2013年2月25日，林先生向開發(fā)商認(rèn)購(gòu)了一套位于海滄區(qū)的房產(chǎn)，并支付預(yù)售定金5萬(wàn)元。數(shù)天后，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林先生向開發(fā)商購(gòu)買上述房產(chǎn)，建筑面積115.58平方米，房款共計(jì)157萬(wàn)多元。

　　但是，林先生購(gòu)房之后，限購(gòu)政策出臺(tái)了。于是，開發(fā)商就以林先生系限購(gòu)對(duì)象，而且逾期支付房款為由，起訴到法院，要求解除合同。

　　開發(fā)商起訴說(shuō)，根據(jù)限購(gòu)政策，林先生屬于限購(gòu)對(duì)象，雙方之前簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)法履行。同時(shí)，林先生也未依照合同約定的期限支付購(gòu)房款，所以開發(fā)商享有單方解除權(quán)。因此，開發(fā)商請(qǐng)求法院判令解除合同。

　　最終，海滄法院作出一審判決，判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。

法官說(shuō)法

合同無(wú)法履行 原告有權(quán)解除

　　法官說(shuō)，本案當(dāng)中，購(gòu)房者林先生的戶籍所在地不在廈門，且未能提交其購(gòu)房之前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)證據(jù)。依照現(xiàn)行的限購(gòu)政策，被告林先生并不具備在廈購(gòu)房的資格，亦必然無(wú)法通過(guò)《商品房買賣合同》的履行而獲得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的物權(quán)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　因此，原告主張解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》，法院予以支持。

限購(gòu)“4問(wèn)”

1問(wèn)：買房后被限購(gòu)，定金能退嗎？

　　福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：根據(jù)最高法的司法解釋，房屋買受人在合同簽訂后由于限購(gòu)政策而無(wú)法辦理過(guò)戶的，屬于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)”，買方可以請(qǐng)求解除合同，并返還所支付的購(gòu)房款和定金。這種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。而且，這種情形不屬于違約解除，賣房人應(yīng)當(dāng)將定金或購(gòu)房款返還。

2問(wèn)：買方隱瞞“被限購(gòu)”，賣方能否索賠？

　　林敏輝：對(duì)于在住房限購(gòu)政策實(shí)施后，一方隱瞞或者虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的房屋買賣合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法實(shí)際繼續(xù)履行的，另一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除或者撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償因此造成的損失。

3問(wèn)：限購(gòu)后解約，還要付中介費(fèi)？

　　林敏輝：首先要積極地和賣方溝通協(xié)商，最好能夠通過(guò)和平協(xié)商的方式解除合同。如果不能達(dá)成協(xié)商，買方可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決。

　　另外，因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行的，中介公司不能以居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)。但是，買受人應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的“合理費(fèi)用”。

4問(wèn)：限購(gòu)限貸風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？

　　林敏輝：首先，在考慮購(gòu)房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)的購(gòu)房政策等相關(guān)信息。其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法完成購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類的內(nèi)容。還有，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。有類似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購(gòu)限貸政策原因?qū)е碌募m紛，減少雙方可能因政策帶來(lái)的損失。