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　　不同“線”城市政策要差別對待

　　倪鵬飛認(rèn)為，基于預(yù)計(jì)一、二線城市人口還會繼續(xù)增加，未來房價還會繼續(xù)分化，這意味著一線城市處于高位的房價還有可能更高。

　　和強(qiáng)大的“去庫存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產(chǎn)庫存在2015年得到了很好的消化，房地產(chǎn)投資在上升，新房開工面積在下降，導(dǎo)致供小于求。比如上海的庫存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個月減少到4個月，新開工住房面積并無太多增加。今年上半年，四個一線城市中除了廣州，北上深都在漲，尤其是上海，大有復(fù)制春節(jié)前夕深圳樓市暴漲的勢頭。

　　“所以一、二、三、四線城市政策要差別對待。”倪鵬飛說。他進(jìn)一步指出，北京、上海等一線城市面臨的并不是去庫存的問題，相反要加緊住房土地供應(yīng)。對于廣州的房價，倪鵬飛認(rèn)為目前仍處在較為合理的區(qū)間，他提到廣州房價之所以保持平穩(wěn)，很重要的原因是其周邊區(qū)域發(fā)展較好，如南沙、番禺、增城，這些區(qū)域近年來房地產(chǎn)開發(fā)量相對較大，住房環(huán)境也較好，吸引了大批人群，分散了中心區(qū)壓力。

　　對于深圳房價的飆升，他認(rèn)為除了有經(jīng)濟(jì)基本面向好，土地面積有限、土地供給不足的原因之外，很重要的原因是“房地產(chǎn)炒作之風(fēng)太盛”。大量房地產(chǎn)購買反映的不是剛性需求或改善型需求，而是投資性需求。

　　“年前我到溫州調(diào)研，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家告訴我，深圳目前的房地產(chǎn)狀況正像溫州2010年的狀況。當(dāng)時溫州房地產(chǎn)處于高度投機(jī)狀態(tài)，2011年突然頒布的限購政策，令溫州房地產(chǎn)銷量急速下滑。深圳房地產(chǎn)如果操作不當(dāng)，出臺限制性措施，投機(jī)客被排除在市場之外或自動退出市場，很可能會引發(fā)一輪房價的下跌。”倪鵬飛認(rèn)為這是有可能的。

　　“深圳樓價的短期飆升顯然是不正常的，對宏觀經(jīng)濟(jì)也是一種嚴(yán)重?fù)p害。因此較好的解決方法就是讓樓市高溫暫時趨緩，這對各方都有利，但同時也會考驗(yàn)當(dāng)?shù)卣畬φ吣媚蟮臏?zhǔn)確性。”倪鵬飛認(rèn)為，即便市場化程度高區(qū)域的副作用會相對小一些，但也應(yīng)盡量避免局部風(fēng)險(xiǎn)暴露或蔓延。

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　　房地產(chǎn)企業(yè)將迎來兼并重組潮

　　“從目前全國情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不小，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住。”倪鵬飛說。

　　通過調(diào)研，倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2008年前后一波房地產(chǎn)行業(yè)的聚集大潮，縣城的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是項(xiàng)目公司，即基于一個項(xiàng)目成立一個公司，規(guī)模較小。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的調(diào)整，行業(yè)集中度在迅速上升，房企龍頭市場份額在不斷擴(kuò)大。“我發(fā)現(xiàn)一個非常重要的現(xiàn)象，差不多在地級城市，至少是大多數(shù)省會城市，市場都已經(jīng)被全國性龍頭企業(yè)所占領(lǐng)了。”

　　倪鵬飛認(rèn)為，通過新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，部分房地產(chǎn)企業(yè)會倒閉或重組，尤其是在近年形勢好的情況下進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)。“他們對市場很少了解，基本沒做什么市場調(diào)研，認(rèn)為只要能搞到錢和地，就開發(fā)了。”但當(dāng)銀行信貸一收緊，小額信貸掐死，市場真實(shí)需求暴露，這些企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)都處在“曬太陽”階段。

　　對于“支撐不住”的房地產(chǎn)企業(yè)，倪鵬飛建議采取兼并重組，這樣相比破產(chǎn)爛尾的損失要小。“大量小房企將面臨破產(chǎn)、兼并的命運(yùn)，但對規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說，這是一個擴(kuò)展的重要時機(jī)。”

　　對于購房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導(dǎo)，投機(jī)需求不多，但集中在一線城市和個別二線城市。還有一個最大缺口是農(nóng)民工、新市民住房消費(fèi)的缺口沒有填補(bǔ)，夾心層（指一方面買不起商品房，另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房的群體）購房量相對較少。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國2.5億農(nóng)民工，1.7億是跨省務(wù)工的，其中只有1%在當(dāng)?shù)刭彿浚?/3農(nóng)民工回到自己家鄉(xiāng)購房。倪鵬飛認(rèn)為農(nóng)民工住房消費(fèi)還有很大潛力，但要鼓勵他們購房，必須出臺相關(guān)扶持政策，關(guān)鍵是解決購房農(nóng)民工的子女教育問題，給予相同的市民待遇等。