臺海網(wǎng)8月28日訊 （海峽導(dǎo)報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 翔法/文 楊希/漫畫） 承租人“棄房跑路”，出租人該怎么辦？租客租賃期間擅自搬離違約了，租賃期間物品被損壞損失大，房東如何維權(quán)？近日，翔安區(qū)人民法院發(fā)布了兩起租賃糾紛典型案例，供租房雙方維權(quán)參考。
案例 1
租客租賃期間“跑了”，房東如何維權(quán)？
2023年10月，阿音（化名）租下小芳（化名）的房屋并簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議，約定租期自2023年10月至2024年10月，并約定：租賃期間，雙方均不得借故解除合同，當(dāng)事人一方如有正當(dāng)理由要求解除合同時，須提前1個月通知對方，經(jīng)過對方同意后解除合同，并由提出解除合同的一方支付1個月的租金作為違約賠償金。
自2024年1月起，阿音一再拖欠租金、物業(yè)費(fèi)等，于2024年4月向小芳出具欠條確認(rèn)欠付的費(fèi)用。
2024年5月初，小芳發(fā)現(xiàn)阿音已自行搬離案涉房屋。無奈，小芳只能訴至法院。她起訴要求，阿音支付2024年1月至5月初的租金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，并主張一個月的租金作為違約賠償金。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，小芳與阿音簽訂的房產(chǎn)租賃協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，于法不悖，應(yīng)認(rèn)定合法有效。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。租賃期未滿阿音即搬離案涉房屋且未通知小芳，小芳及時查看房屋并主張租金、物業(yè)費(fèi)等計至其發(fā)現(xiàn)阿音搬離之日并無不當(dāng)。結(jié)合上述合同約定，阿音的行為已經(jīng)構(gòu)成提前解約，且阿音長期拖欠租金，故小芳主張阿音應(yīng)另行支付一個月租金作為違約賠償，法院予以支持。
案例 2
租賃期間物品被損壞，該怎么賠？
2022年5月，小文（化名）與阿友（化名）簽訂房屋租賃合同，約定租期為2023年5月至2024年5月。2023年12月起小文開始未支付租金，并于2024年2月搬離案涉房屋。
因阿友在外地，此前多次通過微信向小文催討租金未果，之后其上門催討租金時才發(fā)現(xiàn)出租房門未上鎖，屋內(nèi)的床、沙發(fā)、床頭柜、書桌均有損壞，垃圾隨意堆放。
隨后，阿友訴至法院，要求小文支付2023年12月至2024年2月的租金以及物品損失費(fèi)等。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，阿友與小文之間的房屋租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按約履行。小文未依約支付租金及相關(guān)費(fèi)用，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)支付相應(yīng)的租金等費(fèi)用。小文確認(rèn)其在2024年2月已搬離案涉房屋，故小文應(yīng)支付自2023年12月至2024年2月期間尚欠的租金。
對于阿友主張的物品損壞賠償費(fèi)用，根據(jù)阿友提供的房屋租賃合同附件的交接清單和小文搬離后的房屋照片，可見床、沙發(fā)、床頭柜、書桌確實(shí)存在一定程度的損壞，結(jié)合上述物品的損壞情況酌定損失為1000元。
法官提醒
租客突然“失蹤”房東4招維權(quán)
在租賃市場中，有時會出現(xiàn)租客突然“失蹤”“棄房跑路”等情況，給房東帶來了諸多困擾和損失。因此，法官提醒房東在租賃活動中需要保持警惕。首先，簽訂嚴(yán)謹(jǐn)合法的租賃合同，對出租屋內(nèi)的物品種類、數(shù)量、性能等予以明確約定或簽署交接單予以確認(rèn)，或通過拍照作為合同附件等形式予以佐證等。其次，平時勤于管理房屋，確保房屋設(shè)備齊全正常。與租客保持良好的溝通與交流，在發(fā)現(xiàn)租客有異常行為時，及時查看房屋核實(shí)使用情況，保留相關(guān)證據(jù)。第三，當(dāng)發(fā)現(xiàn)租客在租期未屆滿時擅自搬離房屋，房東應(yīng)立即對房屋進(jìn)行檢查，可通過拍照或其他方式記錄房屋現(xiàn)狀，包括室內(nèi)設(shè)施、家具損害情況等。第四，整理并保存好與租客簽訂的租賃合同、租金支付記錄、雙方的聊天記錄等相關(guān)文件，作為后續(xù)維權(quán)的有力證據(jù)。
