本報(bào)記者郭敏敏 深圳報(bào)道
“原本想著一鋪養(yǎng)三年，沒(méi)想到出了那么多麻煩事。”保利天街的業(yè)主趙女士感慨。近日，保利天街多名業(yè)主代表注意到，保利天街項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)不如預(yù)期，并且承諾返還的租金多次延期到賬，在其看來(lái)，此前買(mǎi)鋪所花的高額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用未能落到實(shí)處。
在獲得200多名業(yè)主授權(quán)后，多位業(yè)主代表開(kāi)始向深圳市保利置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳保利”）和深圳市優(yōu)資行商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“優(yōu)資行”）維權(quán)。
對(duì)此，深圳保利方面對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示：“近期保利天街業(yè)主對(duì)于天街的運(yùn)營(yíng)情況確實(shí)存在一些意見(jiàn)和擔(dān)心，有些情緒。但據(jù)我們所了解，業(yè)主們反映的信息與事實(shí)不完全相符。我們公司一直以負(fù)責(zé)任的態(tài)度對(duì)待每一位客戶(hù)，在這件事情中，我們沒(méi)有逃避，一直積極認(rèn)真地與每位客戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，尋找合理解決方案。目前政府已經(jīng)出面協(xié)調(diào)，相信政府也會(huì)給各方拿出相對(duì)公平的意見(jiàn)。”
不給發(fā)票是否合理？
《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：銷(xiāo)售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開(kāi)具發(fā)票。
2015年下半年，深圳房地產(chǎn)調(diào)控的大錘正式落下，在限購(gòu)限貸收緊的背景下，不少深圳購(gòu)房者將投資的方向調(diào)整至商鋪或商務(wù)公寓產(chǎn)品，不少保利天街的業(yè)主就是其中的“分子”。
據(jù)多位業(yè)主反映，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)保利天街，是因?yàn)檎J(rèn)可保利的品牌。但在業(yè)主確定購(gòu)買(mǎi)后，均先被要求與優(yōu)資行簽訂商鋪托管運(yùn)營(yíng)協(xié)議。“并不了解優(yōu)資行的運(yùn)營(yíng)能力如何，想著央企保利所委托的運(yùn)營(yíng)商資質(zhì)應(yīng)該不會(huì)太差，而且商鋪有專(zhuān)門(mén)的人負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)也省事，并且每個(gè)月有承諾返租。”趙女士表示。
簽署托管協(xié)議后，業(yè)主在支付房款的過(guò)程中，第一步是先向保利支付一部分房款，第二步則是向優(yōu)資行支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)，“運(yùn)營(yíng)費(fèi)比例不等，我的大概占總房款的40%左右。”業(yè)主盧先生指出。
一位優(yōu)資行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“銷(xiāo)售和優(yōu)資行沒(méi)有關(guān)系，優(yōu)資行主要負(fù)責(zé)保利天街整體運(yùn)營(yíng)、前期策劃、前期招商。業(yè)主在保利買(mǎi)了商鋪之后，委托優(yōu)資行進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。”在問(wèn)及是深圳保利委托，還是業(yè)主主動(dòng)委托時(shí)，其表示：“保利委托。”
但優(yōu)資行法人代表劉宏超在接受記者采訪表示，保利天街共計(jì)2700余平方米的商業(yè)面積，除了三樓的電影院外，分成了448間鋪。“保利沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，但是政府又要求保利必須運(yùn)營(yíng)。迫于壓力，保利只能找其他具備資質(zhì)的公司做運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也愿意降價(jià)銷(xiāo)售，給一定的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。”
據(jù)了解，劉宏超下屬有兩家公司，一家叫遠(yuǎn)洋星實(shí)業(yè)，一家則是優(yōu)資行。2015年8月，劉宏超與保利簽署了合作銷(xiāo)售合同，保利降價(jià)將商鋪賣(mài)給劉宏超，劉宏超再將商鋪賣(mài)給業(yè)主。“所以當(dāng)時(shí)賣(mài)鋪給業(yè)主的時(shí)候，款分為兩部分，70%的房款支付給保利，還有30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)。”
若以業(yè)主孟先生兩間鋪約1700萬(wàn)元的總價(jià)，按照劉宏超提出30%的比例計(jì)算，運(yùn)營(yíng)費(fèi)則約510萬(wàn)元。然而，業(yè)主們不解的是，支付給保利的70%房款能獲得發(fā)票，但是這30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)卻只有收據(jù)，不給發(fā)票。“當(dāng)時(shí)我說(shuō)我付了那么多錢(qián)，怎么可以不給發(fā)票，對(duì)方就說(shuō)沒(méi)有發(fā)票。”業(yè)主劉女士回憶。
對(duì)此，劉宏超表示：“當(dāng)時(shí)合同上運(yùn)營(yíng)費(fèi)如果改成‘運(yùn)營(yíng)服務(wù)費(fèi)’就沒(méi)有太大的問(wèn)題。”至于發(fā)票，他反問(wèn)：“我給業(yè)主支付租金，若要求其開(kāi)發(fā)票給我，他們也沒(méi)法開(kāi)。”
信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)事業(yè)合伙人易玉成律師指出，《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：銷(xiāo)售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開(kāi)具發(fā)票。是否開(kāi)具發(fā)票要看雙方合同的性質(zhì)，是合作運(yùn)營(yíng)的行為，還是運(yùn)營(yíng)方提供的商業(yè)服務(wù)行為。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需要開(kāi)具發(fā)票，如果是合作關(guān)系就無(wú)需開(kāi)具發(fā)票。
保利天街一樓街區(qū)商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)外，原本定位為小食街的區(qū)域均空置，二樓商鋪亦空置居多。本報(bào)記者郭敏敏/攝影
運(yùn)營(yíng)費(fèi)去哪了？
“最長(zhǎng)約一個(gè)星期，最后都及時(shí)補(bǔ)足。主要是因?yàn)楹芏鄷r(shí)候商鋪也未能及時(shí)給足租金造成了拖延。”
事實(shí)上，業(yè)主們最關(guān)心的是，購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)所支付的運(yùn)營(yíng)費(fèi)到底去哪了？為何在收取高額運(yùn)營(yíng)費(fèi)后，還會(huì)出現(xiàn)租金延期支付的情況。
根據(jù)業(yè)主盧先生提供的委托合同信息顯示，除了購(gòu)房之處繳納的管理費(fèi)用外，其位于保利天街二樓約78平方米的商鋪，在委托給優(yōu)資行運(yùn)營(yíng)的10年期限內(nèi)，前三年每月保底租金為14284元，第四至六年每月保底租金為17855元，第七至十年每月保底租金為21426元，優(yōu)資行每月收取以上保底租金或?qū)嵤兆饨鸬?0%作為市場(chǎng)推廣、招商和運(yùn)營(yíng)管理的費(fèi)用。
“好幾個(gè)月都延期支付了租金，不過(guò)后來(lái)都會(huì)給，只是不及時(shí)。據(jù)我們測(cè)算，前期收取的運(yùn)營(yíng)費(fèi)應(yīng)該有10個(gè)億，不應(yīng)該還不能如期支付租金。”多位業(yè)主表示。
對(duì)此，劉宏超坦言，確實(shí)存在拖延支付租金的情況。“最長(zhǎng)約一個(gè)星期，最后都及時(shí)補(bǔ)足。主要是因?yàn)楹芏鄷r(shí)候商鋪也未能及時(shí)給足租金造成了拖延。”
在問(wèn)及業(yè)主所言10億元運(yùn)營(yíng)費(fèi)去處時(shí)，劉宏超表示，實(shí)際收取的運(yùn)營(yíng)費(fèi)并沒(méi)有10億元，僅不足5億元。“4億多元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在前期銷(xiāo)售商鋪的過(guò)程中花了一億多元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，另外與信托公司一起用了一億多元投資不動(dòng)產(chǎn)，還有一部分錢(qián)用在保利天街項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)上，包括外立面、噴霧系統(tǒng)等。均有賬可查。”
在易玉成律師看來(lái)，業(yè)主將商鋪委托給運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，合同有明確的約定。在沒(méi)有證據(jù)證明合同無(wú)效的情況下，都需要受到合同約束。開(kāi)發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)方在簽訂合同時(shí)是否有對(duì)業(yè)主進(jìn)行脅迫、欺詐，讓業(yè)主產(chǎn)生錯(cuò)誤的認(rèn)知。即使真的存在這種情況，也必須在這個(gè)合同簽訂之后一年內(nèi)主張撤銷(xiāo)。“作為運(yùn)營(yíng)方，業(yè)務(wù)并非單一，若合同上沒(méi)有約定必須專(zhuān)款專(zhuān)用，那就不能認(rèn)定為將運(yùn)營(yíng)費(fèi)挪作他用。”
陷運(yùn)營(yíng)之困
“引進(jìn)大品牌意味著租金收入低，而個(gè)體戶(hù)租金收益高。舉個(gè)例子，幾間鋪打通租給大品牌商戶(hù)租金是50元/平/月，分租給個(gè)體戶(hù)則可達(dá)200元/平/月。”
之所以保利天街業(yè)主走上維權(quán)之路，關(guān)鍵原因是在優(yōu)資行多次延期發(fā)放租金后，業(yè)主們走訪注意到保利天街人氣不如預(yù)期，不少商鋪均已關(guān)門(mén)，運(yùn)營(yíng)存在問(wèn)題，因此希望通過(guò)維權(quán)改善天街的整體運(yùn)營(yíng)情況，以保證自身的穩(wěn)定投資收益。
4月初，本報(bào)記者在保利天街項(xiàng)目走訪了解，除了一樓街區(qū)商業(yè)正常運(yùn)營(yíng)外，原本定位為小食街的區(qū)域均空置，二樓商鋪亦空置居多。而在2017年開(kāi)業(yè)之際，保利天街的招商率達(dá)到92%，開(kāi)業(yè)率為80%。
“保利天街運(yùn)營(yíng)確實(shí)存在問(wèn)題，一方面原本規(guī)劃用作定期活動(dòng)的場(chǎng)地一直拿不到政府批文，目前活動(dòng)只能在內(nèi)街區(qū)等位置做，但是區(qū)域很小，限制很大。另外，業(yè)主方面也存在一些問(wèn)題，我們的活動(dòng)排期定下來(lái)也會(huì)讓業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主聲音不一致也有礙活動(dòng)正常進(jìn)行。”上述優(yōu)資行負(fù)責(zé)人表示。
對(duì)于招商，其直言每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在前三年的運(yùn)營(yíng)培育過(guò)程中都會(huì)面臨調(diào)整，但也指出運(yùn)營(yíng)問(wèn)題背后潛藏的是租金高低的抉擇。
“引進(jìn)大品牌意味著租金收入低，而個(gè)體戶(hù)租金收益高。舉個(gè)例子，幾間鋪打通租給大品牌商戶(hù)租金是50元/平/月，分租給個(gè)體戶(hù)則可達(dá)200元/平/月。”該負(fù)責(zé)人直言，保利天街內(nèi)逃場(chǎng)的商戶(hù)也是個(gè)體戶(hù)居多，公司也意識(shí)到存在的問(wèn)題，后續(xù)調(diào)整也計(jì)劃引進(jìn)大品牌商家為主。
這一說(shuō)法亦在后續(xù)的調(diào)查中從劉宏超處得到了印證，同時(shí)他亦表示，目前在運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)開(kāi)始做調(diào)整。“正在引進(jìn)海底撈等品牌商家，已經(jīng)在走合同流程。”
對(duì)于保利天街的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題以及業(yè)主的訴求，劉宏超表示，愿意積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，盡量滿足業(yè)主的訴求。“業(yè)主要求開(kāi)設(shè)3000萬(wàn)元的銀行監(jiān)管賬戶(hù)，也已經(jīng)開(kāi)設(shè)，后續(xù)監(jiān)管資金用盡后會(huì)第一時(shí)間再補(bǔ)齊3000萬(wàn)元，大家本意都是希望把保利天街運(yùn)營(yíng)好。”
