合肥周邊城市房價(jià)還在跌

　　合肥蜀山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的一名工作人員告訴北青報(bào)記者，過去一年合肥房價(jià)的暴漲，除了投資客炒作之外，像李剛這樣的在外地特別是一線城市工作的人群回流也是一個(gè)重要原因。整個(gè)安徽在外地務(wù)工的人群非常巨大，他們回到安徽置業(yè)首先想到的是合肥。這就造成了合肥的房價(jià)在暴漲，而周邊距離只有幾十上百公里的城市比如蚌埠、蕪湖等地，房價(jià)不僅沒漲還在下跌。

　　合肥出租車司機(jī)高師傅稱，房價(jià)已經(jīng)成為了整個(gè)合肥的熱門話題。近幾個(gè)月，經(jīng)常有許多安徽其他城市的年輕人，從機(jī)場(chǎng)或者高鐵一上車，就讓他拉到售樓處去，這些年輕人是安徽人，但從來沒有到過合肥，第一次來就是為了買房。

　　高師傅對(duì)北青報(bào)記者說，作為一個(gè)老合肥人，他對(duì)合肥房價(jià)的上漲有點(diǎn)兒“措手不及”，但高房價(jià)在這個(gè)城市引發(fā)了普遍的爭議。尤其是一些合肥周邊地區(qū)特別是農(nóng)村來的大學(xué)生，畢業(yè)以后根本沒有希望買得起房。一些農(nóng)村家庭舉家四五口人在合肥打工，就是為了供一套房子。“很多準(zhǔn)備買房結(jié)婚的年輕人，由于房價(jià)在短時(shí)間的猛漲，往往房也買不起了，婚事也告吹了。民政局現(xiàn)在出現(xiàn)一種怪現(xiàn)象，結(jié)婚的人少了，離婚買房卻排起了長隊(duì)。”

　　4000元月收入如何支撐一線房價(jià)

　　高師傅認(rèn)為，合肥的房價(jià)具有很大的泡沫，主要是合肥的收入水平不足以支撐這個(gè)房價(jià)。“合肥一般比較好的工作也就4000元左右，很多人月收入都在兩三千左右。所以我們說，合肥是二線城市，房價(jià)卻是一線城市的高度。”

　　9月，合肥樓市行情還在繼續(xù)。就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場(chǎng)再次讓行業(yè)震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計(jì)1050.52畝，起始總價(jià)達(dá)47.6億元。在激烈爭奪后，萬科、綠地、保利、融創(chuàng)、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價(jià)成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價(jià)率在250%左右，其中有3塊土地拍賣溢價(jià)甚至超過300%。

　　直到10月2日，政府一腳踩下了剎車。合肥緊急出臺(tái)樓市新政，從供應(yīng)、限價(jià)、限購、約束恐慌等多方面進(jìn)行調(diào)控，包括提高了首付比例、明確增加供應(yīng)、針對(duì)預(yù)售價(jià)格的管控等，堪稱二線城市中最嚴(yán)之一。

　　對(duì)話

　　張大偉：本輪市場(chǎng)走勢(shì)消化了過去2年積累的剛需

　　對(duì)話方：中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

　　北青報(bào)：為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放？

　　張大偉：從各地全面出臺(tái)政策看，基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。

　　北青報(bào)：哪些城市樓市可能會(huì)最先出現(xiàn)回調(diào)？

　　張大偉：從房價(jià)走勢(shì)看，這一輪上漲得太迅速，投資需求太集中，所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性，但從可能性來說，依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對(duì)這些區(qū)域的信貸支持最大。

　　北青報(bào)：就某個(gè)城市而言，哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大？

　　張大偉：從過去的歷史看，房價(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域，一旦市場(chǎng)降溫，會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng)，比如一線城市的輻射區(qū)，投資房產(chǎn)，最關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢，要看能不能變現(xiàn)。

　　北青報(bào)：今年以來，各地頻繁拍出高價(jià)地，這些高價(jià)地會(huì)被影響嗎？

　　張大偉：全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊，這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下，很可能出現(xiàn)群體性煩惱。

　　北青報(bào)：全國密集出臺(tái)樓市新政，現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，你怎么看？

　　張大偉：房價(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了，想跌價(jià)依然看信貸，你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率，如果持續(xù)上升，那么房價(jià)的拐點(diǎn)也快了；如果平穩(wěn)，房價(jià)短期不會(huì)跌。

　　北青報(bào)：投資客是不是該賣了？

　　張大偉：是。12月美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)加息將決定中國信貸政策，而且如果加息，那么這一輪市場(chǎng)爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。

　　北青報(bào)：剛需人群現(xiàn)在入手是否合適？

　　張大偉：買房看兩個(gè)指標(biāo)，有學(xué)區(qū)有地鐵，對(duì)于剛需來說，這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”，調(diào)控針對(duì)投資投機(jī)很明顯。如果是換房的，連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。

　　北青報(bào)：中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎？

　　張大偉：認(rèn)同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn)，因?yàn)橹袊嬖趹艏擎?zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額，也就是說，這些人已經(jīng)生活在城市，但沒有城市房產(chǎn)。高房價(jià)是影響落戶的最主要原因。本輪市場(chǎng)走勢(shì)的爆發(fā)很大程度上，消化了居民儲(chǔ)蓄和過去2年積累的剛需，所以有短期調(diào)整的必要。

　　來源：http://www.chinanews.com/cj/2016/10-07/8023311.shtml