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個(gè)別四、五線城市消化庫(kù)存要10年
“2013年是中國(guó)房地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)折年。”倪鵬飛說(shuō)。過(guò)去房地產(chǎn)價(jià)格下降是由于政府的調(diào)控，但2014年房地產(chǎn)價(jià)格下降則是市場(chǎng)自動(dòng)的調(diào)整。進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)業(yè)最重大的變化是房地產(chǎn)投資呈俯沖式下降，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)幾乎為零。
數(shù)據(jù)顯示，商品房投資增速?gòu)?014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量?jī)r(jià)卻大幅上升。去年房地產(chǎn)的銷售額達(dá)11.24億元，接近2013年的11.57億元，一線城市的價(jià)格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價(jià)格平穩(wěn)，投資增加。結(jié)果銷售、價(jià)格都上去了，投資卻沒有上來(lái)。”倪鵬飛稱，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會(huì)更大。”
之所以出現(xiàn)這種情況，他認(rèn)為根本原因是金融因素。“去年房地產(chǎn)銷售情況好、價(jià)格上升快，其原因是銀行支持個(gè)人抵押貸款，加上優(yōu)惠政策的共同作用，帶動(dòng)了住房需求，從而帶動(dòng)了價(jià)格。”然而，銀行一方面支持老百姓貸款，另一方面，由于企業(yè)不良貸款比例上升，加上金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)悲觀預(yù)期，在對(duì)企業(yè)貸款上卻十分謹(jǐn)慎。小企業(yè)甚至一律不貸款，三、四線的也基本不貸，只貸給一線城市的大企業(yè)、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發(fā)貸款下降4%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開工、施工、竣工面積的大幅下滑。“銀行是從房地產(chǎn)企業(yè)的資金、市場(chǎng)狀況來(lái)決定限制或降低對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，這反映出銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)感覺悲觀，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款也更加謹(jǐn)慎。銷售增長(zhǎng)可以帶動(dòng)后端產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但這個(gè)量較為有限。”他認(rèn)為，去年住房形勢(shì)總體超出預(yù)期——投資急劇下滑，房?jī)r(jià)顯著上升。
受到2009年房地產(chǎn)刺激政策以及2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的影響，現(xiàn)房和期房（在建商品房）庫(kù)存大量積壓。倪鵬飛的團(tuán)隊(duì)對(duì)此作了一個(gè)評(píng)估，在合理的庫(kù)存周期之外的、待售商品房庫(kù)存周期，現(xiàn)房是18個(gè)月，期房是24個(gè)月。從全國(guó)平均來(lái)看，一線城市和部分二線城市不存在積壓?jiǎn)栴}，但四、五線城市的庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)，個(gè)別甚至長(zhǎng)達(dá)十年。由此，倪鵬飛得出結(jié)論，中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩已不是短期問題，而是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。“很多地方消化不了這么多庫(kù)存，因?yàn)槟抢锏娜丝谠跍p少而不是增加，但房子還在建。”
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區(qū)域和城市房?jī)r(jià)分化將繼續(xù)加深
去年房地產(chǎn)業(yè)還呈現(xiàn)了另一個(gè)重要趨勢(shì)，那就是在相同的宏觀環(huán)境下，同一個(gè)政策在區(qū)域間和城市間也出現(xiàn)很不同的市場(chǎng)反應(yīng)，比如去年的樓市政策對(duì)東部、中部商品房銷售有明顯促進(jìn)，而西部和東北明顯下滑。
“區(qū)域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區(qū)正在實(shí)現(xiàn)一體化，在向好發(fā)展，然而東北、西部地區(qū)人口減少、產(chǎn)業(yè)萎縮，因此無(wú)論需求和供給都會(huì)大幅下降。他認(rèn)為這種局勢(shì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，“2016年，東西區(qū)域差異不會(huì)有太大逆轉(zhuǎn)。”
從城市來(lái)看，倪教授認(rèn)為，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過(guò)去是要漲都漲，只不過(guò)是漲幅大小問題，但現(xiàn)在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說(shuō)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，一、二線城市的一手住宅成交均價(jià)接近或超過(guò)3萬(wàn)的城市有三個(gè)：北京約為2.7萬(wàn)，比去年同比增長(zhǎng)8.1%；深圳最高，約3.4萬(wàn)，保守估計(jì)增長(zhǎng)33.37%；上海約3.2萬(wàn)，同比增長(zhǎng)17%。另外，廣州、杭州、南京三個(gè)城市房?jī)r(jià)非常接近，一手住宅成交均價(jià)約1.5萬(wàn)。
