對(duì)房地產(chǎn)“非銀”資金的激增，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，重視隔離風(fēng)險(xiǎn)　　臺(tái)海網(wǎng) 2月19日訊 文/《瞭望》新聞周刊記者

　　王鶴桑 彤席敏

　　2009年開始，以信托為代表的非銀行融資渠道成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要資金來源，但在監(jiān)管層嚴(yán)格管控下，2011年四季度房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模顯著下降，一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不把目光投向房地產(chǎn)私募股權(quán)基金(簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)基金”)。

　　隨著調(diào)控的持續(xù)，不少樓市銷售疲軟，大部分城市在建的住宅面積正在刷新著庫存紀(jì)錄。

　　在此背景之下，信托產(chǎn)品兌付期2012年開始集中到來，在部分開發(fā)商回款速度緩慢的情況下，能否如期償還信托資金？房地產(chǎn)基金作為一項(xiàng)新興融資方式，在監(jiān)管缺乏細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況下，如何防范損害出資人利益情況的發(fā)生？

　　《瞭望》新聞周刊記者日前特別進(jìn)行了調(diào)查追蹤。

　　隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊，2009年開始，融資成本“次優(yōu)”的房地產(chǎn)信托發(fā)行量猛增。銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金超過2800億元；2011年新增房地產(chǎn)信托資金增長(zhǎng)到3704.58億元，投向房地產(chǎn)的信托資金余額達(dá)到6882.31億元。

　　一般房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限為1～2年，意味著2012年開始房地產(chǎn)信托將迎來密集兌付期，但在樓市銷售疲軟的情況下，開發(fā)商回款速度緩慢，房地產(chǎn)信托兌付壓力正在加大。

　　從房地產(chǎn)信托兌付資金規(guī)模來看，中金公司最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有7000億元房地產(chǎn)信托還款期集中在今后三年，其中，2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元，2013年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際房地產(chǎn)高級(jí)分析師鐘天翔對(duì)本刊記者表示，在樓市調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)基金這一新融資渠道日漸倚重。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年前三季度我國(guó)已新募房地產(chǎn)基金22只，募集到位資金32.25億美元。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)目前房地產(chǎn)基金累計(jì)規(guī)模不少于1000億元。房地產(chǎn)基金目前一方面接信托的盤，另一方面整體收購物業(yè)。

　　建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李曉東說，近期確實(shí)有多家開發(fā)商來公司商談能否發(fā)行房地產(chǎn)基金幫助融資“接盤”。

　　資深信托經(jīng)理劉擎說，最近青島有一市值約15億元的物業(yè)，老板迫于高利貸還款壓力愿意以5億元出售，就有多家房地產(chǎn)基金前來商談收購事宜。

　　現(xiàn)階段房地產(chǎn)基金逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)過渡的資金蓄水池，在外界看來，也是不少瀕臨崩潰的項(xiàng)目最現(xiàn)實(shí)的路徑選擇。一些房地產(chǎn)企業(yè)，借此“玩”起了“左手”設(shè)立基金，“右手”賣股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易“資金游戲”。

　　另一方面，部分房地產(chǎn)基金在募集時(shí)有涉嫌非法集資的苗頭，公眾募集的社會(huì)化風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

　　海華永泰律師事務(wù)所合伙人、上海金融學(xué)院金融法研究所副教授詹朋朋說：“雖然大部分基金是規(guī)范操作的，但也有一些基金不自律，出現(xiàn)打著房地產(chǎn)基金旗號(hào)，進(jìn)行非法集資的行為?！?/P>

　　詹朋朋進(jìn)一步指出，一些基金募集者往往借著舉辦講座、研討會(huì)、論壇的機(jī)會(huì)，宣講基金募集方案，吸引潛在出資人，有變相公開做廣告的嫌疑。此外，基金管理人在募集時(shí)借著預(yù)測(cè)的方式，明示或暗示地承諾一定回報(bào)率，也很容易演變成非法集資。

　　此外，“現(xiàn)在市場(chǎng)上往往通過‘掛鈴鐺’的方式，面向中小投資者募集。例如基金募集門檻是1000萬元，基金管理人就找10個(gè)人，每個(gè)人出資100萬元；依次發(fā)展再找10個(gè)人募集，每個(gè)人10萬元。這種‘掛鈴鐺’的方式事實(shí)上是變相地規(guī)避了合伙企業(yè)法規(guī)定的50人的人數(shù)限制。”詹朋朋分析道。

　　眾多房地產(chǎn)基金中，本刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商自主成立的房地產(chǎn)基金是一股重要力量，這類基金有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目判斷較準(zhǔn)確，項(xiàng)目資源較多，在國(guó)內(nèi)似乎占據(jù)了主流位置。

　　不過，詹朋朋指出，房地產(chǎn)公司自己設(shè)立相關(guān)房地產(chǎn)基金，投資自己的項(xiàng)目屬于“關(guān)聯(lián)交易”。“關(guān)聯(lián)交易”并非完全禁止，基金管理人和出資人之間的“關(guān)聯(lián)交易”只要符合相關(guān)程序，按規(guī)定披露，是合法的。但需謹(jǐn)防部分人獲得非常收益并損害其他投資者利益的“關(guān)聯(lián)交易”。

　　“房地產(chǎn)基金沒有上市壓力，多是項(xiàng)目賺錢后回購?fù)顺?，基金管理人即使獲利也可粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，如通過做大成本轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，從而減少分紅?！崩顣詵|指出。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，信托項(xiàng)目雖有抵押，但存在債權(quán)交叉、抵押物重疊等情況，同一土地或項(xiàng)目往往被用作其他類型融資的抵押，如銀行貸款等，而銀行對(duì)此具有第一索賠權(quán)。

　　百瑞信托研發(fā)中心主任羅靖對(duì)本刊記者說，若銀行有一筆壞賬并不會(huì)有多大影響，而信托公司若有一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出了問題，會(huì)拖累整個(gè)行業(yè)，甚至出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、山東大學(xué)浩然房地產(chǎn)研究基金負(fù)責(zé)人李鐵崗指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵期，私募基金的出現(xiàn)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)既是開發(fā)商的需要，也是投資人的需要。有序引導(dǎo)投資資金進(jìn)入私募基金領(lǐng)域，通過基金的運(yùn)作，提高開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)的能力，減少需求端的投資壓力，有利于增加產(chǎn)品供應(yīng)，降低房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　然而，我國(guó)房地產(chǎn)基金在調(diào)控過程中發(fā)展壯大，難免出現(xiàn)各種問題。受訪專家建議，應(yīng)堵疏結(jié)合，加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律法規(guī)。

　　一是明確和細(xì)化房地產(chǎn)基金的監(jiān)管及法律法規(guī)。針對(duì)房地產(chǎn)基金可能涉嫌的非法集資行為，詹朋朋認(rèn)為，防范不應(yīng)靠行政監(jiān)管，而應(yīng)明確和細(xì)化非法集資標(biāo)準(zhǔn)和界限。我國(guó)關(guān)于非法集資已有相關(guān)立法，目前主要缺乏細(xì)化執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，建議由公安、檢察院、法院在非法集資的界定、追訴標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化方面多努力，而不是由監(jiān)管部門來監(jiān)管，否則容易導(dǎo)致行政部門和司法部門職責(zé)不清。

　　二是提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，避免出現(xiàn)良莠不齊，魚龍混雜狀況。李曉東建議，可從基金管理人準(zhǔn)入和行業(yè)準(zhǔn)入兩方面入手。目前合伙企業(yè)法對(duì)基金管理人門檻要求較低，其認(rèn)為3000萬～5000萬元的門檻比較合理。

　　三是對(duì)于可能損害投資者的關(guān)聯(lián)交易，最好明確禁止投資關(guān)聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目。李曉東強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)基金以股權(quán)性質(zhì)投資，受償順序在債權(quán)人之后，甚至在供應(yīng)商、施工單位之后，房企一旦資金鏈斷裂很難保證基金出資人的本金，使出資人淪為最大的“犧牲品”。

　　四是適時(shí)開啟房地產(chǎn)信托投資基金，健全房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。鐘天翔和李曉東均表示，如今房?jī)r(jià)下跌，物業(yè)價(jià)格正從虛高回歸合理價(jià)值，在房地產(chǎn)價(jià)格高峰時(shí)期，開發(fā)商融資渠道眾多，不愿把資產(chǎn)低價(jià)打包上市。而今年上半年房?jī)r(jià)還將有一輪下調(diào)，現(xiàn)在是準(zhǔn)備啟動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金的最好時(shí)機(jī)?！胺康禺a(chǎn)信托投資基金推出不會(huì)推高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，反而會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)公允的交易價(jià)格。同時(shí)民間資本也能多一條投資出路?！?/P>

　　李鐵崗認(rèn)為，私募基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)成為一種主流，只能是一些資金緊張的企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的重要資金來源。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素增多，私募基金籌集資金的難度也在不斷加大。

　　專家建議，應(yīng)正視開發(fā)商的資本輸入從完全的債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)的模式，適時(shí)將地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化提上議程。同時(shí)，信托及其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好隔離風(fēng)險(xiǎn)。這也是美國(guó)次貸危機(jī)形成和破滅給各方的教訓(xùn)。