
第十條 建立物業(yè)服務糾紛第三方調解機制，健全以街道辦事處、社區(qū)居民委員會為主的網格化物業(yè)服務糾紛快速處理機制。發(fā)揮基層人民調解委員會的作用，依法維護物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的合法權益。
第十一條建立物業(yè)服務質量第三方評價制度。由街道辦事處牽頭，社區(qū)居民委員會負責組織，業(yè)主參與，委托物業(yè)管理協(xié)會定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評價，公布評價結果；建立物業(yè)服務企業(yè)誠信激勵和失信懲戒機制，實行文明記錄、積分制度，記入物業(yè)服務企業(yè)年度信用檔案以及納入本市社會信用信息共享平臺。
第十二條 本管理辦法涉及的建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會、街道辦事處以及社區(qū)居民委員會按照有關規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，應通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告以及管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式（包括微信、短信、QQ群等便捷渠道）告知全體業(yè)主。發(fā)布主體應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。除有特別規(guī)定外，公示時間一般不應少于十日。
第二章 前期物業(yè)管理
第十三條 建設單位把房屋出售給各業(yè)主或交付給被拆遷安置人員前、在未召開業(yè)主（代表）大會選舉產生業(yè)主委員會前或業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。已交付使用的，因物業(yè)質量不合格發(fā)生的法律后果由建設單位承擔。
前期物業(yè)管理階段，建設單位應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行前期物業(yè)服務合同。
第十四條 前期物業(yè)服務合同期限一般不超過三年。前期物業(yè)服務合同期限屆滿、業(yè)主委員會未成立的，需重新簽訂物業(yè)服務合同；業(yè)委會成立后，應召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。
第十五條 建設單位依法依規(guī)通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同及建設單位與被拆遷人簽訂拆遷安置合同的附件應當包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內容：
（一）物業(yè)的基本情況；
（二）物業(yè)服務事項和服務標準；
（三）物業(yè)服務費的標準和收取辦法；
（四）業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利義務；
（五）對物業(yè)服務投訴的處理；
（六）物業(yè)服務用房（含業(yè)主委員會議事活動用房）的面積和位置；
（七）共用部位、共用設施設備清冊；
（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算及使用分配辦法；
（九）爭議處理方式、違約責任和合同解除的條件；
（十）與前期物業(yè)服務有關的其他事項。
前期物業(yè)服務事項主要包括下列內容：
（一）物業(yè)建筑、共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理；
（二）地下停車庫、電梯、變配電房、發(fā)電機房、消控中心的防洪防澇管理；
（三）公共場地及共用設施設備等的經營管理及收益分配；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類、綠化、公共秩序、停車管理；
（五）物業(yè)裝飾裝修管理；
（六）物業(yè)檔案資料管理。
第十六條 臨時管理規(guī)約由建設單位制定，物業(yè)買受人在購房時或被拆遷安置人員在接收房屋時簽訂。
臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：
（一）業(yè)主定期繳納物業(yè)服務費用的義務；
（二）業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定；
（三）建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務；
（四）建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件；
（五）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；
（六）與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。
臨時管理規(guī)約應按規(guī)定進行備案。
首次業(yè)主（代表）大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房應分別交由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。
物業(yè)管理區(qū)域內其他可利用的公共區(qū)域，應優(yōu)先用于為業(yè)主提供公共服務。
第十八條 建設單位提供的物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、網絡、通風、采光等基本使用功能和條件。
第十九條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：
（一）屋面防水工程不低于5年；
（二）有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年；
（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)應當對每個物業(yè)管理區(qū)域設立單獨的業(yè)主共有資金專用賬戶，并定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每半年一次，每次公示日期不得少于十日。
業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會設立業(yè)主共有資金基本賬戶十五日內，物業(yè)服務企業(yè)應撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主共有資金基本賬戶。
業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會有權對前期物業(yè)服務企業(yè)管理業(yè)主共有資金專用賬戶進行審計，物業(yè)服務企業(yè)應予以配合。拒不配合的，街道辦事處應責令其配合，并限期提交相關資料。
第二十一條 前期物業(yè)服務企業(yè)依法利用物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行經營的，應當依據合同約定或法律法規(guī)規(guī)定，將扣除物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收入，自收到之日起三十日內存入業(yè)主共有資金專用賬戶。
第二十二條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數百分之十以上的業(yè)主，因對建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意，要求物業(yè)服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由街道辦事處協(xié)調處理。評估結果在一年內有效，并向全體業(yè)主公告，同時向區(qū)建設主管部門備案。
若建設單位拒絕開展第三方評估的，前款所述業(yè)主可通過社區(qū)居民委員會向街道辦事處申請聘請第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估，評估所產生的相關費用由建設單位支付。
經評估，物業(yè)服務不符合履約標準的，建設單位應按照合同約定更換物業(yè)服務企業(yè)，或者要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向區(qū)建設主管部門書面報告，由區(qū)建設主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
建設單位既不更換物業(yè)服務企業(yè)，也不限期整改的，街道辦事處應責令其改正，必要時列入向社會公示的警示名單。
第二十三條 已竣工未出售房屋的物業(yè)服務費由建設單位承擔；出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照前期物業(yè)服務合同明確的物業(yè)服務收費標準承擔。物業(yè)買受人無正當理由拒絕接收物業(yè)的，物業(yè)買受人應于收到交付物業(yè)通知之日的次月承擔物業(yè)服務費用。
第二十四條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同或與被拆遷安置人員簽訂的拆遷安置合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當按照合同約定，與建設單位共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位及設施設備進行檢查和驗收。檢查驗收時，應有業(yè)主代表、物業(yè)所在地社區(qū)居委會、街道辦事處參加，對承接、查驗過程進行第三方監(jiān)督。
建設單位應當按照國務院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定在現場查驗二十日前向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料；
（三）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；
（六）物業(yè)及配套設施的產權清單；
（七）物業(yè)服務用房的清單；
（八）業(yè)主名冊；
（九）物業(yè)服務所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。
物業(yè)承接查驗發(fā)現共用部位、共用設施設備不符合規(guī)定或約定要求的，建設單位應當整改，并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，向物業(yè)所在地街道辦事處和區(qū)建設主管部門辦理備案手續(xù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示公告。
第二十六條 承接查驗記錄需有建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、第三方代表簽字確認，查驗記錄允許業(yè)主查閱。
物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
物業(yè)交接后，發(fā)現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
業(yè)主（代表）大會成立、選舉產生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內公示公告。
第三章 物業(yè)服務
第二十七條 鼓勵業(yè)主（代表）大會通過統(tǒng)一的招投標平臺或交易中心選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第二十八條業(yè)主（代表）大會對選聘物業(yè)服務企業(yè)享有充分自主權，業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，以下事項由業(yè)主（代表）大會依法決定：
（一）是否通過對原物業(yè)服務企業(yè)的續(xù)聘方案；
（二）是否通過業(yè)主委員會編制的招標文件；
（三）是否進入統(tǒng)一平臺或交易中心進行物業(yè)管理招投標活動；
（四）是否委托招標代理機構進行物業(yè)管理招投標活動；
（五）如不需要進入統(tǒng)一平臺或交易中心進行物業(yè)管理招投標的，確定如何選聘物業(yè)公司的方案。
第二十九條 業(yè)主（代表）大會決定不通過統(tǒng)一平臺或交易中心進行物業(yè)管理招投標的，可從優(yōu)質物業(yè)服務企業(yè)名錄中選取備選企業(yè)，一般不少于三家。
業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，對于備選企業(yè)的基本情況，包括服務案例、社會評價、基本收費、負責人資質等重要信息應當予以收集和公示，公示時間不得少于七日。
第三十條 選聘物業(yè)管理企業(yè)需要業(yè)主投票的，應由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會工作人員、街道辦事處人員或者委托公證處進行監(jiān)票并及時公布。投票結果公示時間不得少于七日。
第三十一條 物業(yè)服務合同應當載明下列內容：
（一）物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、管理和維護以及地下停車庫、電梯、變配電房、發(fā)電機房、消控中心的防洪防澇管理；
（二）綠化養(yǎng)護；
（三）環(huán)衛(wèi)保潔，生活垃圾分類投放；
（四）公共秩序維護；
（五）安全防范；
（六）車輛停放管理；
（七）共用部位及共用設施設備經營管理及收益分配；
（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理；
（十）物業(yè)檔案資料保管；
（十一）物業(yè)服務的收費方式、標準；
（十二）爭議處理方式；
（十三）違約責任；
（十四）其他約定的事項。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日日內，將物業(yè)服務合同報區(qū)建設主管部門備案，區(qū)建設主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會。
第三十二條 業(yè)主（代表）大會或業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結果。物業(yè)服務企業(yè)應當配合評估活動。
第三十三條 物業(yè)服務包括各專項服務。物業(yè)服務企業(yè)可將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位。
未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將專項服務委托給專業(yè)性服務機構。
第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內予以公示：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的相關證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案、日常維修所對應的維修合同、付款依據等；
（四）業(yè)主繳納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、停車費、燃氣費等其他費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備經營所得收益；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項；
（六）其他應當公示的信息。
物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主委員會委員、候補委員繳納物業(yè)服務費、水電氣費、停車費、物業(yè)專項維修資金等繳費情況，每年向全體業(yè)主公布一次。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)應完善信息公示和備案制度。除法律法規(guī)規(guī)定應當公示和備案的資料外，物業(yè)服務企業(yè)針對物業(yè)服務管理的建議意見、與業(yè)主委員會來往書面函件等材料均可以公示和備案。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律法規(guī)及物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準；
（二）未經法定程序提高物業(yè)服務收費標準；
（三）未經業(yè)主（代表）大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，處分屬于業(yè)主共有的財產；
（四）未經業(yè)主（代表）大會同意或者物業(yè)服務合同中無相關約定，將物業(yè)服務、公共水電分攤、車輛停放等費用捆綁收費。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。
第三十七條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定及時足額繳納物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。物業(yè)使用人不繳納物業(yè)服務費用的，由業(yè)主承擔。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，原業(yè)主應當結清物業(yè)服務及水電公攤等相關費用。
第三十八條 業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期繳納；逾期不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經營單位自行負責相關工作。
管理規(guī)約對公共水電費用分攤方式有約定的，專業(yè)經營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業(yè)主。業(yè)主應當按時繳納公共水電分攤費用。
專業(yè)經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
第四十條解聘和續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主（代表）大會決定。
物業(yè)服務合同期限屆滿前六十日，業(yè)主（代表）大會依據法律法規(guī)決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。決定續(xù)聘的，應當由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同；決定不續(xù)聘的，應重新公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，以書面形式通知該物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告全體業(yè)主。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)決定在物業(yè)服務合同期滿后退出的，應于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應在物業(yè)服務合同期限屆滿六十日前書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會、區(qū)建設主管部門、街道辦事處。
對沒有成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當以書面形式報告區(qū)建設主管部門。區(qū)建設主管部門應當將物業(yè)服務合同備案情況、企業(yè)退出等情況及時通報物業(yè)服務項目所在街道辦事處。
物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。
第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務合同，但事實上提供了物業(yè)服務，并履行了告知義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主履行相關義務。
業(yè)主（代表）大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務的，應當提前六十日告知業(yè)主。
第四十三條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主（代表）大會不再接受事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日或者業(yè)主（代表）大會作出決定之日起最長不超過六十日撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務人員，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)應當在退出物業(yè)管理區(qū)域前與業(yè)主委員會或其指定的物業(yè)服務企業(yè)完成交接義務：
（一）移交現有法律法規(guī)規(guī)定的相關資料；
（二）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的技術手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關資料；
（三）物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設施設備資料；
（四）物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備資料；
（五）物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；
（六）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；
（七）本辦法第二十五條所規(guī)定的應移交的資料（物業(yè)承接查驗）；
（八）其他應當移交的資料；
（九）清退預收、代收未繳的有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)未按前款規(guī)定期限移交或移交不完整的，區(qū)建設主管部門、街道辦事處應責令其限期移交。逾期不改正的，列入向社會公布的警示名單。
物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。
物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁。區(qū)建設主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
對拒不退出或者移交資料的，經業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內公安機關應當給予協(xié)助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構協(xié)助現場查驗。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
