臺海網(wǎng)5月31日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 林彬彬 通訊員 思法/文 楊希/漫畫）小王計(jì)劃買一套婚房，他看中了房子，談妥了價(jià)格，還約定了簽合同的時(shí)間，不料賣家卻突然反悔。為此，小王將賣家告上法庭。近日，思明法院開庭審理了這樣一起預(yù)約合同糾紛。

　　口頭達(dá)成的房屋買賣預(yù)約合同是否有效？房子漲價(jià)后賣家反悔，要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？讓我們來看看，法院是怎么判的。

遭遇 口頭約定房屋買賣，簽合同前賣家卻反悔

　　小王打算購買與姐姐小芳（化名）同一小區(qū)的房子作為婚房，遂委托姐姐為其物色合適的房屋。

　　小芳在小區(qū)業(yè)主群中得知被告蘭某的房屋要出售，隨即通過微信與其聯(lián)系。小芳代表小王與蘭某就房屋的出售、房屋售價(jià)等進(jìn)行協(xié)商，并與小王實(shí)地察看了房屋，確定購買該房屋并表示可以先支付定金，蘭某表示不收定金也會以120萬元的價(jià)格賣給小王。雙方還確定了簽訂書面合同的大致時(shí)間。

　　小芳還告訴蘭某，其間其父母也從外地趕來看了房屋并設(shè)計(jì)好房屋裝修方案，購房款也都準(zhǔn)備好，也將買房的事情告知了女方父母。

　　一切都緊鑼密鼓地準(zhǔn)備著。然而，在雙方約定的簽合同日期前，蘭某卻突然告訴小芳因價(jià)格波動太大，不打算賣房，等以后漲價(jià)了再賣。小芳告訴蘭某，家里為了該婚房已經(jīng)支出了相關(guān)費(fèi)用和成本，希望其再考慮考慮，但蘭某鐵了心拒絕。

　　為此，小王提起訴訟，要求蘭某賠償相關(guān)損失5萬元。

　　蘭某答辯稱，雙方?jīng)]有簽訂任何協(xié)議也沒有收取定金，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

判決 預(yù)約合同關(guān)系有效，賣家構(gòu)成違約

　　思明法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式和其他形式，可采取要約、承諾方式或其他方式。根據(jù)小芳和蘭某的微信聊天記錄，小芳向蘭某明確發(fā)出希望購買蘭某的房屋并與其訂立書面房屋買賣合同的要約，蘭某對此也作出同意該要約的意思表示，雙方間的合同關(guān)系成立。

　　小芳和蘭某就購買案涉房屋及交易價(jià)格進(jìn)行了磋商，并約定在清明節(jié)后簽訂正式的房屋買賣合同，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，該合同的性質(zhì)屬于預(yù)約合同。思明法院根據(jù)民法典關(guān)于預(yù)約合同違約責(zé)任的規(guī)定，認(rèn)定蘭某未按其承諾履行訂立本約合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)賠償小王相應(yīng)損失。法院綜合考慮蘭某的過錯(cuò)程度，小王的履約情況、相關(guān)成本損失、二手房交易市場風(fēng)險(xiǎn)等因素，酌情認(rèn)定蘭某應(yīng)賠償小王損失15000元。

法官說法

“預(yù)約合同”為何有效？

　　法官說，《中華人民共和國民法典》第四百九十五條確定了預(yù)約合同是以將來訂立合同即本約合同為目的的合同形式，交易雙方一旦成立預(yù)約合同關(guān)系，即受該合同的約束，違反合同義務(wù)同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　本案中，交易雙方口頭商量好要在某一時(shí)間簽訂書面買賣合同，符合民法典規(guī)定的預(yù)約合同的要式，雙方間成立預(yù)約合同法律關(guān)系。后出賣方不愿意訂立買賣合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)，根據(jù)契約自由的精神，一般不會強(qiáng)制交易雙方締結(jié)本約合同，但違約方仍要對守約方為訂立、履行合同支出的合理費(fèi)用、機(jī)會損失等進(jìn)行賠償。