在“十三五”規(guī)劃開局之年，一線城市恐慌性購房和三四線城市高庫存并存的背景下，政策走向如何？未來樓市將發(fā)生哪些變化？正在召開的全國兩會上，房地產(chǎn)再度成為代表委員們的熱議話題。

　　關(guān)鍵詞：因城施策、棚改

　　今年的政府工作報告指出，今年樓市調(diào)控的主基調(diào)是“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，今年去庫存政策將更加完善，地方將享有更多的自主權(quán)。政策或?qū)墓┬鑳啥硕嘣セ康禺a(chǎn)庫存。因城施策意味著未來地方去庫存政策將更符合自身實際需求。在全國政協(xié)委員、經(jīng)濟學家賈康看來，樓市現(xiàn)在是冰火兩重天，去庫存要區(qū)別對待，不是每個城市都要采取千篇一律的辦法，要根據(jù)城市特點設(shè)計具體方案，手段要多樣化。

　　如河北在去庫存的同時，也在嚴控環(huán)北京周邊縣市樓市，廣西、河南更注重鼓勵農(nóng)民工進城購房，南京在注重商辦去化的同時加大住房土地供應(yīng)等。類似廣東、重慶將去庫存年度目標量化到各市縣等方式，也或?qū)⒈桓嗍∈行Х隆?/p>

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，與上年工作報告相比，今年對于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，2016年住房市場還將根據(jù)實際情況，有進一步鼓勵剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺。

　　全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示，當前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此，住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。“一是對北、上、廣、深等限購城市進行差別化處理，如近期兩次政策調(diào)整均將限購城市排除在政策實施范圍之外，這些城市目前仍維持較高的最低首付比要求；二是強調(diào)市場自律、商業(yè)銀行自主決策。允許各地在國家統(tǒng)一住房信貸政策基礎(chǔ)上，結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)形勢，對轄內(nèi)個人住房貸款的最低首付比進行自律調(diào)整。商業(yè)銀行在遵循這些政策基礎(chǔ)上，自主決策；三是強調(diào)宏觀審慎管理。”

　　今年的政府工作報告還指出，要“推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍”。這意味著，在供應(yīng)端，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化。

　　黃瑜認為，棚改是去庫存的重要法寶。2016年，棚改貨幣化安置比例提高，公租房擴圍將成亮點。中國指數(shù)研究院認為，加大棚改支持力度，貨幣化安置將為中國樓市帶來大量需求。

　　政府工作報告將今年的棚改目標由去年的580萬套提升到600萬套，同時強調(diào)提高棚改貨幣化安置比例。而此前中央提出各地區(qū)按照原則上不低于50％的比例確定棚改貨幣化安置目標，這不僅為市場帶來大量的需求，對去庫存的重要作用也將不斷凸顯。

　　全國人大代表、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明認為，未來戶籍制度改革對農(nóng)民工的保障措施將繼續(xù)加大，提高農(nóng)民工待遇，讓他們享受到實質(zhì)性的城鎮(zhèn)化福利和穩(wěn)定的工作居住環(huán)境。此外，信貸放松及財政補貼支持將吸引更多農(nóng)民工就地購房。另外，農(nóng)民工市民化或?qū)⑸婕百徺I保障房、租賃公租房，結(jié)合保障房貨幣化安置，也將進一步促進庫存去化。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，公租房范圍的擴大，體現(xiàn)了政府關(guān)注低收入階層及弱勢群體的住房問題，將持續(xù)發(fā)揮托底民生作用。同時，公租房范圍的擴大將帶來大批對公租房源的需求，也將進一步推動公租房貨幣化比例擴大。