企業(yè)如人，有始，有終。我們想長(zhǎng)生不老，企業(yè)想基業(yè)常青，卻終究抵不住生老病死。最明智的作法，無非是盡最大的能力以防“暴斃”。郭英成被“晃”了一下，年銷售額數(shù)百億元的佳兆業(yè)，險(xiǎn)些暴斃。但又有幾人能夠做到郭英成般的起死回生？
133天后，再次走上深圳嘉里中心30樓，眺望腳下這片風(fēng)流云散，成也由它、敗也由它的熱土，郭英成多么希望剛剛過去的2015年，恍如一夢(mèng)。
這一年，深圳樓市以47.5%的逆天漲幅，攀上另一個(gè)高峰，領(lǐng)跑全國；也是在這一年，郭英成創(chuàng)立的佳兆業(yè)集團(tuán)，樓盤被鎖，瞬間從全國TOP20的著名房企，深圳2013年、2014年住宅成交面積、成交額雙料冠軍，跌入谷底。
鎖房風(fēng)波、涉腐傳聞、創(chuàng)始人出走、債務(wù)違約，2014年超過百億元的成交金額，依然彌補(bǔ)不了佳兆業(yè)2015年巨大的資本漏洞，命在旦夕。融創(chuàng)入局、生命人壽接盤、境內(nèi)外重組，卻始終只能讓身陷泥潭的佳兆業(yè)，茍延殘喘……
但總歸是會(huì)挺過來的，佳兆業(yè)命夠硬。
得失爛尾樓
以爛尾樓起家的郭英成肯定未料到，有一天自己的佳兆業(yè)也要面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
2014年10月中旬，深圳購房者爆出，佳兆業(yè)位于深圳的項(xiàng)目，假日廣場(chǎng)、佳兆業(yè)中心悅峰及中央廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目2 000多套房源被深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)“鎖定”；時(shí)任佳兆業(yè)董事會(huì)主席的郭英成“因涉及原深圳市委常委、政法委書記蔣尊玉一案”失聯(lián)。
佳兆業(yè)股價(jià)旋即下跌。兩個(gè)月后，郭英成宣布辭去董事會(huì)主席，拱手交出了自己一手創(chuàng)立的佳兆業(yè)帝國。
郭英成，廣東潮汕人。在創(chuàng)辦佳兆業(yè)之前，郭氏家族主要在潮汕一帶從事貿(mào)易及工業(yè)生意。1999年，郭氏家族涉足房地產(chǎn)。不過，郭英成拿地的方式并非是“招拍掛”，而主要是靠收購爛尾樓與其他開發(fā)商合作，開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是深圳龍崗區(qū)布吉街道的著名爛尾樓——龍泉?jiǎng)e墅。
龍泉?jiǎng)e墅位置偏遠(yuǎn)、人煙稀少。郭英成輾轉(zhuǎn)接手后，將其規(guī)劃成開放式主題公園——桂芳園。郭采用點(diǎn)式開發(fā)，每期樹立一個(gè)相對(duì)應(yīng)的個(gè)性，并將公園主題與建筑風(fēng)格結(jié)合，無論從形式還是設(shè)計(jì)上，遠(yuǎn)高于周邊樓盤。2000年9月，桂芳園一期發(fā)售時(shí)迅速獲得市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，郭英成隨后繼續(xù)加推8期，使之成為布吉第一個(gè)大型社區(qū)。
郭英成在深圳樓市“一炮打響”，迅速由深圳關(guān)外進(jìn)入關(guān)內(nèi)，并從住宅拓展到商業(yè)地產(chǎn)。
須知，接手爛尾樓能夠以較低的成本獲得土地資源，進(jìn)而獲得相對(duì)較高的利潤回報(bào)。然而，敢于接手爛尾樓一方面必須有足夠的資本能力，解決其盤根錯(cuò)節(jié)的債權(quán)關(guān)系；另一方面必須要有強(qiáng)硬的手腕和過人的人脈關(guān)系獲得爛尾資源。
而深圳排名前20的房地產(chǎn)開發(fā)商名單中，慣于抱團(tuán)的“潮汕幫”占比達(dá)35%，這些條件對(duì)于郭英成來說，似乎是先天優(yōu)勢(shì)。
2005年，郭英成用類似方式，入主“中國第一爛尾樓”——深圳中誠廣場(chǎng)，由此獲得“爛尾樓之王”稱號(hào)。也是由此開始，佳兆業(yè)開始騰飛。
與通過開發(fā)、銷售房地產(chǎn)這種內(nèi)循環(huán)方式來維持現(xiàn)金流的傳統(tǒng)方式不同，由于深圳項(xiàng)目普遍比較優(yōu)質(zhì)，郭英成在佳兆業(yè)深圳項(xiàng)目上廣用金融杠桿，通過向信托公司、非金融機(jī)構(gòu)等渠道融資，以外循環(huán)方式來籌措發(fā)展資金，快速擴(kuò)大其規(guī)模。
其中一個(gè)主要方式是，佳兆業(yè)通過與信托公司合作，推出房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，標(biāo)的是旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，之后標(biāo)的套標(biāo)的，推出一系列類似信托產(chǎn)品，數(shù)次累加杠桿。并且，郭還讓其深圳地產(chǎn)頻頻為其他區(qū)域項(xiàng)目充當(dāng)融資抵押或擔(dān)保品。2005年12月至2009年9月期間，郭英成運(yùn)用杠桿收購了13個(gè)項(xiàng)目公司的控股股權(quán)，進(jìn)而擁有了廣州金茂、香瑞園等13個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益，并于2009年12月在香港聯(lián)交所掛牌上市。佳兆業(yè)也由“爛尾樓專業(yè)戶”晉升為“舊改專家”，而郭英成也被奉為“舊改之王”。
2008-2013年，佳兆業(yè)的年銷售額從31億元增長(zhǎng)到239億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)48%，一舉成為樓市黑馬。而僅2013年全年，舊改項(xiàng)目就為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)了約30%的銷售額。
但是，建立在人脈關(guān)系之上的佳兆業(yè)，如此依賴金融杠桿的放大效應(yīng)，也為它后來的危機(jī)埋下了伏筆。
