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判決 一房二賣(mài)，第二次交易無(wú)效！
法院分析認(rèn)為，劉某在簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》前應(yīng)當(dāng)知曉訟爭(zhēng)房屋已被阿南出售的事實(shí)。阿南在相關(guān)案件及本案中也多次陳述，其在簽約前已告知?jiǎng)⒛吃A爭(zhēng)房屋曾經(jīng)被作為交易標(biāo)的與華先生簽訂過(guò)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議?？梢?jiàn)，劉某在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前應(yīng)當(dāng)知曉訟爭(zhēng)房屋已被華先生夫婦占有的事實(shí)。2004年阿南即已將房屋及其產(chǎn)權(quán)證交付給華先生。2015年10月前后劉某與阿南前往訟爭(zhēng)房屋看房，阿南通過(guò)撬換門(mén)鎖的方式讓劉某進(jìn)入并查看房屋。同年12月，阿南與劉某再次到訟爭(zhēng)房屋時(shí)又進(jìn)行了換鎖。
所以，法院認(rèn)為，阿南主張已合法解除其與華先生所簽購(gòu)房協(xié)議，不能成立。購(gòu)房協(xié)議空白處載明“尾款已付清”，阿南又稱(chēng)尚有購(gòu)房余款等未付，缺乏證據(jù)予以佐證。雖然，兩年時(shí)間屆滿(mǎn)后未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但是，雙方并未約定由此將導(dǎo)致購(gòu)房協(xié)議解除的后果。而且，購(gòu)房協(xié)議得以解除的前提是阿南享有法定或約定的合同解除權(quán)，然而阿南并不享有相應(yīng)的合同解除權(quán)。
最終，廈門(mén)中院法院作出終審判決，確認(rèn)阿南與劉某簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議等無(wú)效，并將訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至阿南名下。
廈門(mén)中院認(rèn)為，阿南就訟爭(zhēng)房屋先后與華先生、劉某分別簽訂兩份協(xié)議。簽訂上述協(xié)議時(shí)，訟爭(zhēng)房屋均登記在阿南名下，屬于典型的“一房二賣(mài)”情形。
法官說(shuō)法
惡意搶先過(guò)戶(hù)，不受法律保護(hù)
法官說(shuō)，“一房二賣(mài)”是房屋交易中較為常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型。惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。本案中，自阿南與第一個(gè)買(mǎi)受人華先生簽訂購(gòu)房協(xié)議后至今，訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值已有大幅增值。雖然尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但是訟爭(zhēng)房屋已交由第一個(gè)買(mǎi)受人占有使用長(zhǎng)達(dá)十余年。劉某與阿南知道第一個(gè)買(mǎi)受人已付清購(gòu)房款、訟爭(zhēng)房屋處于他人合法控制之下，卻采取撬門(mén)換鎖的方式進(jìn)入房屋；明知房屋產(chǎn)權(quán)證原件已由阿南自行交付給華先生，卻另行向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證，惡意搶先辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。因此，本案難以認(rèn)定劉某為訟爭(zhēng)房屋的“善意買(mǎi)受人”，其搶先辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的行為不應(yīng)受到法律保護(hù)。
專(zhuān)家說(shuō)法
一房多賣(mài)，房子歸誰(shuí)？
廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授：在一房二賣(mài)或者一房數(shù)賣(mài)的情況下，數(shù)個(gè)購(gòu)買(mǎi)者都主張要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，而房屋只有一套，不管過(guò)戶(hù)給誰(shuí)，都會(huì)造成其他購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法通過(guò)強(qiáng)制過(guò)戶(hù)取得房屋的情況。那么，此種情況下法院一般將房屋過(guò)戶(hù)給哪一方取決于下面一個(gè)或者幾個(gè)因素：1.誰(shuí)先占房屋；2.誰(shuí)先網(wǎng)簽；3.誰(shuí)先簽約；4.誰(shuí)付款最多。
因此，購(gòu)房者如果達(dá)成購(gòu)房意愿，在交易過(guò)程中應(yīng)盡快完成網(wǎng)簽手續(xù)并備案，防止賣(mài)方反悔。
律師說(shuō)法
遇一房?jī)少u(mài)，該怎么維權(quán)？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇“一房?jī)少u(mài)”的情況，如果是商品房，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。如果是二手房，買(mǎi)受人可以在律師的指導(dǎo)下采取不同的訴訟策略，看看是選擇繼續(xù)履行合同或者是賠償損失。
相關(guān)案例
房主一房?jī)少u(mài)被判賠償百萬(wàn)
“一房二賣(mài)”，結(jié)果房主一審被判賠償102萬(wàn)余元。此前，集美法院曾審理了這樣一起案件。
經(jīng)查，案發(fā)前劉某與第一買(mǎi)家小陳簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定劉某將坐落于集美區(qū)的一套房產(chǎn)出售給小陳，成交價(jià)為360萬(wàn)元。
然而，四個(gè)月之后，劉某將同一套房產(chǎn)又賣(mài)了一次，而且加價(jià)了50萬(wàn)元。他與第二買(mǎi)家阿華在中介居間下又簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定劉某將上述房產(chǎn)出售給阿華，成交價(jià)為410萬(wàn)元。
第二份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》簽訂后，阿華依約陸續(xù)支付劉某購(gòu)房款共計(jì)168萬(wàn)元。另外，阿華因訂立該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同支付了中介費(fèi)8.58萬(wàn)元。
不久后，第一買(mǎi)家小陳發(fā)現(xiàn)劉某“一房?jī)少u(mài)”的情況，就率先將劉某告上了法庭，并將第二買(mǎi)家阿華作為第三人，起訴至法院。
在這起房屋產(chǎn)權(quán)的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，法院判決認(rèn)定，阿華與劉某簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系惡意倒簽，不能取得履約優(yōu)先順位，并判決小陳的合同取得履約優(yōu)先順位，要求房主劉某應(yīng)將房屋過(guò)戶(hù)給第一買(mǎi)家小陳。
房屋產(chǎn)權(quán)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”一案判決生效后，第二買(mǎi)家阿華又向集美法院提起訴訟，主張房主劉某應(yīng)該賠償違約金和相關(guān)費(fèi)用。
最終，集美法院作出一審判決，要求被告劉某返還原告阿華已支付的購(gòu)房款168萬(wàn)元，賠償違約損失82萬(wàn)元和律師費(fèi)、中介費(fèi)等，合計(jì)102.08萬(wàn)元。
法官說(shuō)，“一房?jī)少u(mài)”是指房屋所有權(quán)人就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。這兩份合同如果沒(méi)有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。也就是說(shuō)，并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I(mǎi)賣(mài)合同，房主訂立的第二份買(mǎi)賣(mài)合同就必然無(wú)效。如此一來(lái)，房主“一房?jī)少u(mài)”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
