脫韁野馬
2016年春，在一線城市房價躥高的同時，溫州樓市仍在深度調(diào)整。老王及多位溫州房產(chǎn)資深人士對第一財經(jīng)記者說，這主要與溫州城市資源、產(chǎn)業(yè)結構、人口外流、樓市供需，以及資金狀況等均有很大關系。
改革開放后，溫州專業(yè)市場層出不窮，很多人因經(jīng)商辦廠率先富裕起來。尤其是1998年住房制度改革后，溫州乃至全國的商品房開發(fā)進一步升溫，房價也節(jié)節(jié)攀升。而彼時的上海憑借藍印戶口、品質(zhì)房源等優(yōu)勢，加速吸引大量溫州人前往購房投資、就業(yè)就學。
也就在2001年前后，一撥撥溫州購房團前往全國各地投資，大有人人買房的濃厚氛圍。按照房產(chǎn)升值空間及市場環(huán)境等，精明的溫州購房團把全國房地產(chǎn)市場分成四級，其中上海為一級市場。
同時，溫州房價快速上漲，讓大量沒有在外經(jīng)商、置業(yè)、就學需求的投資人，回流到溫州本地樓市。于是溫州炒房者分化為兩撥人，一撥活躍在上海、杭州、北京等一二線城市：他們除了購房升值外，還考慮在當?shù)鼐蛯W、就業(yè)等多重因素；另一撥則集中在溫州本地。
2003年前后，老王開始介入房地產(chǎn)投資。然而，與本分的普通購房者不同，老王炒房善于利用自有資金、民間借貸、銀行貸款的組合，把資金杠桿放到最大，在交易中快速實現(xiàn)了資金積累。2008年之前，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，老王雖也多次經(jīng)歷房子被套的痛苦，然而隨后大漲的房價不但讓老王化險為夷，而且還收益頗豐。
經(jīng)過多年上漲，此時一般普通投資人已難以承受房價之重，炒房進入大資金階段。
4萬億刺激之后的2009年上半年，溫州房價率先在全國開始新一輪暴漲，同時已經(jīng)進入微利時代的傳統(tǒng)實體產(chǎn)業(yè)得以殘喘。在那種大企業(yè)造房、小企業(yè)炒樓的高漲氛圍中，老王炒房也經(jīng)歷著過山車式的最后瘋狂。
導致這瘋狂的市場基礎是，當?shù)胤吭磭乐毓┎粦蟆?/p>
初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，作為浙江人口最多、城市化率不足的地級市，2005年至2009年溫州市區(qū)平均每年供地只有500多畝。同時節(jié)節(jié)攀升的CPI，也在刺激民眾的抗通脹購房行為。有關數(shù)據(jù)顯示，2010年，CPI就從2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月創(chuàng)下6.45%的峰值。
于是，在銀行貸款寬松、民間融資便利的市場環(huán)境下，溫州各路資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場。如均價為3.3萬元/平方米的鹿城廣場二期100多套房子，兩天之內(nèi)銷售一空；200套的香緹半島房源，一大早開盤就來了5000多人，大家就像搶購白菜一樣一哄而上；梧田同人欣園大套型期房，轉(zhuǎn)手后加價甚至高達60萬元~180萬元。
與此同時，一些溫州購房者又開始出擊全國，首選杭州、上海等城市地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強的標桿樓盤投資。
當時的溫州房價，猶如一匹脫韁的野馬，繼續(xù)飆漲。
根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時間漲了3倍左右。老王說，溫州房價每平方米從1萬元漲到2萬元，花了一年多點時間；從2萬元漲到3萬元，只用了一年不到。
均價到了3萬元以上時就熱得燙手了。這時只要開發(fā)商敢漫天開價，市場就會瘋狂買入。
在老王看來，這輪溫州房價暴漲，除房源供應嚴重不足外，還與各路投資資金放大杠桿有關。一些投資人以廠房、住房等作抵押貸款去買房，也有的用公司信用貸款去買房；一些極端炒房者，甚至連首付款都是民間借貸來的，且一買就是好幾套。在房價高漲支撐下，這些民間借貸、銀行貸款的利息成本，相對炒房所獲得的高額利潤來說已不足為慮。
在市場一片燥熱中，老王也開始失去理性。
2010年4月，老王以單價逾8.1萬元、總價近3800萬元，購買了甌海區(qū)某樓盤一套建筑面積400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬元購房定金。此后，北京等地陸續(xù)推出“限購令”，老王預感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開發(fā)商提出退房。由于未一次性付清購房款，開發(fā)商把老王告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，最后，老王以3100多萬元買下這排屋。
與和很多投資人一樣，老王每天都忙活著低吸高拋。他說，他們只是小散戶，大量實體企業(yè)才是主力軍，它們用企業(yè)抵押貸款去買房或造房。據(jù)統(tǒng)計，在“2010溫州市百強企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無一不涉足房地產(chǎn)開發(fā)，包括主業(yè)為鞋革、服裝等的知名企業(yè)。
除此之外，放貸機構也是炒房的另外一股力量。眾所周知，溫州民資充裕且民間金融活躍。2003年，溫州民間資本達1600億元，而到了2011年這一數(shù)字已飆升至6000億元。2005年至2011年，一些投資者創(chuàng)辦擔保、投資、典當行等中介公司，聚集社會閑散資金、實業(yè)資本以及銀行貸款，然后高息貸給中小企業(yè)及投資者。
例如，老王購買排屋的3100萬元，全部來自周邊親戚朋友。多由親戚朋友以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來，也有從民間融資的，“他們給我月息一兩分，賺取一點利率差價”。
然而，市場瘋狂并未停止，溫州各區(qū)域板塊地王頻出。2010年11月底，出現(xiàn)樓面價高達3.7萬元/平方米的全國地王。
2011年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監(jiān)測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場。據(jù)保守估計，溫州直接或間接進入房地產(chǎn)市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款是以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
一份券商研究報告顯示，2010年和2011年兩年，在溫州投放的1800億元銀行貸款，竟然有1681億元是短期貸款，占比高達93%。換言之，很多人是借了一年以內(nèi)的貸款用來買房，一般持有兩三個月便會以更高價格出手。
隨之而來的怪象是：妻子一年輕松買賣幾套房子，卻比丈夫辛苦做企業(yè)賺的錢多。在買漲不買跌、趨利避害的從眾心理影響下，瘋狂的樓市，進一步加速溫州傳統(tǒng)企業(yè)“脫實向虛”。
也就在2010年8月初，溫州市召開上半年工業(yè)經(jīng)濟形勢分析會，人行溫州中心支行提交的一份《金融支持工業(yè)經(jīng)濟運行分析》報告的內(nèi)容令人吃驚。該報告稱，近年來越來越多的民營企業(yè)外遷和民間資金外流，溫州出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象。
該報告還建議，政府應拓寬民間投資的領域和空間，正確引導民間投資，防止新一輪資金大量外流或熱錢化。官方如此提法，在溫州實屬罕見。
事實上，溫州經(jīng)濟遠遠落后于其房產(chǎn)市場的表現(xiàn)。
該報告指出，2009年，溫州人均GDP僅4604美元，在浙江省排倒數(shù)第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。
