近日，各大開發(fā)商陸續(xù)公布了2011年銷售業(yè)績。在全國商品房銷售面積和銷售額增速大幅回落的情況下，開發(fā)商業(yè)績加劇分化，采取高周轉(zhuǎn)策略的房企業(yè)績明顯比追求高毛利率的房企更為亮眼。而面對(duì)2012年的樓市探底期，開發(fā)商紛紛擺出謹(jǐn)慎的態(tài)度，多持現(xiàn)金為王的策略，房企去庫存化將加速。

　　在上海，主攻剛需現(xiàn)象亦是如此。金地上海公司在2011年大賣剛需對(duì)口的金地藝境后，也將希望寄托于同樣針對(duì)剛需的金地藝華年。無獨(dú)有偶，在2012年的開售項(xiàng)目上，龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)則表示，2012年，將繼續(xù)堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”銷售策略，

　　“哪里有糧票，我們就主攻哪里?！睖弦晃婚_發(fā)商向《東地產(chǎn)》道出。

　　而同樣將婚房市場定位在套型面積在70-110平方米，婚房總價(jià)主要集中在150-200萬元的房源。中原地產(chǎn)對(duì)滬上二手房統(tǒng)計(jì)了解，截止到2012年1月31日，套型面積為70-110平方米的房源占全市住宅存量面積的46%。

　　購房者：砍價(jià)接濟(jì)裝修錢

　　“能砍多少是多少，節(jié)省下來的預(yù)算還可接濟(jì)裝修費(fèi)?！睖?zhǔn)備年內(nèi)買婚房的梁小姐揣著“糧票”不害怕，“之前朋友買房時(shí)正處在高位，后跟開發(fā)商協(xié)商最終獲得裝修費(fèi)補(bǔ)貼，這說明開發(fā)商還是有降價(jià)空間，趁此機(jī)會(huì)說不定能買到比較低的房子。”

　　從一手住宅市場看，至年底，降價(jià)樓盤的市場比重已經(jīng)接近10%。金地、綠地等品牌開發(fā)企業(yè)以外圍的剛需房源為主力，迅即掀起降價(jià)風(fēng)暴并大獲成功，也一舉確立了20-30%的階段性降價(jià)標(biāo)尺。

　　上海中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示，到2012年1月中，二手住宅市場超過80%的業(yè)主愿意給出議價(jià)空間，這是最近兩年的最高水平。其時(shí)，31%的房源降價(jià)幅度超過5%，降幅超過10%的房源也達(dá)到了12%。

　　一、二手房降價(jià)姿態(tài)都在做進(jìn)一步的發(fā)展，雖然節(jié)奏緩慢，但對(duì)于交易的利好影響最為直接。

　　專家：剛需買婚房理性著來

　　對(duì)于婚房者購買力和時(shí)機(jī)點(diǎn)，同策分析師姚伯均認(rèn)為成交回暖時(shí)點(diǎn)判斷將在 2012 年的下半年。一部分熬過 1 年社保期的非上海戶籍人員將達(dá)到可購住宅的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)今年又是中國傳統(tǒng)的結(jié)婚旺年，很大一部分剛需需要適婚房。因此諸如嘉定新城、青浦新城、南橋新城的住宅項(xiàng)目，若單套面積可以控制在 80 平方米左右，總價(jià)控制在 100萬左右，還是可以取得較快的去化速度的。

　　盡管部分客群仍糾結(jié)于房價(jià)可能繼續(xù)下挫，但上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，樓市政策環(huán)境的穩(wěn)定，有利于樓市供求進(jìn)入自由博弈狀態(tài)，交易節(jié)奏將回歸常態(tài)?；谧尣?0%所實(shí)現(xiàn)的積極交易成果，眼下供應(yīng)方在做的功課是如何在在0-20%之間尋找到交易價(jià)格和交易速度的有效平衡。因此，這一價(jià)格底部，短期內(nèi)面臨的是更多供應(yīng)方向它靠攏，而不是突破。

　　其建議自住婚房需求可以在市場中尋求降價(jià)幅度達(dá)到或貼近這一價(jià)格底線的房源。此外價(jià)格因素質(zhì)外，實(shí)用性更值得考慮，在選房源的時(shí)候需要考察項(xiàng)目周圍醫(yī)院、學(xué)校的配套，特別是幼兒園和小學(xué)等后續(xù)生活中會(huì)很快涉及到的要素。

　　多些理性，少些盲從；多些實(shí)際，少些攀比，在這個(gè)金融危機(jī)影響尚未見底，房地產(chǎn)前景充滿變數(shù)的時(shí)期，積極而理性地購房，也許是一種最好的選擇。

　　鏈接：兩大政策利好婚房置業(yè)

　　1:差別化信貸

　　上海市有關(guān)部門近日明確指出，今年重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策；其中，在執(zhí)行差別化信貸政策方面，相關(guān)部門將落實(shí)居民首次購房的貸款利率和首付款比例。據(jù)了解，滬上一些中資銀行首套房貸利率已逐步回歸“基準(zhǔn)利率”；同時(shí)，部分外資銀行甚至出現(xiàn)優(yōu)惠利率折扣。

　　婚房置業(yè)需求大多數(shù)為首次購房人群，銀行貸款也是其首選的支付方式。去年下半年銀行銀根收緊，中小標(biāo)的房源貸款成為難題，婚房需求受到抑制。此則信號(hào)的放出無疑是對(duì)婚房需求者的一大利好，這對(duì)于婚房需求的釋放會(huì)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

　　2:普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

　　據(jù)房管部門透露，上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)將作調(diào)整，并且最快將在2月底啟動(dòng)。新標(biāo)準(zhǔn)中，外環(huán)外區(qū)域的房源受惠新標(biāo)準(zhǔn)將最為明顯。而外環(huán)以外的小標(biāo)的房源是婚房需求的主要選擇，可見此次政策主要是指向剛需購房者，通過降低二手購房交易成本，提高議價(jià)彈性和交易達(dá)成的積極性。

　　雖然目前細(xì)則尚未出臺(tái)，但已經(jīng)充分透露出管理層期望通過政策微調(diào)釋放剛需人群的心態(tài)，未來政策走向無疑將會(huì)利好剛需人群，婚房需求釋放再獲利好。

[次頁標(biāo)題= 導(dǎo)航短標(biāo)題=]菜鳥新人置業(yè)有主張

　　菜鳥新人置業(yè)有主張

　　作為婚房剛需置業(yè)者，他們是買房的“菜鳥”，第一次置業(yè)或許給我們的印象是一片茫然，讓房東和開發(fā)商牽著鼻子走。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的小夫妻買房可精著呢，他們都有自己獨(dú)特的想法的和主張。

　　心中帶秤不怕騙

　　人物：李鎮(zhèn)

　　年齡：28歲

　　職業(yè)：電氣工程師

　　婚房預(yù)算：160萬內(nèi)

　　首付預(yù)算：三成

　　傾向區(qū)域：寶山郊區(qū)的新房，美蘭湖、羅店等均可

　　戶型：90~100m2兩房，小三房更佳，一定要南北通透

　　最關(guān)注的點(diǎn)：戶型大小

　　看房經(jīng)歷

　　2月的第一個(gè)周末，記者陪同李先生從他及他的女友劉小姐所居住的場中路出發(fā)，前往美蘭湖看房。大約20分鐘后，我們從7號(hào)線美蘭湖站1號(hào)口走出了地鐵。

　　由于出發(fā)前就確定了剛需房的定位，首先美蘭湖核心區(qū)附近在價(jià)格上符合的有遠(yuǎn)洋7號(hào)、美蘭湖畔雅苑、美蘭湖中華園、上置美蘭優(yōu)湖等四個(gè)項(xiàng)目；其次，由于美蘭湖畔雅苑目前是現(xiàn)房銷售，剩余房源只有面積為137平米的三房，沒有小戶型，而有小戶型的上置美蘭優(yōu)湖是酒店式公寓。最終，李先生和劉小姐選擇了遠(yuǎn)洋7號(hào)和美蘭湖中華園作為這次美蘭湖之行備選樓盤。

　　由于未開放實(shí)景樣板房，遠(yuǎn)洋7號(hào)的售樓處并不在工地附近，而是將售樓處設(shè)置在美蘭湖大道上。售樓處周末看房的客人很多，在記者的幫助下，李先生篩選出遠(yuǎn)洋7號(hào)里符合他自身?xiàng)l件的三種戶型：92平米的A1、A2兩房戶型和106平米的B1“2+1”房戶型。

　　因小區(qū)正在施工，我們參觀了售樓處里的仿真106平米戶型的樣板房。由于李先生本身是做工程的，在看房過程中他關(guān)注到了一些容易忽略的小細(xì)節(jié)，如門窗的安裝細(xì)節(jié)，電線粗細(xì)及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線和接口設(shè)置是否方便實(shí)用，墻角是否方正等。

　　李先生自帶了一把小卷尺，時(shí)不時(shí)地量一下飄窗和非承重墻等地方的尺寸。該戶型單價(jià)1.4-1.6萬元/平方米，細(xì)心的劉小姐拿出手機(jī)計(jì)算了一下，發(fā)現(xiàn)B1戶型比A戶型多出十幾平米，但打折下來只比后者貴了6萬余元，相當(dāng)于贈(zèng)送了一半面積。

　　從遠(yuǎn)洋7號(hào)出來，我們一行往東走15分鐘左右到了撫遠(yuǎn)路上的美蘭湖中華園。中華園里符合要求的房源有88平米2房和89平米“2+1”房兩種戶型，參觀樣板房后，李先生和劉小姐更喜歡89平米的戶型。

　　于是，小夫妻倆決定進(jìn)一步對(duì)比考慮兩個(gè)樓盤的“2+1”房型。李先生最后告訴記者，帶著心中的那把尺子去看房效率會(huì)高得多，最近他會(huì)繼續(xù)在價(jià)格上再做進(jìn)一步的了解。

　　買郊區(qū)新房不如買市區(qū)二手房

　　人物：劉偉

　　年齡：26歲

　　職業(yè)：建筑設(shè)計(jì)師

　　婚房預(yù)算：150萬內(nèi)

　　首付預(yù)算：60萬元，月還款額控制在五千元以內(nèi)。

　　傾向區(qū)域：地鐵附近的二手房，徐匯、閔行為宜

　　戶型：60平米左右的一房或兩房，房型一般偏方形最青睞，臥室窗子朝向一南一北，采光性能良好便可

　　最關(guān)注的點(diǎn)：交通便利

　　看房經(jīng)歷

　　由于婚房是80后人生的第一筆大額投資，從各個(gè)角度考慮，總希望能給自己的另一半最好的。在確定未來婚房的特征上，劉偉糾結(jié)了很久。原本一直想不通，想買一手新房，由于預(yù)算太少，只有到很遠(yuǎn)的郊區(qū)去看房。有一次嘉定上海汽車城那里有一個(gè)新城地產(chǎn)的樓盤首次開盤，打完折大約每平米大約1.1萬元，覺得價(jià)錢合適就叫上幾個(gè)好朋友陪著去看房了。這是劉偉第一次去嘉定，4號(hào)線轉(zhuǎn)11號(hào)線到了上海汽車城時(shí)，掐表一算路上用了一個(gè)小時(shí)。房子看下來覺得不是很滿意，本打算順路再去南翔看房，結(jié)果在上海汽車城等地鐵就等了十分鐘，到南翔時(shí)天都黑了。最后，劉偉和女友覺得實(shí)在不合適住得太遠(yuǎn)，就決定還是在中外環(huán)選擇一套二手房，交通和購物都方便，而且若干年后置換大房子時(shí)也好出手。另外，希望未來的房子樓層最好裝載監(jiān)控系統(tǒng)，且停車位充足，收費(fèi)較合理，房子有學(xué)區(qū)最好，沒有也暫不強(qiáng)求。

　　不能只顧便宜不顧格調(diào)

　　人物：Jimmy

　　年齡：26歲

　　職業(yè)：某技術(shù)公司市場部營銷經(jīng)理

　　婚房預(yù)算：300萬左右

　　首付預(yù)算：200萬左右

　　傾向區(qū)域：寶山區(qū)、閔行區(qū)(只要房型好，配套完善、自己有車，交通不成問題)

　　戶型：最看重的是兩房或小三房，經(jīng)濟(jì)適用

　　最關(guān)注的點(diǎn)：配套、外立面、小區(qū)規(guī)模不要

　　看房經(jīng)歷

　　Jimmy和女友打算今年十一結(jié)婚，和很多年輕人一樣，雖然家里有一套200平米的大房子，但Jimmy還是希望能與未婚妻擁有一個(gè)屬于兩人自己的小空間。房子不需要太大，兩房或小三房都可以，“太大了居住起來生活氛圍不太好。”Jimmy說。“最初看房我們就將區(qū)域鎖定在閔行區(qū)，那邊新房子很多，當(dāng)時(shí)我們也看了很多。后來看中了寶成怡景苑和中環(huán)國際公寓兩個(gè)項(xiàng)目，但是因?yàn)閷毘赦霸沸^(qū)規(guī)模太大，而且外立面不是很好看，總體來看都不是很滿意。中環(huán)國際公寓除了規(guī)模適中，外立面不錯(cuò)，還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是陽臺(tái)很大，采光也非常好，我和女友都很喜歡大陽臺(tái)的房子?！盝immy補(bǔ)充道。

　　過來人經(jīng)驗(yàn)：開發(fā)商誠信最重要

　　人物：ZG.LEE

　　年齡：31歲

　　職業(yè)：某房地產(chǎn)公司市場部總監(jiān)

　　婚房預(yù)算：300萬以內(nèi)

　　首付預(yù)算：150萬左右

　　傾向區(qū)域：閔行區(qū)(新房較多、配套完善、軌道交通便利)

　　戶型：最好是兩房或小三房，80—90平米，適用，更易保值，并容易轉(zhuǎn)手

　　最關(guān)注的點(diǎn)：品牌和配套。開發(fā)商的品牌好，信譽(yù)高，售后服務(wù)很重要。投資客、空置房、租客不要太多，希望小區(qū)的居住氛圍更濃

　　看房經(jīng)歷

　　ZG.LEE和太太于2011年年底完婚，結(jié)婚之前在閔行莘莊選了一套兩人都很滿意的婚房。說起當(dāng)初看房的故事，ZG.LEE苦笑一下，當(dāng)初和太太看了大概有幾十個(gè)項(xiàng)目，得到的經(jīng)驗(yàn)就是開發(fā)商的品牌一定要好，買房子和購買其他商品一樣，也講求商家的信譽(yù)和誠信度?！拔液吞耙部催^二手房，我們看中了一套200平米左右的復(fù)式房，是上下兩層的，但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場行情還比較好，房東屢次將價(jià)格往上抬。從掛牌價(jià)的180萬抬高到200萬，這就是很嚴(yán)重的誠信問題。另外，我們也看中過一套總價(jià)250萬的新房，首付都交了，后來開發(fā)商承諾的貸款利率打折，也沒能夠兌現(xiàn)。經(jīng)驗(yàn)告訴我，開發(fā)商的誠信問題真的很重要?！弊鳛闃I(yè)內(nèi)人，ZG.LEE提醒到。

　　丈母娘力挺首付產(chǎn)證加名沒商量

　　2012年的婚房置業(yè)潮中，丈母娘再度主導(dǎo)剛需置業(yè)，

　　在力挺首付、增強(qiáng)剛需購買力的同時(shí)，也讓新司法解釋背景下的產(chǎn)證加名成為理所當(dāng)然。

　　“男方首付錢不夠，我們?cè)敢獬鲥X，也保證了女兒在房產(chǎn)證上的名字。”人民公園“相親角”內(nèi)，即將榮升丈母娘的王阿姨告訴《東地產(chǎn)》記者。

　　新婚姻法頒布至今，曾一度熱議的丈母娘是否愿意出資買婚房，如今正成為現(xiàn)實(shí)。

　　去年8月，新婚姻法“意見稿”第十一條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。

　　在采訪王阿姨過程中，當(dāng)記者提到是否愿意出資為女兒“加名”時(shí)，王阿姨很坦然的告訴記者，如果對(duì)方家庭買房子有問題，那我們肯定是愿意來分擔(dān)購房款的；如果對(duì)方能夠買得起，我們還是很希望按照傳統(tǒng)的方式，給女兒做一些陪嫁物品。但是無論如何，女兒的名字要出現(xiàn)在房產(chǎn)證上。

　　在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)《婚姻法》司法解釋公布后，仿佛一夜之間，買房已經(jīng)不再是男人們的事情了，新規(guī)明顯推動(dòng)了女性購房的需求，更無形中增強(qiáng)了剛需族的購買力。調(diào)查顯示，越來越多的“準(zhǔn)新娘”們這主動(dòng)要求分擔(dān)婚房部分首付款的，更有女方搶在結(jié)婚前獨(dú)自買房的，甚至沒畢業(yè)的大學(xué)女生們都開始計(jì)劃獨(dú)立供房。

　　女兒今年十月份就將結(jié)婚的邱阿姨說，婚房剛定下來的時(shí)候，婚姻法出來了。我和孩子父親最初打算給他們房子裝修的，后來我們左思右想還是決定把原本用來裝修房子的錢用作購房款，裝修了房子摸不著看不見的，作為購房款我們就好說這個(gè)房子是兩家出錢一起買的，女兒的名字加在房產(chǎn)證上就是理所當(dāng)然的事。如此，婚房的首付款會(huì)大幅度增加，也直接增加了剛需族們的購買能力。

　　律師在線：丈母娘PK婆婆兩方都出資房產(chǎn)證寫誰名

　　雖然房價(jià)沒有大跌，雖然成交量持續(xù)低迷，2012年的房市或許延續(xù)了2011年的態(tài)勢，或許還可以再觀望一下，但是對(duì)于結(jié)婚族而言，購買婚房是無法持續(xù)觀望的，該出手時(shí)還得出手?；榉浚械氖墙Y(jié)婚登記前購買，有的是登記后購買，有的是通過銀行貸款購買，有的是一方父母或雙方父母出資購買，到底購買的婚房歸誰，這是夫妻雙方甚至雙方父母都關(guān)心的問題，不妨在購房前對(duì)相關(guān)法律規(guī)定略作了解，以避免矛盾和糾紛。

　　結(jié)婚登記前還是登記后購買婚房，對(duì)于婚房的權(quán)屬是有影響的。《中華人民共和國婚姻法》規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)該條規(guī)定，如果婚房是一方在結(jié)婚登記之前購買的，那么該婚房屬于購買一方的，但這也并非絕對(duì)的，還要結(jié)合購房的付款方式，也就是購房時(shí)是否通過銀行貸款方式支付房款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋》規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。也就是說即使婚房是在結(jié)婚前購買的，但是婚后夫妻共同還貸的，該婚房也不是絕對(duì)就歸屬于購買一方的。并且，共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非一方所有。

　　由于年輕人的積蓄不多，父母出資購買婚房是很普遍的，結(jié)婚登記前后購買婚房的規(guī)定是完全不同的。從目前的規(guī)定來看，結(jié)婚登記前購買婚房，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。如果結(jié)婚登記后父母為雙方購買婚房出資的，如果父母沒有明確是對(duì)自己子女的贈(zèng)與，則該出資是對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，屬于夫妻雙方所有。

　　此外，如果結(jié)婚登記后一方父母出資購房并且產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該婚房為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果結(jié)婚登記后由雙方父母出資購買的婚房，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，在沒有特別約定的情況下，該婚房按各自父母的出資份額按份共有。

　　由此可見，在結(jié)婚登記前后購房以及出資方式對(duì)于婚房的權(quán)屬都是有影響的。當(dāng)然，畢竟是基于感情才會(huì)走到一起，才會(huì)結(jié)婚，法律問題需要注意，自己的權(quán)利需要保護(hù)，但更需要的還是互相理解，這樣的婚姻才不會(huì)為房所困。