2月16日，一則“房貸年齡期限可延至100歲”的海報(bào)引發(fā)熱議。該則海報(bào)顯示，建發(fā)房產(chǎn)在廣西南寧的樓盤項(xiàng)目，與部分合作銀行可以做到“子女作為共同借款人，最長(zhǎng)可貸至100歲”。
當(dāng)天，南寧一位房產(chǎn)銷售告訴上海證券報(bào)記者，建發(fā)房產(chǎn)宣傳的“最長(zhǎng)可貸至100歲”是與工商銀行等合作銀行的接力貸產(chǎn)品，即借款人不超過70歲，加上子女作為共同借款人，貸款年限最高可達(dá)30年。但記者向工商銀行南寧多家支行求證獲悉，該產(chǎn)品目前尚未落地。
開年以來，多地傳出購(gòu)房貸款年齡上限調(diào)整的消息。多位銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“延長(zhǎng)房貸年齡期限”照顧了一些中老年人購(gòu)房需求，有利于刺激房貸規(guī)模的增長(zhǎng)；但房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品的營(yíng)銷要有邊界。
“百歲貸”來襲？
建發(fā)房產(chǎn)的海報(bào)顯示，公司樓盤與南寧合作銀行“住房按揭貸款年齡加貸款期限”放寬至100歲，同時(shí)明確“具體貸款政策以各大銀行輸出為準(zhǔn)”。
記者從上述樓盤銷售了解到，該海報(bào)是建發(fā)房產(chǎn)的一則廣告，目前已經(jīng)撤銷。“這只是一個(gè)推文，后期來現(xiàn)場(chǎng)會(huì)做詳細(xì)介紹。”該樓盤營(yíng)銷中心的工作人員介紹稱。
“這是一種接力貸，需要子女做共同借款人。”2月16日，貝殼平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前只有購(gòu)買建發(fā)房產(chǎn)的樓盤能貸至100歲，即借款人不超過70歲，貸款年限最長(zhǎng)可貸30年，該樓盤與工商銀行、浦發(fā)銀行等均有合作。
但記者采訪獲悉，銀行目前尚未落地該產(chǎn)品。工商銀行南寧多家支行個(gè)貸中心的員工告訴記者，目前該行“貸款人年齡加貸款期限”最多只能延至75歲，即年滿70周歲，只能按最高5年期限申請(qǐng)房貸，沒有收到可延長(zhǎng)至100歲的通知。
多地延長(zhǎng)還貸期限
近期，關(guān)于房貸年齡上限的消息頻頻傳出。
幾天前，一則關(guān)于“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息沖上熱搜。“近期的確收到了通知，但目前只有中信銀行可以執(zhí)行，其他銀行尚待落實(shí)。”貝殼平臺(tái)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，該規(guī)定為，年滿50周歲者只要符合貸款條件，可按最長(zhǎng)30年期限申請(qǐng)房貸。
杭州、成都等地部分銀行也延長(zhǎng)了房貸年齡期限。2月15日，建設(shè)銀行成都多家支行個(gè)貸中心員工告訴記者，目前“貸款人年齡加貸款期限”只能延至75歲，即年滿70周歲，可按最高5年期限申請(qǐng)房貸。
“在子女與老人作為共同借款人申請(qǐng)貸款的情況下，‘年齡加貸款期限’可延至90歲。截至目前，各家銀行對(duì)該規(guī)定的執(zhí)行情況不一。”建設(shè)銀行成都第二支行個(gè)貸中心員工表示，房貸利率方面，仍是首套房利率4.1%，二套房利率4.9%。
“從某種角度來說，此類產(chǎn)品屬于接力貸。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分中老年人可以申請(qǐng)貸款，子女可作為共同還款人。
接力貸，是指允許一些經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)的中老年購(gòu)房者申請(qǐng)貸款，但其子女也要作為共同還款人，這樣確保“貸款人+共同還款人”具備充足的還款能力。
“‘經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)’一般是指經(jīng)商或經(jīng)營(yíng)公司，單純的退休收入不能納入考核。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒稱，若貸款人喪失還款能力，其子女須承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)，即“接力”。
金融營(yíng)銷要有邊界
多地上調(diào)房貸年齡期限，主要是為了照顧老年人購(gòu)房需求，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在營(yíng)銷過程中，部分房地產(chǎn)商通過“百歲貸”吸睛，引發(fā)熱議。房地產(chǎn)營(yíng)銷在涉及信貸領(lǐng)域時(shí)，要注意邊界與底線。
據(jù)了解，在個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)方面，各地關(guān)于年齡的限制普遍執(zhí)行以下條件：申請(qǐng)人年齡在18周歲以上，65周歲以下，有合法有效身份證明、居住證明、收入證明、無(wú)不良信用記錄、具有完全民事行為能力的自然人；申請(qǐng)人年齡與借款期限之和，不超過70年。
“延長(zhǎng)房貸年齡期限，初衷是挖掘中老年人購(gòu)房需求，其購(gòu)房的支付能力強(qiáng)、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得充足貸款，對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
“部分房地產(chǎn)商通過‘百歲貸’吸睛，是為了吸引特殊群體購(gòu)房。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，但過火的營(yíng)銷容易引發(fā)負(fù)面輿論，房企策劃部門須注意營(yíng)銷口徑。
房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品的宣傳，本質(zhì)上是一種金融產(chǎn)品的營(yíng)銷。2021年12月，人民銀行等多部門就《金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷管理辦法》征求意見。征求意見稿強(qiáng)調(diào)，開展金融產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)制度和社會(huì)公序良俗，誠(chéng)實(shí)守信。
顯然，“房貸年齡期限可延至100歲”的營(yíng)銷，觸動(dòng)了老百姓認(rèn)知的底線，從而引發(fā)輿論關(guān)切。作為合作機(jī)構(gòu)和金融產(chǎn)品的提供方，商業(yè)銀行有責(zé)任與義務(wù)，約束合作方合法合規(guī)營(yíng)銷。（記者：黃坤 來源：上海證券報(bào)）
