臺海網(wǎng)2月7日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 吳舒遠(yuǎn) 通訊員 思法/文 楊希/漫畫）對物業(yè)服務(wù)不滿意，就可以拒繳物業(yè)費嗎？物業(yè)服務(wù)有瑕疵，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)管理費“降價打折”嗎？近日，思明區(qū)人民法院審理了一系列這樣的物業(yè)糾紛。同一個小區(qū)的部分業(yè)主拒繳物業(yè)費，他們想通過這樣的方式來表達(dá)對物業(yè)公司的不滿。結(jié)果，這幾十戶拒繳物業(yè)費的業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭。

　　讓我們來看看，法院是怎么判的。

對簿公堂 拒繳物業(yè)費，數(shù)十戶業(yè)主被起訴

　　近日，思明區(qū)某小區(qū)業(yè)主葉先生因拒繳物業(yè)費被物業(yè)公司告上法庭。據(jù)物業(yè)公司起訴稱，葉先生未繳交十年來的物業(yè)管理費13534.1元、公共維修金5118.22元及公攤水費和電費，合計2萬多元。因此，物業(yè)訴求法院判令葉先生支付上述費用，并支付逾期付款違約金。

　　除了葉先生外，近期該小區(qū)還有數(shù)十位業(yè)主同時因拒繳物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。據(jù)悉，發(fā)生物業(yè)糾紛的這個小區(qū)是一個安置房小區(qū)，政府在物業(yè)費方面對原住戶有一定補(bǔ)貼，物業(yè)費定價較低。這家起訴的物業(yè)公司已為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)10余年。

　　近年來，隨著物業(yè)管理成本的提高、居民對物業(yè)服務(wù)水平的要求提升，雙方間的矛盾也越來越大。因此，一部分業(yè)主通過拒繳物業(yè)費的方式來表達(dá)對物業(yè)公司的不滿。

焦點爭議 對物業(yè)服務(wù)不滿意，能拒繳物業(yè)費嗎？

　　物業(yè)公司認(rèn)為，公司已經(jīng)提供了符合雙方物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，在最近的星級評定中，公司的服務(wù)質(zhì)量等級達(dá)到二星級，是服務(wù)較好的物業(yè)公司。業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)要支付物業(yè)費，希望法院判令業(yè)主按照合同繳納物業(yè)費。

　　對此，被起訴的業(yè)主們認(rèn)為，小區(qū)綠化不行、環(huán)境衛(wèi)生差也就算了，水電公攤計算混亂，公共收益也沒公開，公共設(shè)施維修還不及時。另外，值班人員上班打瞌睡，安保也不到位，經(jīng)常有外來流動攤販在小區(qū)無序經(jīng)營，物業(yè)都沒有盡到保障業(yè)主安全的責(zé)任。不僅如此，物業(yè)居然私拉電線侵占公共用電，消防通道也長期被占據(jù)，存在公共安全隱患。希望物業(yè)公司在一定期限內(nèi)整改，否則業(yè)主有權(quán)終止合同。

法院判決 物業(yè)服務(wù)有瑕疵，業(yè)主有權(quán)要求“減價”

　　法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司自2011年4月起為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今，業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)依約支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。但是，根據(jù)葉先生等業(yè)主的舉證情況及物業(yè)公司的質(zhì)證意見，可以認(rèn)定物業(yè)公司為小區(qū)所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司瑕疵履行的，業(yè)主有權(quán)合理選擇要求對方承擔(dān)減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

　　思明法院綜合物業(yè)公司履行行為的瑕疵情況、持續(xù)時間、過錯程度等因素，酌定業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的90%支付物業(yè)管理費。

　　據(jù)悉，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百八十八條，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。因此，物業(yè)管理費的追繳應(yīng)在訴訟時效內(nèi)，超過訴訟時效的不予支持。不過，房屋公共維修金的收取涉及全體業(yè)主權(quán)益，不適用訴訟時效的相關(guān)規(guī)定。

　　該案一審宣判后，物業(yè)公司不服提起上訴。最終，廈門中院審理后駁回上訴、維持一審原判。

現(xiàn)象調(diào)查

涉訴物業(yè)企業(yè)存在“三大問題”

　　近日，導(dǎo)報記者從思明區(qū)法院獲悉，2019年1月以來，思明法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件4000多件，年均收案數(shù)超千件，呈高位運行態(tài)勢。思明法院在審理該類案件中，認(rèn)為涉訴物業(yè)企業(yè)存在三個突出問題。

　　一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在履行瑕疵。

　　二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在侵權(quán)行為。具體表現(xiàn)包括：部分物業(yè)公司存在未經(jīng)業(yè)主同意進(jìn)行經(jīng)營活動，共有部分經(jīng)營收入未依法向業(yè)主返還；物業(yè)公司賬目管理混亂、繳存情況不透明，侵害業(yè)主的知情權(quán)利；物業(yè)公司未盡管理、監(jiān)管和維護(hù)義務(wù)等。

　　三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在溝通短板。物業(yè)公司不能將矛盾糾紛消化在前端，導(dǎo)致與業(yè)主沖突升級，業(yè)主采取不理性行為，不利于和諧文明小區(qū)建設(shè)。部分物業(yè)公司長期怠于行使權(quán)利導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費收取不到位。在催討物業(yè)費時手段單一，過于依賴訴訟，甚至未經(jīng)催討、也未溝通就直接訴至法院，不僅增加訴訟成本，部分主張甚至因超過訴訟時效或其他原因而未獲支持。另外，因業(yè)主需求和物業(yè)公司供給的不匹配，往往會導(dǎo)致業(yè)主采取拒交物業(yè)費的不理性行為，最終訴諸法院。

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不滿物業(yè)漲價，業(yè)主狀告物業(yè)

　　此前，廈門中院也曾審理過一起物業(yè)費糾紛。在這場糾紛中，業(yè)主狀告物業(yè)“多收物業(yè)費”。最終，這一場官司以物業(yè)勝訴告終。

　　判決書顯示，此前海滄區(qū)某小區(qū)業(yè)主謝先生以物業(yè)公司違規(guī)多收取其物業(yè)費為由，將物業(yè)公司告上法院。

　　原告訴稱，被告從當(dāng)年3月起，擅自將物業(yè)費從每平方米1.2元上調(diào)至1.9元，僅經(jīng)過發(fā)改局備案，未進(jìn)行合同變更，收費不合法，應(yīng)當(dāng)退回4個月來多收取的389.2元。

　　被告物業(yè)則辯稱，調(diào)整經(jīng)過“雙過半”調(diào)查，并到發(fā)改局備案，調(diào)價合法有效。

　　此案歷經(jīng)兩審。最終，廈門中院終審判物業(yè)公司勝訴。判決認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整后的收費經(jīng)過有關(guān)行政機(jī)關(guān)備案通過，調(diào)整后的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)亦經(jīng)過公告，其調(diào)價行為應(yīng)認(rèn)定合法。法律并未對調(diào)價前的事前公示程序作出明確規(guī)定。雖然物業(yè)公司提交的公示照片不能直接反映調(diào)價行為經(jīng)過征詢業(yè)主的程序，但相關(guān)機(jī)關(guān)審核后出具了備案證明，同時還將備案證明在小區(qū)進(jìn)行了公示，足以表明有關(guān)事項已取得雙過半業(yè)主的同意。而且，現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主均按調(diào)價后的標(biāo)準(zhǔn)來繳納物業(yè)費。

　　因此，法院終審判決駁回謝先生的訴訟請求。

律師說法

業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)能停水?dāng)嚯妴幔?/strong>