二手房銷量持續(xù)下滑

　　投資需求受壓抑

　　去年，廈門的二手房銷量超過一手房，廈門島內(nèi)全面進入存量房時代。而今年，二手房比例還會加重。業(yè)內(nèi)普遍認為，二手房市場情況，真正代表了一個城市房地產(chǎn)市場成熟度。從10月廈門二手房銷售數(shù)據(jù)，也可以看出，廈門房地產(chǎn)市場正在步入成熟期。

　　10月，廈門二手房銷量比新房明朗許多。據(jù)圖智土地研究中心數(shù)據(jù)，今年10月廈門二手住宅成交2792套，環(huán)比9月4732套下跌44%。但令人驚訝的是，這與去年10月份二手住宅成交的3019套數(shù)幾乎持平。王崎認為:“二手房是現(xiàn)房銷售，它的銷量才是樓市真正的風向標。”談及新政對二手房市場的影響，家動力房產(chǎn)總經(jīng)理劉建福認為:“相比于北上廣，影響不算大，廈門僅僅是銷量下滑，但價格沒有降低。”

　　不可否認，在新政調(diào)控下，不少投資客開始出貨，甚至以略低于市場價出售。劉建福說:“在市場不好的時候，投資客會出貨，市場好的時候才惜售。目前，多數(shù)投資客都在有選擇性的出貨。”投資客為什么現(xiàn)在離場？是對廈門樓市信心不足嗎？王崎表示:“不是因為他們對房價預期不高，而是出于金融壓力。我有一個臺灣客戶，把幾年前在島外買的幾套都賣掉了，只留住島內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源，將騰出來的資金換成美金保值。”

　　投資客退場

　　或是剛需、剛改購房良機

　　限購政策，到底限制了哪部分購房者呢？過去兩年，廈門的一手、二手房市場上，存在30%左右的投資客。而限購政策一出，把相當一部分投資客擋在門外。世茂璀璨天城的銷售員小黃告訴記者:“前期蓄的客戶，有將近一半都沒有資格購買了。”記者走訪島內(nèi)外多家中介門店，發(fā)現(xiàn)近兩個月投資客購房幾乎消失殆盡。

　　這就意味著，目前廈門的購房者以有實際需求的人群為主。而售出的房源中，120平方米以下的剛需、改善仍舊是銷售主力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月廈門一手住宅成交中，80-90平方米剛需型成交421套，占比40%，90-120平方米改善型成交323套，占比32%。

　　無疑，近兩個月銷量下滑，與剛需、改善型購買力有限有一定關(guān)系。一般而言，有實際需求的購房者多數(shù)是工薪階層，不如投資客資金實力強，購房決策時間較長。以島內(nèi)松柏附近的學區(qū)房為例，均價4.1萬/平方米，即便購買60平方米的小兩房，總價需要250萬元，首付需要120萬元，月供8500元。而以島外龍湖春江彼岸為例，89平方米小三房均價3.5萬元，總價310萬元，首付要93萬元，月供則高達1.2萬元。這對于普通的工薪階層來講，壓力是巨大的。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士認為，在限購期間，減少了投資客的擠壓，樓市回歸買方市場，或許是購房好時機。