故事二
留學(xué)生稱上海戶口比美國(guó)綠卡還金貴
如果被新政限購(gòu)，“踏空”的陸瀟瀟可能會(huì)離開上海，而對(duì)同樣屬高端人才的陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè)，曾通過歐盟項(xiàng)目留學(xué)歐洲四國(guó)，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國(guó)家實(shí)驗(yàn)室獎(jiǎng)學(xué)金。
見到記者時(shí)，風(fēng)塵仆仆的陳婷剛結(jié)束長(zhǎng)途飛行，還在倒時(shí)差。“昨天見親戚，大家都在談房?jī)r(jià)，所以我剛回來也對(duì)新政了如指掌。”雖然是上海“土著”，但對(duì)于升級(jí)版的限購(gòu)政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國(guó)買房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟(jì)許可，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以。”
回國(guó)發(fā)展一直是陳婷人生計(jì)劃的一部分，“美國(guó)的博士后項(xiàng)目是靈活的，隨時(shí)可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r(shí)間回母校拿教職，或者去上海天文臺(tái)工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”
因?yàn)閯?dòng)遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺(tái)和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購(gòu)置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經(jīng)過這一輪瘋漲，上海住宅的性價(jià)比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾結(jié)。”
即將從達(dá)拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費(fèi)米實(shí)驗(yàn)室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因?yàn)椴欢萝?，比開車從上海天文臺(tái)所在的佘山到人民廣場(chǎng)時(shí)間還短，“在當(dāng)?shù)鼗?0萬～50萬美元可以購(gòu)買一套帶花園的復(fù)式四室兩廳，美國(guó)購(gòu)房首付只要求一成，貸款審核的風(fēng)控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到稅后工資的1/2，但是因?yàn)橛蟹抠J抵個(gè)人所得稅的政策，所以實(shí)際上每月的現(xiàn)金壓力比房租還要低2/3。”
至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭。“在復(fù)旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價(jià)格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因?yàn)闆]有在國(guó)內(nèi)繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會(huì)比在芝加哥更大。”
據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國(guó)最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。
實(shí)際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價(jià)450萬以上，中環(huán)總價(jià)310萬以上，外環(huán)總價(jià)230萬以上都算作非普通住宅。
“多年前我有學(xué)長(zhǎng)讀完博士回國(guó)，在高校拿到了教職，學(xué)校還有一定購(gòu)房補(bǔ)貼，其實(shí)那個(gè)時(shí)候和現(xiàn)在比，工資是沒有什么區(qū)別的，但上海房?jī)r(jià)已經(jīng)天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對(duì)記者無奈地表示。
故事三
連環(huán)置換“撞車”新政
記者在采訪數(shù)位購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，與許多被新政擋在門外的人相比，其實(shí)有驚無險(xiǎn)完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運(yùn)，由于春節(jié)后的房?jī)r(jià)暴漲主要由置換型需求推動(dòng)，所以“3·25新政”出臺(tái)后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。
來自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見識(shí)到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因?yàn)樯硕ィ珹打算賣掉自住小戶型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤的是一對(duì)外地小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因?yàn)樯绫]繳滿5年被限購(gòu)，所以整個(gè)交易都只能推翻重來。”
葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來越強(qiáng)烈。“如果是在一個(gè)中介門店操作的，還能開碰頭會(huì)來協(xié)商，但這個(gè)案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼。”
據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購(gòu)房者最終會(huì)因?yàn)橘?gòu)房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。
葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙?huì)被新政“擠出”。“限購(gòu)以后，上海將進(jìn)入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績(jī)來養(yǎng)活自己了。”他對(duì)記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動(dòng)，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實(shí)在沒辦法只好回老家。”
有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)，被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個(gè)標(biāo)志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺(tái)前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點(diǎn)相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。
