三四線城市降房?jī)r(jià)只是時(shí)間問題

　　春節(jié)之后，北上廣深等熱點(diǎn)城市樓市驟然火爆，再現(xiàn)“恐慌性”購房氛圍。由于部分城市市場(chǎng)回暖的速度超出政策預(yù)期，控制房?jī)r(jià)過快上漲的措施正在醞釀之中。

　　從兩會(huì)透露出來的信息看，一線城市將繼續(xù)實(shí)施差異化調(diào)控，更注重分類指導(dǎo)，嚴(yán)控投資投機(jī)。

　　兩會(huì)期間，住建部部長(zhǎng)陳政高表示，北上廣深四個(gè)城市要穩(wěn)定市場(chǎng)，主要采取五方面具體措施：實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應(yīng)面積，并要及時(shí)公布信息，以穩(wěn)定信心；增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；正確引導(dǎo)輿論。

　　潘功勝透露，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該落實(shí)分類調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)面來說，房地產(chǎn)需要去庫存，但對(duì)于北京、上海、深圳這類人口凈流入以及經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、種類資源富集的特大城市，應(yīng)該嚴(yán)格控制實(shí)施調(diào)控措施，適度去杠桿。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，兩會(huì)之后，政府將出臺(tái)防止一線城市房?jī)r(jià)過快上漲與市場(chǎng)過熱的措施，抑制投資投機(jī)性需求的蔓延，防止樓市出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。除嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策之外，部分一線城市如深圳等可能會(huì)提高限購政策執(zhí)行門檻，抑制外來的投資投機(jī)需求。同時(shí)，為了拉低房?jī)r(jià)整體水平，政府可能重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動(dòng)樓市過快上漲；增加中小套型土地配比與供應(yīng)；針對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以調(diào)節(jié)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；針對(duì)持有環(huán)節(jié)實(shí)行差別化的稅收政策，以進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求等。

　　與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市，如舟山、淮北、大同、南平等卻仍在面臨較大的去庫存壓力。兩會(huì)代表委員和專家認(rèn)為，三四線城市遲早將走降價(jià)去庫存的路徑。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)，短期來看，2016年上半年整體房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大，一線城市下半年仍將看漲。隨著貨幣政策趨于寬松，二線城市的住宅價(jià)格將進(jìn)入加速上升期。滬上一大型房企高管表示，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)高企，與居民購買力逐漸偏離，銷量高位運(yùn)行難以持續(xù)。而二線城市住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力正在積極釋放。“我們今年要主打二線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。”

　　以安徽省會(huì)合肥為例，目前該市商品住宅處于供不應(yīng)求狀態(tài)，由于部分區(qū)域需求旺盛，開發(fā)商甚至將個(gè)別樓盤的房子與車位綁定銷售。

　　專家認(rèn)為，2015年下半年以來，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，并傳遞到部分二線城市，但難以從二線城市進(jìn)一步向三四線城市和小城鎮(zhèn)傳遞。

　　這也意味著，規(guī)模巨大的庫存量背后，潛藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘指出，目前去庫存的難點(diǎn)之一就是三四線城市庫存。

　　全國(guó)人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。

　　蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。