臺(tái)海網(wǎng)6月15日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 思法）小區(qū)停車位對(duì)外出租，電梯及外墻廣告、公用設(shè)施出租……這些收益，到底歸誰(shuí)所有？如何分配？如何使用？

　　這些問(wèn)題，一直以來(lái)都是小區(qū)業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)，也是小區(qū)矛盾糾紛的多發(fā)點(diǎn)。今年以來(lái)，思明法院審理了多起此類案件，很好地回應(yīng)群眾關(guān)切，守住了小區(qū)居民共同的“錢袋子”。

　　近日，思明法院發(fā)布了小區(qū)業(yè)主維權(quán)的典型案例，并為小區(qū)業(yè)主維權(quán)“支招”。

案例

物業(yè)侵占公共收益

法院判其返還163萬(wàn)

　　走進(jìn)香江花園小區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)面貌煥然一新，嶄新的電梯、活動(dòng)室，環(huán)境整潔有序。

　　香江花園小區(qū)是早期商品房，房屋大多為出租和二房東轉(zhuǎn)租，租住人員混雜，基礎(chǔ)設(shè)施老化。小區(qū)要提升改造，錢從哪里來(lái)？小區(qū)的公共車位、廣告位都有收益，但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)某公司接手后經(jīng)營(yíng)管理不透明，甚至侵占部分資金。該公司退出小區(qū)后，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主將該公司起訴至思明法院，要求返還公共部位經(jīng)營(yíng)收益及利息。審理時(shí)，雙方各執(zhí)一詞，法官翻閱了大量賬目資料，仔細(xì)核對(duì)各項(xiàng)收支憑證。

　　思明法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其中包括人工成本。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能證明是其他額外必要的人工支出，不應(yīng)該再?gòu)墓彩找嬷锌鄢斯こ杀尽Ａ硗?，部分租金收入在合同中已明確約定作為更新改造電梯的專項(xiàng)資金或其他重大設(shè)施的改造資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)參與分配。

　　最終，思明法院作出判決，要求被告返還資金163萬(wàn)余元。這筆資金用于小區(qū)環(huán)境設(shè)施等的完善改造，小區(qū)面貌煥然一新。

法官說(shuō)法

小區(qū)公共收入，究竟該怎么分？

　　如今，利用小區(qū)公共部分的方式越來(lái)越多樣，電梯門閘的廣告、路面停車位、架空層、物業(yè)用房租賃、快遞柜或自助售賣機(jī)入場(chǎng)等，均可產(chǎn)生可觀的收益。

　　民法典新增了小區(qū)共有部分收入分配的專門規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。

　　對(duì)小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，如何守好共同的“錢袋子”，讓這筆錢更加公開(kāi)透明？

　　對(duì)此，法官建議，小區(qū)的管理要選擇更多政治素質(zhì)和知識(shí)水平高、熱心公益事業(yè)和社區(qū)管理的業(yè)主參與，合法行使權(quán)利、理性維權(quán)。在內(nèi)部監(jiān)督方面，可嘗試設(shè)立監(jiān)督委員會(huì)等專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期審計(jì)小區(qū)的財(cái)政收入、支出情況。另外，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)，要盡量明確細(xì)致，比如結(jié)合行業(yè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)明確服務(wù)等級(jí)，何種情況下業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)、公共收益按怎樣的比例分成、合同終止后如何交接等，可避免糾紛或在糾紛發(fā)生后有助于自身維權(quán)。