臺(tái)海網(wǎng)8月5日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 翔法） 租期屆滿，租客竟不續(xù)租、不搬離、不交租。遭遇這種情況，房東如何維權(quán)？能否索賠占用費(fèi)和違約金？租賃合同到期后，雙方應(yīng)如何交接房屋以避免損失擴(kuò)大？近日，翔安法院發(fā)布了這樣一起案件。
案件回顧 租賃合同到期 租客未續(xù)租也未騰退
此前，阿珍與阿美（均為化名）簽訂了一份《房屋出租協(xié)議》，約定阿珍將翔安某地房屋出租給阿美使用。協(xié)議約定：租房至2023年7月14日止；月租金為3000元，保證金3000元；雙方在協(xié)議期內(nèi)，均不得違約，如違約，則違約方均按一個(gè)月租金賠償對(duì)方作為違約賠償金等。
協(xié)議簽訂后，阿珍將房屋交由阿美使用。由于疫情影響經(jīng)營(yíng)不善，阿美開始拖欠房租。2023年7月14日租賃合同期限到期后，阿美未續(xù)租，但也未騰退，且拖欠房租。協(xié)商未果后，阿珍于8月19日根據(jù)租房協(xié)議約定，將阿美的物品全部搬出處理，并重新將案涉房屋出租給他人使用。
阿珍說(shuō)：“我起訴后，阿美才補(bǔ)交了房租。租賃到期后，她還繼續(xù)占用了37天，我要求她按照一天300元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)11100元和3000元違約金。”
面對(duì)起訴，阿美卻說(shuō)：“我已經(jīng)把3年的租金全部付清了，但是阿珍把房屋鎖了，甚至把我的東西都搬出來(lái)了，我根本沒辦法使用房屋，我不同意支付房屋占用費(fèi)。”
焦點(diǎn)爭(zhēng)議 要付房屋占用費(fèi)嗎？要賠違約金嗎？
阿美不續(xù)租、不搬離，需要支付房屋占用費(fèi)嗎？對(duì)此，法院認(rèn)為，案涉房屋的租賃期限至2023年7月14日屆滿，雙方簽訂的《房屋出租協(xié)議》自期限屆滿時(shí)自動(dòng)終止。阿美并未按照合同約定，在合同期限屆滿之日前一個(gè)月內(nèi)向阿珍告知是否續(xù)租。
阿珍于2023年8月19日將阿美的物品全部搬出應(yīng)視為其已實(shí)際接收案涉房屋。故阿珍主張阿美支付自2023年7月15日起至2023年8月19日房屋占用費(fèi)符合法律規(guī)定，法院予以支持。但阿珍未能舉證證明該期間除租金損失外的其他損失，故法院綜合考量疫情影響下的市場(chǎng)環(huán)境及公平原則，將房屋占用期間的占用費(fèi)調(diào)整為參照租金損失認(rèn)定，即占用費(fèi)為3700元。
阿美需要支付違約金嗎？法院認(rèn)為，阿美與阿珍簽訂的《房屋出租協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。在履行合同過(guò)程中，阿美拖欠租金，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，需按合同約定以一個(gè)月租金作為違約賠償金。阿珍在簽訂《房屋出租協(xié)議》時(shí)已經(jīng)收取保證金3000元，該3000元阿珍目前未退還給阿美，其性質(zhì)即為違約金性質(zhì)，阿珍可不退還給阿美，但阿珍再主張阿美支付3000元違約金，依據(jù)不足，法院不予支持。
因此，法院作出一審判決，認(rèn)定阿美應(yīng)支付房屋占用費(fèi)3700元。一審宣判后，阿珍提起上訴，最終二審維持一審原判。
法官說(shuō)法
雙方如何交接避免損失擴(kuò)大？
法官說(shuō)，在房屋租賃合同關(guān)系中，不管是提前解除合同還是租賃期限屆滿后，承租人均負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)。要避免租賃期限屆滿后承租人又繼續(xù)占用房屋，或者一走了之，而使租賃房屋實(shí)際被占用無(wú)法繼續(xù)出租或者處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。
對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，如果租賃期限屆滿，承租人已經(jīng)明確不再續(xù)租并請(qǐng)求出租人接收房屋的，出租人應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋。如果出租人拒不配合或者故意拖延接收房屋，可能會(huì)面臨無(wú)法就擴(kuò)大的損失向承租人主張賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)；如果租賃期限屆滿，承租人不續(xù)租也不騰退，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人和平協(xié)商、理性處理，或者及時(shí)通過(guò)訴訟程序依法維權(quán)，妥善解決糾紛。
