“環(huán)京”土地市場的收縮樣本
其實(shí)從2021年霸州兩次調(diào)整收支預(yù)算不難看出，以土地出讓金為主的政府性基金收入銳減，從年初的54.89億元下調(diào)至9月初的24.89億元，待到年底仍無法完成，進(jìn)一步調(diào)減至6.24億元，短收48.65億元。
這直接導(dǎo)致政府性基金支出中的“調(diào)出資金”減少30.84億元，這部分資金本應(yīng)用于一般公共預(yù)算支出，由此可見霸州對于土地出讓金的依賴程度。
“對于霸州財政，所受影響更多來自于土地出讓金的下跌，因?yàn)楣I(yè)企業(yè)的稅收相對穩(wěn)定，鮮有大起大落，也就難見增量。而為了應(yīng)對平穩(wěn)甚至有所上漲的支出，如果土地出讓金不增反減，甚至下滑明顯，無疑影響巨大。”前述政府人士告訴《中國新聞周刊》，由于房價低迷，導(dǎo)致霸州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入某種惡性循環(huán)，沒有房企愿意在市場下跌時出手拿地，因?yàn)橐呀?jīng)蓋好的樓還沒完全賣出去。
在去年12月底調(diào)減政府性基金收入預(yù)算時，孟憲國給出的理由是，“受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下行、房地產(chǎn)行業(yè)低迷、土地出讓收入緩繳等政策影響，我市土地出讓收入大幅減收”。顯然，在2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情況下，地處環(huán)京地帶，毗鄰雄安新區(qū)的霸州樓市又多增加了幾分尷尬。
“目前市政府片區(qū)均價約為每平方米1萬元，其他片區(qū)價格多在每平方米五千元到七八千元不等。”一位霸州本地房產(chǎn)代理公司人士告訴《中國新聞周刊》，目前霸州售價最高的樓盤位于城區(qū)西北的開發(fā)區(qū)，均價在11500元/平方米左右。
顯然，這樣的價格相比于霸州房價曾經(jīng)的高點(diǎn)已然縮水不少。他告訴《中國新聞周刊》，“2017年，就在雄安新區(qū)成立前后，霸州市政府附近某標(biāo)桿樓盤甚至可以賣到1.9萬元/平方米，如今已經(jīng)回落至每平方米1萬元出頭。”
“霸州房價在2017年和2018年上半年維持在高位，從2018年下半年開始進(jìn)入下行通道，此后一直沒有翻身，如今價格基本與2016年上半年相當(dāng)。”一位中介人士告訴《中國新聞周刊》，以位于霸州開發(fā)區(qū)，在2016年4月開盤的某個項(xiàng)目為例，如今價格跌至每平方米五六千元，基本相當(dāng)于第一次開盤時的價格。
在他看來，2017年霸州房價經(jīng)歷的快速上漲與炒作不無關(guān)系。“近期高碑店下轄的白溝樓市頗為火爆，其實(shí)白溝與霸州距離雄安新區(qū)的距離基本相同，白溝樓市火爆的背后還是有代理公司炒作的成分。霸州樓市當(dāng)年的火爆也得益于華夏幸福的帶動，‘出了北京城就買孔雀城’，彼時華夏幸福資金實(shí)力雄厚，在北京眾多商超都設(shè)置展點(diǎn)，提升了霸州知名度。”他仍記得當(dāng)年每周從北三縣發(fā)出4班大巴帶客到霸州看房。但隨著華夏幸福近年陷入債務(wù)危機(jī)，霸州樓市也缺少了炒作的動力。
對霸州樓市更致命的打擊還是來自限購政策。“2017年4月5日，限購政策發(fā)布后，北京客源銳減。”前述房產(chǎn)代理公司人士依然清晰記得延續(xù)至今的限購政策開始的時點(diǎn)，“哪怕其他環(huán)京地區(qū)調(diào)控政策已有所松動，因?yàn)榕徯郯残聟^(qū)，霸州的限購政策始終嚴(yán)密”。
目前霸州仍嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，需要購房者在霸州連續(xù)繳納三年個稅或社保后才具有購房資格，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介會勸外地購房者買新房，一些人可以通過人才引進(jìn)政策規(guī)避購房資格問題。
顯然，對于只有70多萬人口的霸州而言，外來需求對于樓市的意義不言而喻。“其實(shí)當(dāng)年霸州房價上漲，正是因?yàn)閺谋本┯咳氪罅抠彿空摺１镜厝丝诘馁彿啃枨笠呀?jīng)基本飽和，剛需基本滿足后改善型需求并不多。近幾年霸州棚戶區(qū)改造的推進(jìn)速度較慢，根本原因也是本地市場容量有限。”有接近政府人士向《中國新聞周刊》感慨。
“霸州的位置比較尷尬，毗鄰雄安新區(qū)，2017年雄安新區(qū)成立伊始，房地產(chǎn)調(diào)控政策即刻收緊。其實(shí)在環(huán)京樓市的版圖中，霸州熱度始終低于固安、北三縣等，但是霸州樓市卻在市場剛剛趨熱時便被‘一刀砍掉’。”前述房產(chǎn)代理公司人士告訴《中國新聞周刊》，如果能更早收緊調(diào)控政策，不要等炒作到相當(dāng)程度再突然收緊，對于霸州經(jīng)濟(jì)的影響可能會小得多。
雄安新區(qū)帶給霸州的改變遠(yuǎn)不止突然收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。雄安新區(qū)成立前，一條途經(jīng)霸州的高鐵線路原計劃沿京九線鋪設(shè)，從北京到霸州，一路向南，原本在霸州規(guī)劃的高鐵站位于霸州站西側(cè)。但就在2017年動工前夕，雄安新區(qū)宣布成立，高鐵改線為如今的京雄城際鐵路，但當(dāng)時霸州已經(jīng)按照原定線路在征地等環(huán)節(jié)有所投入。
“改線后原計劃不在霸州設(shè)站，經(jīng)過省政府爭取才決定設(shè)置霸州北站，距離雄安站只有7分鐘車程，難怪差點(diǎn)被取消。”在前述接近霸州市政府的人士看來，無論是調(diào)控政策，抑或高鐵改線，如此“犧牲”只是暫時的。如果雄安新區(qū)真正發(fā)展起來，必將帶動霸州發(fā)展，特別是如果未來雄安新區(qū)難以購置產(chǎn)權(quán)房，部分人必將選擇到霸州置業(yè)，霸州占據(jù)交通優(yōu)勢。
與他一樣，不少霸州本地的房產(chǎn)中介人士也在期待雄安新區(qū)的人口增量外溢至霸州。“近期雄縣拆遷，不少手握補(bǔ)償款的當(dāng)?shù)厝诉x擇到霸州購房，但由于2021年以來開發(fā)商現(xiàn)金流普遍緊張，急于回款，因此這批購房者并未明顯推高霸州房價”。
顯然，霸州真正享受到雄安新區(qū)帶來的紅利尚需時日，而如今正在經(jīng)歷陣痛。
在孟憲國于去年9月解釋政府性基金為何大幅減收時，曾提到雄安新區(qū)土地調(diào)控影響。有政府人士向《中國新聞周刊》解釋，“因?yàn)榕徯郯残聟^(qū)，霸州西部部分區(qū)域?qū)儆诠芸貐^(qū)，供地需要報批省政府，而非霸州市一級政府可以決定。因?yàn)殚_發(fā)區(qū)位于霸州西部，是承接各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的主要空間，因此多少受到影響”。
他不只希望雄安新區(qū)外溢的人口可以“重啟”霸州樓市，更希望隨著央企遷至雄安新區(qū)，霸州可以抓住機(jī)會承接央企子公司，這是他能想到的破解霸州當(dāng)下面臨瓶頸的唯一“解法”。
