3 房屋所有人：餐廳沒按要求整改，已起訴
根據(jù)關(guān)先生提供的一份東安南三里35號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)所有人與開發(fā)商、物業(yè)單位的房屋交接書顯示，J2010P08地塊內(nèi)建成生鮮超市中心店（含附屬式公廁）一處，門牌號(hào)為集美東安南三里35號(hào)，建筑面積為1503.25平方米。
就此事，導(dǎo)報(bào)記者聯(lián)系到東安南三里35號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、集美區(qū)一公司負(fù)責(zé)人蔡先生。蔡先生稱：“這個(gè)問題我們已經(jīng)起訴餐廳，交給法院了，法院也已經(jīng)去協(xié)調(diào)了。我們的租賃合同有要求必須將承租面積的50%以上用來作為生鮮超市，現(xiàn)場(chǎng)我們懷疑生鮮超市的面積不夠。我們之前多次發(fā)律師函、發(fā)通知讓餐廳整改，但他們沒有完成整改，所以我們向法院起訴了。目前法院已經(jīng)受理，還在協(xié)調(diào)中。”
對(duì)于業(yè)主們質(zhì)疑的沒有采取措施，蔡先生說：“我們認(rèn)為法院已經(jīng)受理了，就走司法程序，交給法院來處理這個(gè)事情。”
蔡先生表示：“受疫情影響，實(shí)體店受到很大沖擊，這個(gè)超市的招標(biāo)多次都是零標(biāo)，市里面多部門也發(fā)文生鮮超市可以多種經(jīng)營(yíng)，我們從國(guó)有企業(yè)、國(guó)有資產(chǎn)角度出發(fā)，如果經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做一下調(diào)整，做到居民不受影響，國(guó)有資產(chǎn)得到盤活，經(jīng)營(yíng)者又能得到運(yùn)營(yíng)，各方面達(dá)成和諧是最好的。當(dāng)然如果影響居民的生活肯定不行，所以我們也多次協(xié)調(diào)，看能不能爭(zhēng)取各方面達(dá)到和諧。”
律師說法
配套設(shè)施擅自變更用途涉嫌侵害小區(qū)住戶相鄰權(quán)
福建典格律師事務(wù)所林毅彬律師認(rèn)為，經(jīng)依法作出的建設(shè)工程規(guī)劃許可不得隨意變更。確需變更的，必須在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，在政策法規(guī)允許范圍之內(nèi)，并具備相應(yīng)的客觀條件。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。
本案中，建設(shè)工程規(guī)劃許可證雖未進(jìn)行變更，但案涉配套設(shè)施的承租人擅自變更了營(yíng)業(yè)用途，其餐飲屬性涉嫌侵害小區(qū)住戶相鄰權(quán)。根據(jù)《大氣污染防治法》規(guī)定，禁止在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。
根據(jù)環(huán)保部《飲食業(yè)環(huán)境保護(hù)技術(shù)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)油煙凈化后的排放口，與周邊敏感目標(biāo)距離不應(yīng)小于20米。新建產(chǎn)生油煙的飲食業(yè)單位邊界與環(huán)境敏感目標(biāo)邊界水平間距不宜小于9米。故，開設(shè)餐飲服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)遵照此規(guī)范。
本案中，餐飲場(chǎng)所與居民樓的距離違反了相關(guān)法規(guī)，案涉配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)人應(yīng)與承租人承擔(dān)連帶侵權(quán)責(zé)任。
此外，開發(fā)商在購房合同中已明確案涉配套設(shè)施為生鮮超市，然而交房后用途卻改變，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，該說明和允諾明確載入商品房買賣合同，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任后，可向?qū)嶋H侵權(quán)人追償。
