高漲的樓市出現(xiàn)了放緩的跡象。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布數(shù)據(jù)，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額增速均出現(xiàn)回落，分別較1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)、1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這說(shuō)明了什么？

　　中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛19日在中新社舉辦的國(guó)是論壇——2018三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，8月房?jī)r(jià)上漲壓力還比較大，到了9月隨著部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生改變。

　　“9月份增幅有所放緩，預(yù)計(jì)四季度進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。”倪鵬飛說(shuō)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。韓海丹 攝

　　轉(zhuǎn)折

　　回顧8月份數(shù)據(jù)，全國(guó)70城房?jī)r(jià)，67個(gè)上漲2個(gè)持平，只有1個(gè)城市下跌。1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增10.1%，商品房銷售面積和銷售額分別增4.0%和14.5%。此外，房企到位資金增速6.9%，也比此前幾個(gè)月明顯改善。

　　“由此得出一個(gè)粗略的判斷，在宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力仍然較大。”倪鵬飛分析。

　　但到了9月份市場(chǎng)發(fā)生重要變化。

　　首先是一些開(kāi)發(fā)商企業(yè)表現(xiàn)出悲觀的情緒，龍頭房企萬(wàn)科就喊出“活下去”的口號(hào)，市場(chǎng)一片嘩然；其次是以萬(wàn)科、碧桂園為代表的房企開(kāi)始降價(jià)銷售，多地出現(xiàn)不同程度“房鬧”。

　　倪鵬飛認(rèn)為，在近期的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加上上述消息影響，市場(chǎng)主體的主流情緒轉(zhuǎn)向觀望和決策猶豫，但并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上升和下降劇烈波動(dòng)都有可能，但大概率事件是平穩(wěn)調(diào)整。

資料圖：正在建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤。中新社記者 張斌 攝

　　平穩(wěn)

　　判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，主要有兩方面的考量。

　　從上行因素看，第一中國(guó)的城市化還沒(méi)有結(jié)束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；第二房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有建立起來(lái)，包括財(cái)政、金融、土地、稅收的基礎(chǔ)制度改革還沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，社會(huì)普遍預(yù)期房產(chǎn)仍是最好的投資選擇。

　　從下行因素看，其一中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力，中美貿(mào)易摩擦仍存在不確定性；其二房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較大，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為1:7.5，35個(gè)大中城市超過(guò)1：10，一線城市甚至出現(xiàn)1:40這樣的水平，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫嚴(yán)重；其三是三四五線城市空置率已經(jīng)較高，個(gè)別一二線城市空置率也令人不安，因此存在著結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫；其四是政府的調(diào)控力度沒(méi)有絲毫放松。

　　分化

　　倪鵬飛判斷，盡管后市有多方面因素影響，但分化的趨勢(shì)會(huì)再度凸顯。

　　“雖然四季度出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒(méi)有解決，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。但三四五線城市就不一樣了，經(jīng)過(guò)上一輪超好發(fā)展，不僅房?jī)r(jià)漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會(huì)形成新一輪庫(kù)存。所以，一二線城市與三四五線城市分化調(diào)整和發(fā)展的趨勢(shì)有可能再度凸顯”

　　因此，未來(lái)仍然要堅(jiān)持和完善因城施策的調(diào)控思路，同時(shí)要做好穩(wěn)預(yù)期和防范雙向劇烈波動(dòng)的預(yù)案，加快基礎(chǔ)制度的改革和房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

　　談及房地產(chǎn)稅，倪鵬飛指出，不管它對(duì)房?jī)r(jià)是否有影響，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有意義的。因?yàn)?，房地產(chǎn)稅最根本或者長(zhǎng)期的作用，是要解決國(guó)家土地財(cái)政問(wèn)題，房地產(chǎn)稅逐漸到位之后，地方的公共支出就有了一定保障，土地財(cái)政也就可以退出了。

　　(本文根據(jù)中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在國(guó)是論壇——2018三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上的演講整理。)