問(wèn)：賣(mài)房后遇“限購(gòu)”房子能收回嗎？

　　讀者章先生：我有一套房子于今年7月份賣(mài)給他人，跟對(duì)方約定在10月份辦理交房過(guò)戶手續(xù)。國(guó)慶過(guò)后，對(duì)方說(shuō)他被限購(gòu)了，要我先跟他辦理公證手續(xù)，留部分尾款等限購(gòu)政策解除后辦過(guò)戶時(shí)再給。我不想等，請(qǐng)問(wèn)我可以解除合同嗎？

　　福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所曾詠嵐律師：限購(gòu)限貸政策屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因”，根據(jù)最高法的司法解釋第三條，這種情況下，買(mǎi)方因此喪失購(gòu)房資格，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方是可以主張解除合同的。作為賣(mài)方，也有權(quán)利以此為由主張解除合同。

問(wèn)：簽約后被“限貸”我該怎么辦？

　　讀者小劉：我訂了一套房子，支付了定金和首付款，本來(lái)合同約定400多萬(wàn)元尾款辦理銀行按揭貸款，但因限貸政策出來(lái)無(wú)法貸款。我該怎么辦？

　　曾詠嵐律師：能否因限貸政策提出解約要看合同約定。通常中介機(jī)構(gòu)提供的買(mǎi)賣(mài)合同版本都對(duì)申請(qǐng)銀行按揭支付方式有相應(yīng)提示條款，會(huì)約定如果買(mǎi)方屆時(shí)不能取得貸款或貸款額度不足，應(yīng)以現(xiàn)金方式在一定期限內(nèi)付清房款。如果合同有這樣的約定，買(mǎi)方就不能以限貸政策為由要求解除合同。

問(wèn)：賣(mài)方拖延過(guò)戶，拖到“限購(gòu)”，損失誰(shuí)賠？

　　讀者吳女士：我8月份與賣(mài)家簽訂了一份合同，原本約定8月30日之前辦理過(guò)戶，由于賣(mài)方在外地出了意外事故，不能及時(shí)與我辦理過(guò)戶手續(xù)。到9月份雙方要去辦理過(guò)戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)我被限購(gòu)了，不能過(guò)戶。我可以要求對(duì)方賠償損失嗎？

　　曾詠嵐律師：由于對(duì)方?jīng)]有按時(shí)辦理交易過(guò)戶，導(dǎo)致吳女士被“限購(gòu)”，即賣(mài)方的違約行為導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。吳女士可以提出解除合同，主張雙倍返還定金，并退還已付購(gòu)房款。

問(wèn)：限購(gòu)后解約，中介費(fèi)還要付嗎？

　　讀者陳女士：我9月份訂了一套二手房并支付了5萬(wàn)元定金，現(xiàn)因限購(gòu)我沒(méi)法再購(gòu)買(mǎi)房子了，我已經(jīng)和房東協(xié)商解除了合同，但中介公司還一直來(lái)找我，要我付中介費(fèi)。

　　林敏輝律師：因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的，中介公司不能以已經(jīng)促成購(gòu)房者與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)。但買(mǎi)受人應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的“合理費(fèi)用”。

問(wèn)：借他人名買(mǎi)房，風(fēng)險(xiǎn)多大？

　　讀者王先生：根據(jù)最新的限購(gòu)政策，我已經(jīng)不符合購(gòu)買(mǎi)房子的資格了，所以我打算借用我親戚的名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子，不知道這樣有什么風(fēng)險(xiǎn)?　　林敏輝律師：這當(dāng)中存在三大風(fēng)險(xiǎn)。第一，一旦買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，法院查明屬于以借名買(mǎi)房的方式來(lái)規(guī)避國(guó)家政策的，一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二，如果登記產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)保全，房屋可能作為登記人的財(cái)產(chǎn)被法院拍賣(mài)。最后，如果登記產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子可能要不回來(lái)。

問(wèn)：公證賣(mài)房，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　讀者廖先生：我已經(jīng)和買(mǎi)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，但現(xiàn)在買(mǎi)方不符合購(gòu)買(mǎi)條件了，他要求暫時(shí)采用辦理“全權(quán)委托代理公證”的方式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，不知道這種方式有什么風(fēng)險(xiǎn)？

　　林敏輝律師：這種“全權(quán)委托代理公證”方式對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方在有利可圖的情況下，可能單方撤銷公證，要求按政策進(jìn)行過(guò)戶交易，致使買(mǎi)方無(wú)法規(guī)避政策，合同無(wú)法履行；同樣，如果房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)方也有可能以合同無(wú)法繼續(xù)履行為由要求解除合同。而且，賣(mài)方利用公證把房子賣(mài)出也有很大風(fēng)險(xiǎn)，一旦買(mǎi)方公證后再次交易時(shí)對(duì)第三方違約，因?yàn)橘I(mǎi)方是代理行為，賣(mài)方可能會(huì)因此承擔(dān)對(duì)第三方的違約責(zé)任。

問(wèn)：躲“限購(gòu)”假離婚，有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　讀者莊女士：我和老公為了購(gòu)房于9月份辦理協(xié)議離婚手續(xù)，跟別人簽訂了一個(gè)買(mǎi)房協(xié)議。本來(lái)我們私下說(shuō)好等房子買(mǎi)了后過(guò)段時(shí)間再?gòu)?fù)婚，但是現(xiàn)在我老公說(shuō)不急著復(fù)婚，還說(shuō)沒(méi)有那張紙我們也照樣是夫妻。我擔(dān)心他不想復(fù)婚，我該怎么辦？

　　曾詠嵐律師：婚姻是一種人身關(guān)系，離婚登記不可撤銷，也不能單方申請(qǐng)恢復(fù)。同時(shí)根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第八條，離婚協(xié)議中所達(dá)成的財(cái)產(chǎn)分割對(duì)你們雙方具有法律約束力。所以，為了購(gòu)房而假離婚完全有可能弄假成真。

專家說(shuō)法

限購(gòu)政策不算不可抗力

　　廈門(mén)大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。因此，住房限購(gòu)政策在司法實(shí)踐中不宜認(rèn)定為合同法上的不可抗力。購(gòu)房合同簽訂后，政府公布了雙方均難以預(yù)見(jiàn)的限購(gòu)和限制貸款政策，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法過(guò)戶或者不能辦理貸款，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，一方享有法定的合同解除權(quán)。據(jù)此可確認(rèn)合同解除，一方應(yīng)返還對(duì)方所付購(gòu)房款及利息。