廈門，2019年1月10日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日在廈門舉辦“商用大年眾生相”發(fā)布會(huì)，總結(jié)2018年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，并預(yù)測(cè)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

商用大年到來——商用成交占比驟增，供求關(guān)系倒置

根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，2013年以來，廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交以住宅為主，商用物業(yè)（包含寫字樓及商業(yè)）成交占商品住宅成交的比例普遍低于10%。2018年，廈門甲級(jí)寫字樓及優(yōu)質(zhì)購物中心吸納量占商品住宅成交量的比例驟增至31.7%。2018年成為廈門商用大年的另一表現(xiàn)則體現(xiàn)在供求關(guān)系的倒置。

商辦及商業(yè)旺盛的需求支撐甲級(jí)寫字樓及優(yōu)質(zhì)購物中心市場(chǎng)吸納量分別錄得歷年最高值，在新增供應(yīng)普遍受工程因素影響未能如期交付的背景下，商用物業(yè)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

住宅成交低位徘徊，供應(yīng)穩(wěn)步回升，房?jī)r(jià)持穩(wěn)微降

2018年廈門商品住宅成交面積同比減少23%至117萬平方米，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少10%至131萬平方米，供應(yīng)量穩(wěn)步回升，鮮有供應(yīng)的島內(nèi)出現(xiàn)了全新項(xiàng)目。2016年以來，二手住宅成交主導(dǎo)了廈門的住宅成交，盡管受整體市場(chǎng)影響，今年的二手住宅成交面積同比減少40%至172萬平方米，但仍較商品住宅成交高近50%。從70城指數(shù)來看，整體價(jià)格指數(shù)在經(jīng)歷了2016年至2017年的暴漲之后，自2017年8月進(jìn)入持穩(wěn)下行的回調(diào)期。結(jié)合戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅價(jià)格指數(shù)來看，2018年年初起，優(yōu)質(zhì)二手住宅價(jià)格進(jìn)入下行通道，年末售價(jià)指數(shù)較2017年同期降低約5%；另一方面，廈門二手房租金呈持穩(wěn)微增的趨勢(shì)，并未出現(xiàn)暴漲，年末在季節(jié)性因素的作用下出現(xiàn)下降，但租金指數(shù)仍較2017年同期高約6%。

土地市場(chǎng)方面，住宅用地價(jià)格整體持穩(wěn)微降，供地區(qū)域更加均衡。湖里區(qū)合計(jì)出讓住宅用地三幅即時(shí)發(fā)布2（包含租賃居住用地一幅），為近三年最密集的一年，各區(qū)土地供應(yīng)及成交樓面均價(jià)呈均衡化發(fā)展。成交的十五幅商住用地中的十二幅由國(guó)企競(jìng)得（或聯(lián)合競(jìng)得），年末中駿以39090元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得位于湖里的2018P03地塊，成為新科地王，較2016年的海滄地王高約585元。

政策信號(hào)突出，“穩(wěn)”字當(dāng)頭

2018年市場(chǎng)熱度的顯著下降，體現(xiàn)了持續(xù)深入的調(diào)控政策逐步收到了穩(wěn)定市場(chǎng)和穩(wěn)定預(yù)期的效果。也正因如此，10月末中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只字未提，側(cè)面反映出隨著調(diào)控效果的顯現(xiàn)，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)警戒度有所降低。與此同時(shí)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、謹(jǐn)防市場(chǎng)大起大落無疑是保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)求穩(wěn)的重要組成部分，結(jié)合建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的整體考量，傳統(tǒng)銷售市場(chǎng)的穩(wěn)定也是住房制度改革的重要前提，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市調(diào)控恐難松動(dòng)，中央及地方對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的調(diào)控方向不會(huì)動(dòng)搖，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任將會(huì)得到進(jìn)一步的貫徹執(zhí)行。另一方面，調(diào)控也將由穩(wěn)房?jī)r(jià)，向穩(wěn)地價(jià)及穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)移。此外，國(guó)企進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)之后，也將有益于租賃市場(chǎng)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，更是廈門推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，落實(shí)建設(shè)租購并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)的直觀體現(xiàn)，預(yù)計(jì)2019年，此類住宅用地供應(yīng)及受讓主體都將得到擴(kuò)大。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)以消化庫存為主，吸納量錄得歷史最高值

在上半年旺盛的需求支撐下，2018年廈門甲級(jí)寫字樓吸納量錄得11.5萬平方米的歷史最高值，分別為2016年及2017年的2.5倍及1.7倍。全年新增供應(yīng)面積僅5.9萬平米，僅為2016年及2017年的36%及40%，市場(chǎng)需求以消化前兩年的庫存為主。前兩年供過于求，后一年消化庫存的三年周期雛形初現(xiàn)。

需求帶動(dòng)下，2季度廈門甲級(jí)寫字樓空置率的快速下降，伴隨著3季度新增供應(yīng)項(xiàng)目的入市，空置率回升至年末23%的水平。下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、未來供應(yīng)及招商難度的增加，都迫使業(yè)主從二季度開始調(diào)低租金預(yù)期，年末甲級(jí)寫字樓租金較年初減少5元至113元/平方米/月，為歷史最低值。

分區(qū)來看，東部商務(wù)區(qū)主導(dǎo)了全市甲級(jí)寫字樓行情。兩岸金融中心片區(qū)近2.5萬平方米的甲級(jí)寫字樓租賃成交來源于TMT（科技、傳媒及通訊）行業(yè)，受其影響，2季度兩岸金融中心片區(qū)的空置率出現(xiàn)大幅下降，環(huán)比減少17個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，以共享辦公為首的專業(yè)服務(wù)行業(yè)選址鷺江道的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目也帶動(dòng)片區(qū)空置率環(huán)比減少10個(gè)百分點(diǎn)。2018年，TMT及專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積占比為39%及15%，較2017年均有大幅提升。金融行業(yè)仍保持旺盛的需求，成交面積占比較去年有所減少，以31%的占比位居第二。

高端零售項(xiàng)目助力租金回升

2018年廈門優(yōu)質(zhì)購物中心新增供應(yīng)面積達(dá)26.7萬平方米，吸納量錄得25.5萬平方米，供需兩旺再度3印證了2018年是廈門的商用大年。2018年4季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金，在寶龍一城及華潤(rùn)萬象城，兩個(gè)中高端項(xiàng)目的帶動(dòng)下，環(huán)比增加2.3%至578元/平方米/月，年末全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率維持在8%。

分區(qū)來看，中高端項(xiàng)目對(duì)所在商圈的影響更為顯著。華潤(rùn)萬象城的入市，帶動(dòng)蓮坂火車站區(qū)域租金環(huán)增6%，空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；寶龍一城則帶動(dòng)五緣灣湖邊水庫區(qū)域租金環(huán)增5%。兩個(gè)項(xiàng)目近100%的品牌簽約率及超80%的同步開業(yè)率，在供應(yīng)放大的背景下，避免了空置率的巨幅波動(dòng)。此外，島外商圈經(jīng)歷了幾輪調(diào)整日臻成熟，與島內(nèi)新興商圈的差異日漸縮小。品牌方面，零售品牌強(qiáng)勢(shì)登鷺，并從“她經(jīng)濟(jì)”下的重奢、輕奢及美妝，向“他經(jīng)濟(jì)”下的運(yùn)動(dòng)、潮流延伸。網(wǎng)紅茶飲，及書店更是快速搶占各大優(yōu)質(zhì)購物中心，更有線上讀書平臺(tái)向線下書店轉(zhuǎn)變的案例。此外，家居家具、科技及汽車展示中心也成為2018年購物中心的主力租戶群體。

商用格局東進(jìn)外擴(kuò)，租金承壓下降

結(jié)合未來供應(yīng)來看，商用格局東進(jìn)外擴(kuò)的趨勢(shì)日漸明顯，新城商辦雛形顯現(xiàn)，商圈氛圍漸濃。2019年，東部?jī)砂督鹑谥行募皪u外新城商用物業(yè)將主導(dǎo)全市商用供應(yīng)，受供應(yīng)放大影響，租金將承壓下行，空置率隨供應(yīng)放大而保持高位。2021年島內(nèi)地標(biāo)項(xiàng)目的陸續(xù)交付，伴隨著島外新城商用物業(yè)結(jié)束培育，在中高端項(xiàng)目的支撐下，全市商用物業(yè)租金水平有望開始回升。