四、改造內(nèi)容
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容包括綜合改造提升和物業(yè)長效管理。相鄰相近較小規(guī)模、零星分散的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)整合統(tǒng)一納入改造規(guī)劃，成街區(qū)、成片區(qū)推進(jìn)改造。
（一）綜合改造提升。結(jié)合所在地街鎮(zhèn)、社區(qū)的規(guī)劃布局與建設(shè)任務(wù)，將完善基本生活和公共服務(wù)功能、修補市政基礎(chǔ)設(shè)施、改善公共空間環(huán)境規(guī)劃等目標(biāo)分解和引導(dǎo)到具體的綜合改造項目中實施。綜合改造提升項目性質(zhì)分為基礎(chǔ)版、提升版和示范版，具體細(xì)化成必選類14項和自選類11項。
基礎(chǔ)版：為必須改造整治的內(nèi)容，重點解決居民生活基本問題，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，排憂解難，雪中送炭。主要包括小區(qū)內(nèi)供排水、供電、供氣設(shè)施改造，雨污水管網(wǎng)改造疏通，弱電管線規(guī)整，破損路面整修，小區(qū)一層以下景觀整治、店牌店招整治，改善老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差及管理機(jī)制不健全等問題。
提升版：在完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點完善小區(qū)管理及配套服務(wù)，改善居住品質(zhì)，體現(xiàn)城市提升導(dǎo)向，因地制宜。主要包括小區(qū)內(nèi)綠化改造提升，適老化改造，在小區(qū)出入口或適當(dāng)區(qū)域設(shè)置快遞或外賣存放用房，鼓勵有條件的老舊小區(qū)加裝電梯、增設(shè)停車設(shè)施、拆墻透綠等，并適當(dāng)通過拆舊、拆違等形式，提升宜居環(huán)境。
示范版：在提升版改造整治的基礎(chǔ)上，重點完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化資源配置，提升小區(qū)智能設(shè)備和硬件系統(tǒng)，推動完善社區(qū)治理。主要包括實施強電纜化下地，提升小區(qū)智能化等軟件建設(shè)，打造智慧小區(qū)，完善基層黨建建設(shè)，配置社區(qū)服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，實現(xiàn)“六有五達(dá)標(biāo)三完善”。
根據(jù)不同小區(qū)的差異及自身條件，鼓勵合理利用資源優(yōu)勢，推廣特色服務(wù)，打造小區(qū)亮點。
?。ǘ┪飿I(yè)長效管理。因地制宜確定管理模式、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。具備市場化管理條件的，所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會指導(dǎo)召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會依法選聘委托物業(yè)服務(wù)人，實施專業(yè)化服務(wù)。不具備引入物業(yè)服務(wù)人條件的，由所在街（鎮(zhèn)）成立準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)中心，由業(yè)主依法表決后，委派保潔、保安等人員，實施準(zhǔn)物業(yè)化管理。同時也可充分調(diào)動業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的積極性，依法自行管理。
五、改造程序
?。ㄒ唬┬麄靼l(fā)動。通過報紙、廣播、電視及網(wǎng)絡(luò)、微信等載體廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的政策常識和“共同締造”的基本理念，組織專人深入老舊小區(qū)宣講改造政策、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序、權(quán)利、義務(wù)，引導(dǎo)和動員居民積極支持和參與。
?。ǘ┟宓讛?shù)。由各縣（市）區(qū)負(fù)責(zé)按照“2000年底前建成”的原則，摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立“十四五”項目儲備庫，編制五年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃。
?。ㄈ┳栽干陥?。在五年老舊小區(qū)改造規(guī)劃的基礎(chǔ)上，由各縣（市）區(qū)認(rèn)真勘察、廣泛征求小區(qū)業(yè)主的意見，組織專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意改造后，由業(yè)主委員會或業(yè)主依法表決確定的小區(qū)業(yè)主代表向所在街（鎮(zhèn)）和村（居）委民委員會自愿申報改造,承諾自愿支持小區(qū)改造、接受物業(yè)長效管理、繳納物業(yè)費、拆除違章建筑,并就小區(qū)內(nèi)公共資源利用等達(dá)成一致意向。
?。ㄋ模┲贫ǚ桨浮Ｓ山?jīng)招投標(biāo)確定的設(shè)計單位根據(jù)《福州市老舊小區(qū)改造導(dǎo)則》及小區(qū)實際情況，結(jié)合居民改造意愿，擬定包括片區(qū)規(guī)劃、資金籌措、招商引資等具體內(nèi)容的改造方案。
?。ㄎ澹┬^(qū)公示。改造方案由業(yè)主依法表決通過后，在擬改造小區(qū)內(nèi)公示不少于5個工作日。公示期滿后，由所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會收集業(yè)主意見和建議，反饋屬地老舊小區(qū)改造主管部門。由屬地老舊小區(qū)改造主管部門對改造方案進(jìn)行把關(guān)修改完善，修改后的改造方案應(yīng)再次公示不少于5個工作日。
?。┦?、區(qū)兩級評審。兩次公示后的改造方案，由各縣（市）區(qū)人民政府對其可行性進(jìn)行研究、初審，并提交市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后實施。
（七）工程招標(biāo)。施工單位投標(biāo)人須具備相應(yīng)資質(zhì)條件。業(yè)主單位應(yīng)辦理項目立項手續(xù)，同時應(yīng)通過公開招標(biāo)方式確定施工、監(jiān)理等實施單位,負(fù)責(zé)實施具體改造工作。
?。ò耍┦┕そㄔO(shè)。項目施工單位根據(jù)項目實際情況和經(jīng)評審的設(shè)計方案，進(jìn)行施工圖設(shè)計，精心組織施工，加強質(zhì)量、成本、進(jìn)度、安全、文明施工等方面的管理，確保建設(shè)目標(biāo)任務(wù)圓滿完成。
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1.工程竣工后，由業(yè)主單位組織設(shè)計等單位進(jìn)行竣工驗收，并自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依法向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。屬地建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政部門要共同參與和監(jiān)督驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)責(zé)令限期整改。
2.老舊小區(qū)改造驗收達(dá)標(biāo)后，交付所在地街（鎮(zhèn)）、社區(qū)接管實施長效管理。
（十）后續(xù)管理。改造后老舊小區(qū)遵循“政府主導(dǎo)、業(yè)主參與、企業(yè)承接”的原則，通過委托物業(yè)服務(wù)人管理、業(yè)主自行管理和政府托底管理等方式，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，提升小區(qū)治理水平。
六、資金籌措
統(tǒng)籌各方資源，拓寬籌資渠道，通過中央、省級資金補助和政府投入、企業(yè)支持、業(yè)主出資、市場融資等多種方式，積極籌措改造資金。
?。ㄒ唬┲醒搿⑹〖壯a助。積極爭取中央、省級專項補助資金，包括地方政府債券資金和建設(shè)銀行信貸支持資金。要嚴(yán)格考評程序，做到?？顚Ｓ?，最大限度發(fā)揮補助資金集聚效應(yīng)。
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1.四城區(qū)老舊小區(qū)改造中有爭取到上述其中之一資金的，老舊小區(qū)改造政府投入部分經(jīng)費由市區(qū)財政按照1:1比例承擔(dān)。
2.四城區(qū)老舊小區(qū)改造未爭取到上述資金的，老舊小區(qū)改造經(jīng)費由市區(qū)財政按照3:7比例承擔(dān)。
3.各縣（市）及長樂、馬尾區(qū)應(yīng)積極爭取上述資金，不足部分由各縣（市）及長樂、馬尾區(qū)財政自行承擔(dān)。
?。ㄈ┢髽I(yè)支持。支持專營管線單位或國有專營企業(yè)對出戶部分的供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的改造提升。結(jié)合老舊小區(qū)改造，同步推進(jìn)燃?xì)?、給水、電力等管線的“一戶一表”改造。
?。ㄋ模I(yè)主出資。按照“誰受益、誰出資”原則，區(qū)分不同改造內(nèi)容，確定居民出資責(zé)任和分擔(dān)比例，鼓勵居民通過據(jù)實分?jǐn)?、自籌集資、合理使用公共收益、補繳住宅專項維修資金、申請個人住房公積金、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區(qū)改造。
（五）市場融資。吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造，采取“一事一議”的方式，允許對小區(qū)閑置低效空間進(jìn)行利用改擴(kuò)建或盤活新建，建設(shè)社區(qū)配套公共服務(wù)和商業(yè)設(shè)施（如：社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生防疫、停車場、養(yǎng)老、托幼、農(nóng)貿(mào)市場等），要求土地出讓溢價和參與社會資本二次開發(fā)的部分利潤要用于老舊小區(qū)改造或運營投入；除收取物業(yè)管理服務(wù)費外，允許社會資本方運營小區(qū)廣告位、充電樁、快遞柜、停車位等經(jīng)營權(quán)，以彌補運營支出的不足部分。
七、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。建立“市級籌劃、區(qū)級負(fù)責(zé)、街道組織實施、社區(qū)參與落實”的老舊小區(qū)改造工作推進(jìn)機(jī)制。成立由分管副市長任組長，市直相關(guān)部門參加的老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室掛靠市房管局。由各縣（市）區(qū)政府負(fù)總責(zé)，成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌謀劃、整體推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)實施老舊小區(qū)改造，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)長效管理；社區(qū)全程參與老舊小區(qū)改造與管理具體工作。各縣（市）區(qū)政府可以確定有項目建設(shè)經(jīng)驗的國有企業(yè)作為項目業(yè)主單位，負(fù)責(zé)具體實施。
?。ǘ﹦?chuàng)新實施模式。各縣（市）區(qū)政府可通過招標(biāo)方式引進(jìn)社會資本作為老舊小區(qū)改造實施單位,負(fù)責(zé)具體改造實施工作。
?。ㄈ┩晟普吲涮?。健全老舊小區(qū)改造需要的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革，開辟老舊小區(qū)改造項目審批“綠色通道”，簡化立項、財政評審、招標(biāo)等手續(xù)。同時在不新增政府隱性債務(wù)的前提下，按照實現(xiàn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會效益最大化的原則，可允許項目按程序調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途、協(xié)議出讓土地。鼓勵各縣（市）區(qū)采取以獎代補方式，扶持老舊小區(qū)改造物業(yè)管理，同步組建業(yè)委會、引入物業(yè)服務(wù)，逐步實現(xiàn)老舊小區(qū)收支平衡。
（四）健全改造機(jī)制。把握住房城鄉(xiāng)建設(shè)部老舊小區(qū)改造試點契機(jī)，構(gòu)建涵蓋統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目生成、政府居民共擔(dān)、市場化運作、金融支持、群眾共建、項目管理、資源整合、長效管理等九個方面的機(jī)制體系，積極探索老舊小區(qū)改造“福州模式”，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗和做法，打造全省乃至全國老舊小區(qū)改造標(biāo)桿小區(qū)。
（五）嚴(yán)格督促考核。壓實各方責(zé)任，加強老舊小區(qū)改造全過程質(zhì)量安全監(jiān)管。通過開展定期下小區(qū)、現(xiàn)場觀摩、每月通報等活動，發(fā)現(xiàn)問題、解決難題，總結(jié)經(jīng)驗、交流成果，提升工作實效。要加強督導(dǎo)檢查、考核考評，采取平時督導(dǎo)和定期考核相結(jié)合的方式，加強對老舊小區(qū)改造工作的跟蹤指導(dǎo)和督促，考核考評結(jié)果納入年度績效考核。
（六）強化宣傳引導(dǎo)。要加大宣傳力度，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義、政策、程序和成效，引導(dǎo)居民積極參與、支持和配合改造，培養(yǎng)居民家園意識、“受益收費”意識。組織開展群眾滿意度調(diào)查等活動，廣泛接受群眾監(jiān)督，努力提升群眾滿意率。同時，要及時組織宣傳典型經(jīng)驗，為推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作營造良好氛圍。
