臺海網(wǎng)2月12日訊（海峽導報記者 陳捷 通訊員 海法/文 ）法拍房，拖欠的物業(yè)費誰來付？近日，海滄法院發(fā)布了這樣一起案件，李先生通過司法拍賣拍得房產(chǎn)，但他取得房屋產(chǎn)權(quán)后卻發(fā)現(xiàn)，自己要承擔近3年的物業(yè)相關(guān)欠費。拖欠的物業(yè)費，該誰來付？讓我們來看看，法院是怎么判的。
案件 法拍房拖欠物業(yè)費，物業(yè)狀告新舊兩房主
2023年，李先生經(jīng)司法拍賣競得海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向李先生催收物業(yè)相關(guān)欠費。李先生向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費用。經(jīng)催要無果，物業(yè)公司將李先生和原房主小王一并訴至法院。
庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣公告》，其中第七條載明：標的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，物業(yè)費、水、電等欠費以及法律法規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費均由買受人承擔，具體費用請競買人于拍賣前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣人無涉。
現(xiàn)房主李先生認為，法院《拍賣公告》里面寫得很清楚，是跟拍賣人無涉，而非與原房主小王無關(guān)，其與物業(yè)公司不存在權(quán)利義務關(guān)系，與小王也不存在合同的約定。而且，原房主小王自取得產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)，空置房不用交納物業(yè)費。他請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。
然而，原房主小王卻有不同意見。他認為，首先，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務關(guān)系。其次，李先生自愿參加司法拍賣，視為對《拍賣公告》的同意，對查詢案涉房屋相關(guān)欠費情況有慎重義務?！杜馁u公告》中明確說明了物業(yè)費、水費、電費或法律規(guī)定明確或不明確的稅費均由買受人承擔，故其不需要承擔連帶責任。
判決 現(xiàn)房主支付欠費，原房主承擔連帶清償責任
那么，物業(yè)公司是否有權(quán)主張相關(guān)費用？本案付款義務主體是原房主還是現(xiàn)房主？對此，法院審理后認為，第一，本案系物業(yè)服務合同糾紛，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務，有權(quán)據(jù)以主張相應物業(yè)費用。
第二，案涉房屋所欠費用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王應向物業(yè)公司支付案涉房屋產(chǎn)生的相關(guān)物業(yè)費用。李先生以案涉房屋空置為由主張減免物業(yè)管理費用缺乏法律依據(jù)。
第三，案涉房屋的《拍賣公告》明確載明了拍賣標的物所涉及的物業(yè)費等欠費均由買受人自行查詢了解并承擔。李先生以自愿參與競拍的積極行為表明了對《拍賣公告》相關(guān)條款的接受和同意，表明其認可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負擔，同意承擔支付案涉房屋所欠物業(yè)費用的責任。因此，李先生在《拍賣公告》載明物業(yè)費、水、電等欠費由買受人承擔的情況下，以參與競拍的實際行為表明同意，構(gòu)成債務加入。
因此，海滄法院作出一審判決，要求現(xiàn)房主李先生應向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費，原房主小王對李先生應承擔的債務承擔連帶清償責任。
此案歷經(jīng)兩審，近日，廈門中院二審維持上述一審判決。
法官提醒
法拍房或存在瑕疵競拍前應全面了解
法官說，近年來，法拍房往往因成交價格遠低于市場價格，交易熱度持續(xù)上升。對于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負擔。因此，相關(guān)涉法拍房糾紛也隨即產(chǎn)生，其中較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務費用問題。
本案中，因原房主小王在作為產(chǎn)權(quán)人期間未繳納物業(yè)服務費用，根據(jù)合同相對性原則，小王應當向物業(yè)公司承擔支付義務?，F(xiàn)房主李先生自愿參與競拍，應視為對《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意，表明其認可案涉房屋的瑕疵或權(quán)利負擔，即同意承擔支付案涉房屋所欠物業(yè)費用的責任。物業(yè)公司亦通過訴訟向李先生主張相關(guān)欠費并請求小王承擔連帶責任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百五十二條的規(guī)定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內(nèi)和債務人承擔連帶債務。”因此，現(xiàn)房主李先生因競得案涉房屋從而構(gòu)成債務加入，應和原房主小王對案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費承擔連帶清償責任。
法官提醒：雖然法拍房往往能低于市場價成交，為購房者提供了“撿漏”的絕佳機會，但法拍房本身可能存在相應的瑕疵風險。建議購房者在競拍前全面了解標的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標的房屋欠費情況、向執(zhí)行法院詳詢標的房屋現(xiàn)狀、到標的房屋內(nèi)部及周邊進行全面評估等，做到心中有數(shù)。
