近年來，圍繞物業(yè)費(fèi)的話題時常被提起，有關(guān)物業(yè)費(fèi)的糾紛也越來越多。未收房、不需要物業(yè)服務(wù)、物業(yè)合同到期后，可以不繳納物業(yè)費(fèi)嗎？針對物業(yè)費(fèi)繳交的幾個常見問題，泉州市住建局進(jìn)行了相關(guān)解答。
問: 業(yè)主可以以未收房為由不繳納物業(yè)費(fèi)嗎？
答：不行。當(dāng)房屋達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)后，開發(fā)商通知業(yè)主接收房屋，如果業(yè)主沒有合理的原因而不接收房屋，從通知交付的那一天起，就要開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
因?yàn)樵谶@種情況下，雖然業(yè)主沒有接收房屋，但由于房屋已經(jīng)符合交付條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始為該房屋所在的小區(qū)提供公共服務(wù)，如對小區(qū)公共區(qū)域提供保安、保潔、保綠、保修和客服等“四保一服”。這些服務(wù)是為整個小區(qū)提供的，所以業(yè)主需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，由全體業(yè)主來分?jǐn)?，包括未接收房屋的業(yè)主。
問：物業(yè)服務(wù)合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)服務(wù)可否收取物業(yè)費(fèi)？
答：雖然合同期滿，但業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供了實(shí)際的服務(wù)，如保潔、保安、保綠、保修和客服等“四保一服”，這些服務(wù)是保障小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的，業(yè)主實(shí)際上享受了這些服務(wù)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)是合理的。
這種情況下，服務(wù)期限為不定期，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可以參照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
問：業(yè)主能否以不需要物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)？
答：不能。業(yè)主在購買房屋時，通常會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這份合同是具有法律效力的文件，明確規(guī)定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，其中，業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)是主要義務(wù)之一。而且由于物業(yè)服務(wù)是面向整個小區(qū)的公共區(qū)域和公共設(shè)施的維護(hù)、管理等綜合性服務(wù)，具有公共服務(wù)的屬性，如小區(qū)的道路清掃、路燈維護(hù)、電梯保養(yǎng)、門禁系統(tǒng)管理等，這些公共服務(wù)是為了維護(hù)小區(qū)的整體安全、環(huán)境整潔和正常秩序。
如果某些業(yè)主以不需要服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，會影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金鏈，降低小區(qū)的公共服務(wù)質(zhì)量，從而影響小區(qū)的保值和增值。從某種方面講，也是侵犯交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。
問：業(yè)主能否以未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同為由拒繳物業(yè)費(fèi)？
答：不能。前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，也是符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的，對業(yè)主具有法律約束力，其主要目的是為了在小區(qū)業(yè)主委員會尚未成立或者業(yè)主、業(yè)主大會尚未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，保障小區(qū)的整體安全、環(huán)境整潔和正常秩序，前期物業(yè)服務(wù)合同就起到了填補(bǔ)這個階段物業(yè)服務(wù)空白的作用。在業(yè)主購買房屋時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)通常會一并轉(zhuǎn)移給業(yè)主。因此，業(yè)主雖未直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)已根據(jù)與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同提供了物業(yè)服務(wù)，需要繳納物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主大會成立后，經(jīng)全體業(yè)主表決，可以續(xù)聘、重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以選擇由業(yè)主委員會自管或其他管理方式。
問：房屋出租后，誰應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)？
答：當(dāng)房屋出租時，業(yè)主（出租人）和租戶（承租人）可以在房屋租賃合同中明確約定物業(yè)費(fèi)由誰來繳納，這是最主要的判定依據(jù)。這種約定實(shí)際上是一種民事合同中的權(quán)利義務(wù)分配，只要雙方自愿且符合法律規(guī)定，就具有法律效力。
在實(shí)際操作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會尊重這種約定，按照合同約定的繳費(fèi)主體進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的收取。而在沒有特別約定或租戶逾期未繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會基于與業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，向業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)。
洛江區(qū)人民法院曾判決過一起案例，業(yè)主黃某將位于洛江某小區(qū)的商品房出租給陳某，雙方簽訂書面的租賃合同，約定租賃期為8年，租賃期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)均由陳某承擔(dān)。但之后，陳某拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)14493.78元，水電公攤費(fèi)用2063元。物業(yè)公司多次書面催繳，陳某均未按時足額支付上述費(fèi)用。于是物業(yè)公司將黃某、陳某起訴到洛江區(qū)人民法院。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，黃某作為業(yè)主，應(yīng)對物業(yè)使用人陳某交納物業(yè)費(fèi)用負(fù)連帶責(zé)任，黃某在支付該費(fèi)用后，可以根據(jù)租賃合同的約定向陳某追償。據(jù)此，法院一審判決陳某向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及公攤水電費(fèi)，黃某對陳某的上述債務(wù)負(fù)連帶清償責(zé)任。
問：業(yè)主逾期未支付物業(yè)費(fèi)，有何措施？
答：可以利用書面、電話、電子信息等方式催繳，可以通過發(fā)律師函催繳，也可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)將欠費(fèi)情況在醒目位置予以公告，經(jīng)催繳或公告后仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。
吳某系泉州某一高檔小區(qū)別墅業(yè)主，自2020年1月開始長期拖欠物業(yè)費(fèi)17萬余元，時間長達(dá)4年。物業(yè)公司多年催繳無果，遂到豐澤區(qū)人民法院訴訟服務(wù)中心咨詢，想要通過訴訟的方式追回被拖欠的物業(yè)費(fèi)。并在聽取法院立案庭干凈的意見后，于2024年7月向法院申請向業(yè)主吳某發(fā)出支付令。承辦法官審查后認(rèn)為該案符合法定條件，遂依法及時向業(yè)主吳某發(fā)出支付令，督促吳某立即支付欠繳物業(yè)費(fèi)。最終，業(yè)主吳某在收到支付令后向物業(yè)公司支付15萬元物業(yè)費(fèi)。（通訊員 葉森森 融媒體記者 許鈸鈸）
來源：東南早報
