甲級(jí)寫字樓 – 供過(guò)于求發(fā)展周期持續(xù)，業(yè)主以價(jià)換量加速去化
?廈門寫字樓市場(chǎng)仍處短暫性供過(guò)于求的市場(chǎng)周期，租戶方市場(chǎng)特征突顯。
?寫字樓市場(chǎng)總存量仍在加速增長(zhǎng)。2019年，全市共有八個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)寫字樓建筑面積約43.8萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)量較過(guò)去五年平均水平（32.3萬(wàn)平方米）高出約35.5%。截至年末，廈門寫字樓總存量同比擴(kuò)大10.6%，至457.8萬(wàn)平方米。
?2019年，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素的影響，眾多企業(yè)擱置或推遲擴(kuò)張計(jì)劃和活動(dòng)，年內(nèi)新增寫字樓租賃需求出現(xiàn)下滑。全年廈門甲級(jí)寫字樓凈吸納量共計(jì)9.3萬(wàn)平方米，同比下降78%。全市寫字樓平均空置率同比上升5.7個(gè)百分點(diǎn)，至27.1%。
?租賃交易活動(dòng)與結(jié)果顯示，年內(nèi)寫字樓租賃需求主要源自專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)。而來(lái)自信息技術(shù)、零售及貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求量則與2018年相若。
?租戶方市場(chǎng)特征持續(xù)，業(yè)主態(tài)度隨之傾軟，以價(jià)換量成主要吸客手段之一。廈門全市甲級(jí)寫字樓租金同比下跌3.7%，至人民幣每平方米每月84.4元。
展望
?未來(lái)三到五年，廈門甲級(jí)寫字樓存量仍將加速擴(kuò)張，未來(lái)五年年均供應(yīng)量約為過(guò)去五年平均水平的1.1倍，供過(guò)于求的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)料將延續(xù)。
?2020-2024年，預(yù)計(jì)全市寫字樓總供應(yīng)量或達(dá)208萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)約為目前總存量的45.5%。
?2020年，全市預(yù)計(jì)將有十個(gè)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，合計(jì)約83萬(wàn)平方米新增供應(yīng)面積，屆時(shí)市場(chǎng)總存量預(yù)計(jì)將擴(kuò)容18%。
?在新增供應(yīng)的集中入市以及租賃需求料將維穩(wěn)的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)廈門甲級(jí)寫字樓平均空置率將有所上升。
?租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇，除價(jià)格手段吸客之外，帶有附加值的“軟性”服務(wù)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理也是重要的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段之一。
?預(yù)計(jì)2020年廈門甲級(jí)寫字樓平均租金將繼續(xù)下跌。
隨著新增供應(yīng)的入市，廈門甲級(jí)寫字樓投資市場(chǎng)內(nèi)將躍現(xiàn)更多質(zhì)量較優(yōu)的可交易標(biāo)的，部分央企、國(guó)企、臺(tái)資企業(yè)和個(gè)人投資者或?qū)Ρ镜貙懽謽峭顿Y市場(chǎng)予以更多關(guān)注。

零售 – 租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，標(biāo)桿項(xiàng)目品牌調(diào)整升級(jí)
?2019年，無(wú)新增零售供應(yīng)。截至年底，全市購(gòu)物中心總存量維持在206.9萬(wàn)平方米。
?五緣灣子市場(chǎng)存量居各子市場(chǎng)存量首位，總存量約為49.4萬(wàn)平方米?；疖囌?蓮坂因華潤(rùn)萬(wàn)象城等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，子市場(chǎng)存量擴(kuò)大至28.1萬(wàn)平方米。
?全市購(gòu)物中心租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，而由于部分項(xiàng)目正進(jìn)行品牌調(diào)整與升級(jí)，致使全市空置率同比微升0.4個(gè)百分點(diǎn)，至5.1%。
?高端零售品牌更青睞核心商圈內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目；而新興商圈內(nèi)租賃需求主要源自生活相關(guān)業(yè)態(tài)，租賃表現(xiàn)穩(wěn)定。
?全市租金表現(xiàn)平穩(wěn)，購(gòu)物中心首層平均租金同比上漲1.0%，至人民幣每平方米每月417元。
?年內(nèi)租賃交易數(shù)量和結(jié)果顯示，來(lái)自時(shí)尚和餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求增長(zhǎng)顯著，而親子、生活類業(yè)態(tài)類的租賃需求則維持穩(wěn)定。
展望
?未來(lái)五年（2020-2024年），全市預(yù)計(jì)將迎來(lái)74.9萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中位于新興商圈的新增供應(yīng)約占全市未來(lái)供應(yīng)總量的86.1%。
?2020年，位于火車站–蓮坂的廈門松柏天虹購(gòu)物中心、位于集美的IOI Mall以及位于海滄的廈門中心大廈預(yù)計(jì)將正式開業(yè)，屆時(shí)將為市場(chǎng)帶來(lái)30.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。
?市內(nèi)標(biāo)桿購(gòu)物中心項(xiàng)目仍將受高端零售品牌的青睞；而新興商圈內(nèi)的新項(xiàng)目仍需經(jīng)歷一段時(shí)間的培育期，將面臨更多挑戰(zhàn)和招商壓力。
?鑒于現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)，加之新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)全市空置率將有所攀升。
?受新項(xiàng)目入市影響，預(yù)計(jì)2020年全市購(gòu)物中心首層平均租金將有結(jié)構(gòu)性小幅下跌。

住宅 – 開發(fā)商采取積極去化策略，一手住宅市場(chǎng)供需齊升
?2019年，廈門住宅市場(chǎng)限購(gòu)政策未見調(diào)整。而密集出臺(tái)和優(yōu)化的人才引進(jìn)政策為全市住宅市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。
?年內(nèi)開發(fā)商推盤意愿增強(qiáng)，積極采取推盤策略和優(yōu)惠措施促進(jìn)項(xiàng)目去化。1-11月，全市一手住宅供應(yīng)量同比增長(zhǎng)83.2%，至229萬(wàn)平方米。
?同期，跨島發(fā)展不斷推進(jìn)，島外區(qū)域基建與配套設(shè)施不斷完善，加之供應(yīng)放量主要集中于島外區(qū)域，集美、同安和翔安等已成為購(gòu)房者青睞的置業(yè)區(qū)域。
?2019年前十一個(gè)月，全市一手住宅成交量同比增長(zhǎng)68.2%，至131萬(wàn)平方米。其中，集美、同安和翔安成交量分別占總成交量的28%、26%和22%。
?受島內(nèi)部分高端項(xiàng)目網(wǎng)簽影響，全市成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，同比漲幅為1.3%，至人民幣每平方米39,198元，增幅較2018年下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。
展望
?2020年，預(yù)計(jì)政策調(diào)控重心仍將堅(jiān)持“房住不炒”，而人才政策的優(yōu)化和調(diào)整亦或于明年延續(xù)。
?預(yù)計(jì)2020年全市一手住宅的新增供應(yīng)量或?qū)⑴c2019年相若，去庫(kù)存仍將是多數(shù)開發(fā)商的首要任務(wù)之一。
?人才政策和招商引資相關(guān)舉措或?qū)⒎趸喔咚刭|(zhì)高收入人群，從而帶動(dòng)購(gòu)房需求增長(zhǎng)。
?2020年，預(yù)計(jì)全市一手住宅成交面積將有小幅增長(zhǎng)；全市一手住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)中微升的態(tài)勢(shì)。

-完 -