法院判決

　　轉(zhuǎn)賣人返還購房款等，房主不用賠償

　　判決依據(jù)

　　買家沒及時過戶，也構(gòu)成違約

　　臺海網(wǎng)12月13日訊 據(jù)廈門日報報道  李女士本想當(dāng)中間商，從小張那買房再轉(zhuǎn)手賣給王某賺差價。沒想到，房子還未過戶成功，房主小張就因涉訴訟，房子要被法院查封了。交易中斷，李女士和小張也因此被王某告上法庭。近日，海滄法院發(fā)布上述案件。

　　　無法交房原房主和轉(zhuǎn)賣人成被告

　　2018年6月，小張在房多多地產(chǎn)代理有限公司居間下，把自己的一套房產(chǎn)賣給李女士，并簽訂了《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議》。一段時間后，李女士看該房產(chǎn)價格走高，但是手里房子還沒有完成正式買賣合同的訂立以及辦理過戶登記等手續(xù)。李女士心里著急，但想著有利可圖，把心一橫，轉(zhuǎn)手就將這套房子轉(zhuǎn)賣給了王某，并簽訂了《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議》。

　　該份合同約定，王某在2020年7月19日前要到房管局簽訂買賣合同，并辦理登記手續(xù)，如果違約，違約方要賠償總房款20%的違約金以及各項實際損失和收益損失。

　　為了能讓房產(chǎn)順利交易，在合同甲方處，李女士代為簽署了小張的名字，協(xié)議簽訂后，王某依約支付了房款。正當(dāng)李女士沾沾自喜時，麻煩事找上門了——小張因涉訟被申請強制執(zhí)行，涉案房產(chǎn)2020年9月28日被采取司法查封措施。

　　王某無法完成房產(chǎn)過戶，便把小張和李女士告上法庭，請求解除合同，并返還購房款、罰息等，支付違約金。

　　　原房主無責(zé)轉(zhuǎn)賣合同解除

　　海滄法院經(jīng)審理認(rèn)為，李女士與王某簽署的轉(zhuǎn)賣合同系雙方共同達成，且未違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。本案的爭議點有以下三個:

　　一是小張是否是本案的相對方？李女士提出其是受托代小張簽署轉(zhuǎn)賣合同，但未提交證據(jù)證明。在小張否認(rèn)的情況下，王某、李女士主張小張是本案合同的相對方缺乏依據(jù)，法院依法不予認(rèn)定。王某請求李女士與小張對買賣協(xié)議項下義務(wù)承擔(dān)連帶共同責(zé)任，缺乏合同及法律依據(jù)。

　　二是王某能請求解除與李女士之間的轉(zhuǎn)賣合同嗎？李女士未能保證案涉房產(chǎn)可以正常過戶，不能依約向王某轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)，仍構(gòu)成違約，王某請求解除轉(zhuǎn)賣合同，有相應(yīng)的法律依據(jù)，法院依法予以支持。

　　三是轉(zhuǎn)賣合同解除之后的責(zé)任由誰承擔(dān)？王某無正當(dāng)阻卻事由，未在雙方約定辦理過戶登記的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)過戶登記，也構(gòu)成違約。王某的違約行為在先，訟爭房產(chǎn)被查封的事實在后，王某違約之后，雙方協(xié)議不能繼續(xù)履行，王某也因自身存在違約，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故除購房款及與訟爭房產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)的費用可以請求返還外，王某為履行本案協(xié)議支付的其他費用應(yīng)由其自行承擔(dān)。

　　綜上，法院一審判決解除王某和李女士的房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議，相應(yīng)的購房款、契稅等款項全部返還給王某。

　　【法官提醒】

　　房屋轉(zhuǎn)賣合同履約過程中，買受人拖延過戶違約在先，后房屋因房主原因被查封，出售方無法交付房屋，合同雙方當(dāng)事人均構(gòu)成違約，買受人不得主張根本違約，應(yīng)承擔(dān)為履行合同支付的相關(guān)費用。

　　此外，轉(zhuǎn)賣合同的相對方需要承擔(dān)因房主等第三人原因帶來的違約風(fēng)險，不僅無法獲得轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)的價差，可能要支付高額的訴訟費及律師費等訴訟成本。