臺(tái)海網(wǎng)5月18日訊 據(jù)廈門晚報(bào)報(bào)道　走進(jìn)思明區(qū)嘉蓮街道的香江花園小區(qū)，嶄新的電梯、活動(dòng)室，環(huán)境整潔有序，誰能想到之前業(yè)委會(huì)為了維護(hù)業(yè)主權(quán)益，曾因小區(qū)“老大難”問題與物業(yè)公司打官司。近日，思明區(qū)法院發(fā)布了系列物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例，以司法審判守護(hù)小區(qū)居民共同的“錢袋子”，香江花園小區(qū)正是其中的典型。

　　【案例】

　　物業(yè)侵占公共收益 法院判決返還163萬余元

　　香江花園小區(qū)是早期商品房，房屋大多為出租和二房東轉(zhuǎn)租，租住人員混雜、基礎(chǔ)設(shè)施老化。小區(qū)要提升改造，錢從哪里來？小區(qū)的公共車位、廣告位都有收益，但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)萬某公司接手后經(jīng)營(yíng)管理不透明，甚至侵占部分資金。該公司退出小區(qū)后，業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主起訴至思明區(qū)法院，要求返還公共部位經(jīng)營(yíng)收益及利息。審理時(shí)，雙方各執(zhí)一詞，法官翻閱了大量賬目資料，仔細(xì)核對(duì)各項(xiàng)收支憑證。

　　思明區(qū)法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其中包括人工成本。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能證明是其他額外必要的人工支出，不應(yīng)該再?gòu)墓彩找嬷锌鄢斯こ杀?。另外，部分租金收入在合同中已明確約定作為更新改造電梯的專項(xiàng)資金或其他重大設(shè)施的改造資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)參與分配。

　　最終，思明區(qū)法院一審判決被告返還資金163萬余元。市中級(jí)人民法院二審維持原判。后來，這筆資金用于小區(qū)環(huán)境設(shè)施等的完善改造，小區(qū)面貌煥然一新。

　　【點(diǎn)評(píng)】

　　公共收益來源日益多樣 民法典新增專門規(guī)定

　　今年，該案例獲評(píng)2020年度廈門法院十大典型案例。廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄點(diǎn)評(píng)此案時(shí)認(rèn)為，該判決的價(jià)值取向和裁判方法與民法典新增的規(guī)定完全契合，對(duì)此類糾紛業(yè)主維權(quán)具有參考價(jià)值。

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，利用小區(qū)公共部分的方式越來越多樣，電梯門閘的廣告、路面停車位、架空層、物業(yè)用房租賃、快遞柜或自助售賣機(jī)入場(chǎng)等，均可產(chǎn)生可觀的收益。在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，《民法典》新增了小區(qū)共有部分收入分配的專門規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。

　　【建議】

　　與物業(yè)簽訂合同要明確細(xì)致 避免糾紛有助維權(quán)

　　對(duì)小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會(huì)來說，如何守好共同的“錢袋子”？法官建議，小區(qū)的管理要選擇更多政治素質(zhì)和知識(shí)水平高、熱心公益事業(yè)和社區(qū)管理的業(yè)主參與，合法行使權(quán)利、理性維權(quán)。在內(nèi)部監(jiān)督方面，可嘗試設(shè)立監(jiān)督委員會(huì)等專門監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期審計(jì)小區(qū)的財(cái)政收入、支出情況。

　　另外，業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)，要盡量明確細(xì)致，比如結(jié)合行業(yè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)明確服務(wù)等級(jí)，何種情況下業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)、公共收益按怎樣的比例分成、合同終止后如何交接等，可避免糾紛或在糾紛發(fā)生后有助于自身維權(quán)。

　　法官還呼吁完善立法，提供制度保障，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該發(fā)揮指導(dǎo)、監(jiān)督和考核的作用。

（文/記者 彭菲 通訊員 思法 漫畫/劉哲姝）