臺(tái)海網(wǎng)1月13日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記著 鮑娜 孫春燕）調(diào)控、新“國(guó)八條”、“廈八條”、限購(gòu)、土地流拍、房產(chǎn)加名、中介關(guān)門潮……2011年的樓市堪稱一部情節(jié)跌宕的大片，各種政策爭(zhēng)相落地，幾乎整整一年就沒(méi)消停過(guò)。這一年中的變化和熱點(diǎn)實(shí)在太多，讓人目不暇接，也讓開發(fā)商焦頭爛額、疲于應(yīng)對(duì)。

　　2011年，房?jī)r(jià)從“假摔”逐漸淪為“真跌”，舒緩了百姓們的焦慮；而開發(fā)商打折促銷換來(lái)的是老業(yè)主的抗議。還會(huì)繼續(xù)跌嗎？什么時(shí)候買房最合適？答案也許只有政府知道……

成交 竟然不降反升

　　回顧剛剛過(guò)去的一年，國(guó)家和地方密集出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控手段，讓開發(fā)商應(yīng)接不暇，也讓誠(chéng)心誠(chéng)意要買一套自住房的購(gòu)房者無(wú)所適從，一片茫然。

　　去年2月出臺(tái)的 “廈八條”，“本地限三外地禁二”的限購(gòu)令，讓自2009年以來(lái)就一路紅火的廈門樓市大幅降溫。直至去年二、三季度，一些島外大盤集中入市，刺激剛性需求集中爆發(fā)，住宅成交量又再次上揚(yáng)。但進(jìn)入10月下旬后，在嚴(yán)控與資金鏈趨緊的雙重壓力下，廈門樓市又顯疲態(tài)，成交量?jī)r(jià)明顯回落，開發(fā)商從 “明折暗降”的“假摔”逐漸淪為“以價(jià)換量”的“真跌”。

　　不過(guò)，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控下，廈門住宅成交量依然小幅上升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門全市共成交商品住宅21461套，不但相比2010年沒(méi)有下降，反而增加約11%，幾乎成了樓市版的“豬堅(jiān)強(qiáng)”。

　　這主要受益于島外樓市。數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門島外住宅成交16176套，占全市住宅總成交套數(shù)的75%。

　　不過(guò)，雖然從全年數(shù)據(jù)看廈門樓市表現(xiàn) “堅(jiān)強(qiáng)”，但隨著“金九銀十”期待落空和年末降價(jià)潮的涌現(xiàn)，市場(chǎng)各方紛紛表示看空未來(lái)，廈門樓市在一片“過(guò)冬”輪、“拐點(diǎn)”說(shuō)的聯(lián)合夾擊下，“寒”意陣陣。

房?jī)r(jià) 進(jìn)入“拼跌時(shí)代”

　　2011年2月“廈八條”落地后，3月島內(nèi)外一批樓盤集中開盤，眾多開發(fā)商不約而同地大打“促銷牌”，力推“限時(shí)房”、“特價(jià)房”、“大秒殺”，廈門樓市由此迎來(lái)自2010年“4·17”調(diào)控新政后的最大促銷潮。

　　不過(guò)，這些只是表象，玩的都是噱頭，房?jī)r(jià)由“假摔”進(jìn)入實(shí)降，歷經(jīng)了半年之久。

　　去年國(guó)慶期間，湖邊水庫(kù)融景灣樓盤，高調(diào)宣布降價(jià)。該樓盤部分單元起價(jià)從開盤時(shí)的23000元/平方米降至16000元/平方米，降幅達(dá)30%以上，一時(shí)吸足了市民的眼球。緊接著，又有兩樓盤打出 “降價(jià)、巨惠”的口號(hào)。不過(guò)，導(dǎo)報(bào)記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤玩的依然是噱頭。

　　盼啊盼，剛需族從年頭盼到年尾，終于在去年12月等來(lái)了廈門首個(gè)實(shí)質(zhì)降價(jià)樓盤：12月8日，島內(nèi)的源昌·君悅山從原來(lái)均價(jià)2萬(wàn)多元/平方米，降至14773元/平方米起，一時(shí)引發(fā)搶購(gòu)熱潮。在這之后，萬(wàn)科·金域華府、禹洲·中央海岸等樓盤也相繼跟進(jìn)，廈門房?jī)r(jià)自此迎來(lái)“拼跌時(shí)代”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年12月至今，廈門出現(xiàn)實(shí)質(zhì)降價(jià)的樓盤近20個(gè)，降幅少則10%、多則超過(guò)25%。新年伊始，廈門又再明確表態(tài)，限購(gòu)政策2012年繼續(xù)延期，這讓市民對(duì)房?jī)r(jià)下降又多了一份期待。

　　受樓市嚴(yán)控影響，開發(fā)商缺乏市場(chǎng)信心，拿地?zé)崆椴粡?fù)當(dāng)年。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門實(shí)際掛牌出讓土地64宗、成交57宗，其它8宗流拍、1宗退地。表面看基本完成目標(biāo)，但仔細(xì)分析卻不難發(fā)現(xiàn)，在成功“嫁出”的57宗地塊中，有33宗是以底價(jià)成交，其它24宗也僅溢價(jià)20%。而從實(shí)際成交土地面積看，2011年，廈門實(shí)際成交土地面積258.4公頃，與2010年相比土地成交面積下跌39.5%；全年土地出讓金收入為139.178億元，尚不及2010年的一半。平均樓面地價(jià)2729元/平方米，同比下降超過(guò)兩成。

　　在去年12月的兩場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，多宗擬出讓地塊因無(wú)人報(bào)名被終止拍賣。2011年的最后一拍冷清收?qǐng)?，也顯示出受調(diào)控影響，開發(fā)商資金鏈緊張，拿地更加謹(jǐn)慎。

二手房 遭遇慘淡一年

　　相比新房銷量上演“樓堅(jiān)強(qiáng)”，2011年的廈門二手房表現(xiàn)得更為慘淡。

　　剛剛過(guò)去的2011年，廈門二手房成交量創(chuàng)下3年來(lái)最低，同比2010年下滑近三成。廈門國(guó)土房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年廈門全市二手房成交量為24671套，同比2010年的34215套下降27.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購(gòu)后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后買進(jìn)受限，同時(shí)國(guó)內(nèi)缺乏投資渠道，房地產(chǎn)仍是儲(chǔ)存財(cái)富的重要形式，因此業(yè)主普遍惜售，且多數(shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)較為堅(jiān)挺。并且相比新房的靈活降價(jià)，二手房受制于營(yíng)業(yè)稅新政、房貸對(duì)房齡和面積“挑三揀四”等因素影響，買方觀望情緒濃厚，導(dǎo)致二手房成交量大幅下滑。

　　與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了回落，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月、10月份廈門二手住宅價(jià)格環(huán)比持平，但11月份環(huán)比下跌0.5%。值得注意的是，12月伴隨著廈門多家開發(fā)商相繼開始降價(jià)，逐漸讓二手房業(yè)主普遍接受了房?jī)r(jià)下降的客觀事實(shí)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下跌3.03%，12月環(huán)比下跌4.91%。

　　“廈門二手房的價(jià)格，雖然從去年9月起就有部分投資客開始增大議價(jià)空間來(lái)盡快脫手，但是大部分二手房的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的。到11月份中旬以后，二手房的價(jià)格開始出現(xiàn)比較大范圍的松動(dòng)，每套講個(gè)5萬(wàn)元、10萬(wàn)元很普遍。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，11月份廈門二手房的實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比10月份下跌了10%左右，而進(jìn)入12月份以來(lái)，成交價(jià)環(huán)跌幅度又?jǐn)U大5%左右。

中介業(yè) 涌現(xiàn)關(guān)閉寒潮

　　二手房成交量的持續(xù)低迷，靠傭金生存的廈門房產(chǎn)中介的生存環(huán)境也越來(lái)越嚴(yán)峻。2011年，中介轉(zhuǎn)賣一手房、上街舉牌拉客等現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，但還是未能避免“關(guān)店潮”出現(xiàn)。

　　從2011年初開始，廈門陸續(xù)出現(xiàn)中介關(guān)店的現(xiàn)象，到了11月，“金九銀十”的預(yù)期落空直接掀起新一輪的“關(guān)店潮”，特別是在島外，更是隨處可見剛剛關(guān)閉的房產(chǎn)中介門店。業(yè)內(nèi)人士估算，在這一階段，廈門2000家房產(chǎn)中介門店關(guān)了200多家，占10%左右。而2011年全年，至少有20%的中介門店倒閉。

　　不僅中小房產(chǎn)中介，甚至部分知名的老品牌中介也開始關(guān)店，丹廈房產(chǎn)就是其中一員。丹廈相關(guān)人員表示，由于很多門店連續(xù)出現(xiàn)“零成交”，公司決定選擇性關(guān)閉部分門店，數(shù)量估計(jì)有20多家。

　　“關(guān)店潮”的頻現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)并非壞事，他們認(rèn)為，“關(guān)店潮”的出現(xiàn)正是行業(yè)洗牌、資源整合以及行業(yè)主管部門提高入行門檻的好時(shí)機(jī)，同時(shí)，現(xiàn)階段二手房市場(chǎng)冷淡，迫使中介從業(yè)人員不得不提升自身的素質(zhì)，為買賣雙方提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以獲取更大的成交幾率，也正是房產(chǎn)中介行業(yè)讓市民更加認(rèn)可的好機(jī)會(huì)。

年度觀察

新一年樓市迷霧重重

　　折騰的2011年已經(jīng)遠(yuǎn)去，2012年樓市又將何去何從？這個(gè)民眾關(guān)注的謎團(tuán)，在房產(chǎn)專家眼中，答案也不盡相同。

　　城市年輪董事長(zhǎng)張文彪認(rèn)為，本輪調(diào)控已進(jìn)入價(jià)格下行階段，2012年上半年是博弈的關(guān)鍵時(shí)間，部分樓盤還將出現(xiàn)降價(jià)促銷行為。該階段新推出的項(xiàng)目都將理性定價(jià)，從而形成樓市的階段性底部。但剛需將重新托起樓市，出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的局面，所以2012年樓市仍是由剛需筑底的 “平底鍋”走勢(shì)，不至于全面崩盤。

　　而在地產(chǎn)評(píng)論人程凌虛眼中，2012年樓市迷霧重重，各方博弈加劇，拐點(diǎn)難辨?！叭绻?011年的嚴(yán)厲調(diào)控能在2012年繼續(xù)，市場(chǎng)會(huì)在上半年繼續(xù)低迷，下半年趨于企穩(wěn)?！痹谒磥?lái)，如果今年上半年經(jīng)濟(jì)增速劇跌，不排除調(diào)控放松的可能，首套房貸優(yōu)惠將首當(dāng)其沖。

　　雖然專家們看法有所差異，但至少有一點(diǎn)可以肯定：房地產(chǎn)暴利時(shí)代即將成為過(guò)去。程凌虛直白地說(shuō)：“阿貓、阿狗都能掙錢的日子將一去不復(fù)返，新的一年，將會(huì)不斷有地產(chǎn)企業(yè)在新一輪洗牌中被淘汰出局。”