房地產(chǎn)調(diào)控“年中考”

　　始自2016年9月底，“史上最嚴”的本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)歷多輪升級，已步入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。從目前多地的房地產(chǎn)市場形勢看，多地樓市明顯降溫，調(diào)控取得明顯成效。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在我國城鎮(zhèn)化歷史進程中，既是牽引經(jīng)濟增長的重要“火車頭”之一，也是滿足群眾居住需求的發(fā)展成果“載體”。但是，一段時間以來，一些地方過分倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些地方出現(xiàn)房價高企，投資投機之風盛行以及房產(chǎn)庫存積壓現(xiàn)象，成為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的“重災區(qū)”之一。

　　在中央明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的根本定位下，此輪調(diào)控不但力度空前，而且見招拆招，直指房地產(chǎn)市場要害。在中央和地方強有力的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場開始積極分化，曾經(jīng)“熱火朝天”的一線城市樓市出現(xiàn)價量齊跌的局面。盡管整體來看，樓市走勢遠未明朗，但本輪調(diào)控已基本控制住了一度混亂的局勢，“房子是用來住的、不是用來炒的”的調(diào)控目標已形成全社會廣泛共識，并初顯積極成效。

　　當然，對房地產(chǎn)的調(diào)控不可能畢其功于一役。從歷次調(diào)控的經(jīng)驗來看，成交量整體下滑的僵持階段，是調(diào)控更為嚴峻的時期。松則反彈，落入越調(diào)越漲的窠臼；嚴則市場沉寂，連累合理性需求得不到滿足。在短平快準狠之后，中長期的政策如何接續(xù)，成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　“房子是用來住的”，而住房市場并不只是銷售市場。在廓清房地產(chǎn)市場“癥結(jié)”之后，推進“售租并舉”成為此輪調(diào)控的一大亮點。

　　對房地產(chǎn)業(yè)而言，只有順應新形勢，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才能健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。時至仲夏，各地經(jīng)濟正面臨中考，如何避免一些地方因?qū)DP下滑擔憂而放松調(diào)控政策成為各方關(guān)注焦點。而各地方為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，合理有序促進“售租并舉”，因城施策開出了哪些“良方”，更是市場的高度關(guān)切。

　　最嚴調(diào)控成效初顯

　　◆ 史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯，但部分市場仍存上漲預期

　　◆ 一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制

　　◆ 各地調(diào)控以“限”為主，一旦“松綁”會對樓市的供給關(guān)系形成壓力

　　◆ 購房需求強烈，房企拿地需求旺盛，房價上漲預期尚未降溫

　　◆ 下一程面臨切實推進房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立長效機制重任

　　自去年“9·30”新一輪樓市調(diào)控啟動以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)控周期已逾9個月，從限購、限貸擴大到限價、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時代?！恫t望》新聞周刊記者初步梳理發(fā)現(xiàn)，當前全國超過60個城市出臺多輪房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，范圍之廣、力度之嚴堪稱“史上之最”。

　　值得關(guān)注的是，《瞭望》新聞周刊記者連日在京津冀、長三角、珠三角等樓市熱點地區(qū)調(diào)研了解到，多地樓市開啟降溫通道、市場交易應聲而落，房價趨穩(wěn)。調(diào)控已初見成效。同時，也需看到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交，購房需求發(fā)生了轉(zhuǎn)化還是暫時等待時機，成為下一步房地產(chǎn)市場發(fā)展的未定因素。

　　采訪中，專家們指出，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念，經(jīng)過“短、平、快”的密集調(diào)控之后，中長期的政策如何接續(xù)，成為調(diào)控下一步的關(guān)鍵。

　　最大范圍、最大幅度的調(diào)控

　　2016年多地樓市異常火爆，雖然調(diào)控政策從10月陸續(xù)出臺，但基于對后市看好，一、二線熱點城市房價漲勢延續(xù)至今年，樓市依然是暗流涌動。為穩(wěn)控房地產(chǎn)市場，北京3月17日發(fā)布“認房又認貸”調(diào)控政策后，開啟了新一輪范圍更廣、力度更嚴的樓市調(diào)控潮。

　　從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域，調(diào)控升級成為房地產(chǎn)市場的“主旋律”。據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年“9·30”調(diào)控以來，目前全國有超過60個城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。

　　《瞭望》新聞周刊記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前北上廣深全部執(zhí)行“認房又認貸”政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。此外以北京為中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施，構(gòu)成環(huán)北京限購圈。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《瞭望》新聞周刊記者表示，在熱點城市嚴厲調(diào)控下，投機資金向熱點區(qū)域周邊的“非限”區(qū)域轉(zhuǎn)移。一位熱點城市房管部門負責人說，無論是廣度還是深度上，這輪房地產(chǎn)調(diào)控不是小打小鬧。它不僅是一個經(jīng)濟問題，已經(jīng)成為一項政治任務，決心和力度都超以往，體現(xiàn)出地方政府堅決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，把去年的“9·30”限購和今年的這一輪樓市調(diào)控相比，當前樓市調(diào)控因城施策，更具精準性。

　　一是緊緊圍繞“房子是用來住的”，完善調(diào)控政策，適時圍堵調(diào)控漏洞。本輪調(diào)控政策涉及信貸、資金、購買資格等方面：對于非戶籍人口購房，北上廣深均將門檻提高至5年；“假離婚”行不通，北京對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，參照二套房信貸政策執(zhí)行，廣州成年單身或離異人士限購一套等；對于“商改住”等違規(guī)改變土地性質(zhì)開發(fā)建設的行為，北京出臺了“限商”政策。

　　二是限價、限售、限商，成本輪調(diào)控“撒手锏”。北京、南京等多個城市對新建商品住宅給出最高限價；限售也是本輪調(diào)控“新利器”，成都、廈門、廣州等20余城市啟動限售政策，其中雄安新區(qū)周邊的白溝限售時間最長，明確房產(chǎn)自登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　三是環(huán)熱點城市限購圈加速形成。本輪調(diào)控已從一、二線熱點城市擴展到一些三、四線城市區(qū)域。除了環(huán)京、環(huán)滬的一些三、四線城市限購后，包括環(huán)合肥、環(huán)南京等的一些城市也加入限購序列。“這表明一、二線熱點城市的外溢效應正在逐步放大。”張宏偉說。與此同時，調(diào)控政策也呈現(xiàn)出中心城市和周邊城市同步調(diào)控，形成“合力效應”。

　　四是因城施策、因區(qū)施策，調(diào)控精細化。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，本輪調(diào)控不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌并行，即使在同一城市范圍內(nèi)，不同區(qū)域也是雙軌并行。比如，石家莊、南昌等在調(diào)控中并未實施全域限購，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進；在“東熱西冷”格局下，廣東佛山樓市調(diào)控政策也有所區(qū)別。

　　五是供給端發(fā)力增加土地供應。北京提出未來5年計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房擬建25萬套。今年4月，住建部與國土部聯(lián)合發(fā)文，要求合理安排住宅用地供應，科學把握住房建設和上市節(jié)奏，對庫存小于六個月的城市要加大土地供應力度。