臺(tái)海網(wǎng)7月31日訊 （海峽導(dǎo)報(bào)記者 張順和 文/圖）在前所未有的調(diào)控強(qiáng)壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)“斷點(diǎn)”，成為房地“慘”？房地產(chǎn)未來(lái)的演變趨勢(shì)如何，將給城市帶來(lái)怎樣的變化？

　　7月29日，中國(guó)地產(chǎn)金融網(wǎng)、中國(guó)閩商地產(chǎn)聯(lián)盟、乾方金融等在廈門聯(lián)合主辦了一場(chǎng)“福建地產(chǎn)金融·2017高峰論壇”，知名地產(chǎn)專家戴亦一教授、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)專家黃昊以及福建省地產(chǎn)基金投資專家萬(wàn)強(qiáng)等，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行了不同角度的專業(yè)分享。

房?jī)r(jià)進(jìn)入到分化階段

　　爭(zhēng)議多、分歧大，心里不踏實(shí)，大概是目前房地產(chǎn)界的真實(shí)寫(xiě)照。

　　戴亦一坦言，如果在以前，他會(huì)毫不猶豫地推薦詢問(wèn)他的人“買買買”，但現(xiàn)在則不再那么坦然了。“從投資的角度看，要懂得進(jìn)出的門道。”戴亦一表示，房地產(chǎn)投資的一大劣勢(shì)是變現(xiàn)能力比較差，市場(chǎng)“斷點(diǎn)”未必馬上來(lái)，但一旦來(lái)的時(shí)候就來(lái)不及了。

　　不過(guò)，戴亦一認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的政策環(huán)境整體還是在小心翼翼地呵護(hù)市場(chǎng)，穩(wěn)定是主線。

　　在他看來(lái)，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變趨勢(shì)是，投資從低風(fēng)險(xiǎn)高收益到高風(fēng)險(xiǎn)中收益，房?jī)r(jià)則從普漲進(jìn)入到分化階段。

　　此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從城鎮(zhèn)化演進(jìn)到都市化，而且，由于霧霾效應(yīng)的存在，投資也將呈現(xiàn)出從北方到南方的勢(shì)頭。

　　房地產(chǎn)紅利能持續(xù)多久？戴亦一認(rèn)為，有兩個(gè)現(xiàn)象可關(guān)注，一是居民儲(chǔ)蓄率是否急劇下降，二是城市化進(jìn)程是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，如果出現(xiàn)了，那房地產(chǎn)的頂點(diǎn)恐怕也就到了。但目前來(lái)看，這些因素都至少還有幾年的時(shí)間可支撐。

　　在戴亦一看來(lái)，觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，有三個(gè)最重要的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)指標(biāo)：密切關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒閉率；密切關(guān)注北上深廈等熱門城市的限購(gòu)政策取消；密切關(guān)注美元黑市匯率的活躍程度。

廈門環(huán)都市圈漸成氣候

　　“以廈門為核心的環(huán)都市圈在市場(chǎng)主流的推動(dòng)下正在逐漸形成。”克而瑞高級(jí)合伙人黃昊表示，由于廈門市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的緊張態(tài)勢(shì)，周邊城市立刻成為購(gòu)房群體爭(zhēng)相追逐的目標(biāo)，促漲了漳州港、角美、泉州等地的房?jī)r(jià)。

　　黃昊的分析依據(jù)主要來(lái)源于大數(shù)據(jù)。他解釋說(shuō)，廈門的購(gòu)房趨勢(shì)已經(jīng)向改善、高端型發(fā)展，面對(duì)高企的購(gòu)房成本，多數(shù)剛需群體已經(jīng)無(wú)力“留廈”。而受廈門外溢客戶及投資群體的熱捧，周邊城市則活躍起來(lái)。像角美近兩年的土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度高達(dá)150%。

　　與此相適應(yīng)的是，隨著高鐵、城際鐵路等路網(wǎng)的擴(kuò)張，核心城市的輻射利好也體現(xiàn)得越來(lái)越明顯。

　　房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的另一個(gè)明顯趨勢(shì)是，也迎來(lái)了一波“消費(fèi)升級(jí)”。根據(jù)近6年漳州熱銷區(qū)域的別墅成交情況，度假型別墅產(chǎn)品逐漸受到市場(chǎng)關(guān)注，價(jià)量皆呈上升趨勢(shì)，旅游、休閑、度假養(yǎng)老地產(chǎn)存在巨大潛力。“為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新趨勢(shì)，發(fā)展特色小鎮(zhèn)必將成為福建省開(kāi)拓房地產(chǎn)領(lǐng)域的新機(jī)遇。”黃昊認(rèn)為，雖然福建省于2016年9月公布了第一批28個(gè)特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建名單，但創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)仍處于起步階段，且產(chǎn)業(yè)涵蓋范圍較窄。

　　此外，今后房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。2017年上半年，雖然受政策影響，房企月度銷售波動(dòng)，部分月份甚至環(huán)比下跌明顯，但是從半年數(shù)據(jù)看，規(guī)模房企的門檻和行業(yè)集中度均在提升，強(qiáng)者更強(qiáng)的趨勢(shì)明顯，其中前30強(qiáng)房企內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。