賣家、中介、買主：誰在觀望？

　　“假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷售策略和價格是否會調(diào)整，還不好說，要看市場反應(yīng)。購房者在觀望，我們也在觀望。”北京豐臺區(qū)一個住房項目的銷售人員張先生介紹。

　　記者走訪北京朝陽、東城、豐臺多家中介門店，與新政策出臺前門庭若市相比，這些中介機(jī)構(gòu)雖然沒有休息，但冷清不少。

　　作為“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商業(yè)銀行工作的小馮，隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控，心情猶如坐過山車。參加工作兩年來，小馮陸陸續(xù)續(xù)看過不少房子，還在猶豫是否入手時，卻發(fā)現(xiàn)杭州房價已經(jīng)站在山崗上。杭州出臺樓市調(diào)控措施后，小馮越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價格適當(dāng)回調(diào)時出手。

　　國慶期間，通過“我愛我家”達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場明顯降溫。

　　杭州透明售房研究院院長方張接認(rèn)為，國慶黃金周并非工作日，成交數(shù)字參考意義受到限制。杭州此前已經(jīng)密集出臺相關(guān)調(diào)控措施，一定程度上限制了投資性需求，但力度仍然偏寬松，市場對后期政策加碼有預(yù)期。　　預(yù)計杭州樓市十月成交將受到較大影響，呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”態(tài)勢。“多種因素疊加，購房者觀望情緒開始變濃。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，在房地產(chǎn)市場面臨風(fēng)險的形勢下，進(jìn)一步出臺抑制性調(diào)控政策很有必要。

　　總體來看，本輪政策有望取得積極效果，防止市場非理性發(fā)展。但各城市在出臺政策時，也應(yīng)考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，進(jìn)行針對性區(qū)分，維護(hù)市場理性運行，避免出現(xiàn)大的波動。

　　從一線往四線張望：“拐點”到了嗎？

　　“歷時18個月，一路飄紅的一線樓市即將迎來拐點。”偉業(yè)“我愛我家”集團(tuán)副總裁胡景暉說，據(jù)偉業(yè)“我愛我家”市場研究院統(tǒng)計，北京區(qū)域，10月1日-6日，新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日，二手住宅網(wǎng)簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

　　“預(yù)計后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策，樓市政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著調(diào)控從過去的一線蔓延到二線城市。預(yù)計樓市很可能從北京等一線城市開始降溫。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從各地集中出臺的調(diào)控政策看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還將有多個城市加入調(diào)控行列。

　　調(diào)控政策密集發(fā)力，房價會降嗎？易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性下跌。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市后市成交量或?qū)⒒芈洹?ldquo;四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘銀十’的成交量會明顯下滑。”一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，通過政策調(diào)控，房價過快上漲的勢頭將得到遏制。“預(yù)料房價將逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。”張大偉說。

　　業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)期土地市場熱度有所下降。受限購政策的影響，開發(fā)商將重新評估市場，改變以往對市場的樂觀預(yù)期，拿地回歸理性，短期內(nèi)將對土地市場起到降溫作用。

　　張大偉認(rèn)為，橫向比較，深圳限購政策最猛。不過從政策內(nèi)容看，有的城市可以說是“蜻蜓點水”。

　　廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏，體現(xiàn)了“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購療效”留下“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的施展空間。

　　不過一些分析人士認(rèn)為，一些城市尤其三四線城市仍然面臨去庫存壓力。

　　福建沙縣是中國著名的小吃之鄉(xiāng)。記者近日在沙縣縣城看到，在城區(qū)新區(qū)，數(shù)十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫存。今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見，要求從7月開始，購房可領(lǐng)補(bǔ)貼。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存大體格局為一線城市“漲價微庫存”，二線核心城市“漲價降庫存”，三四線城市“平價高庫存”。作為“沉默的大多數(shù)”，三四線城市庫存形勢依然嚴(yán)峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購、限貸等政策能否執(zhí)行到位，將在很大程度上決定房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾能不能有效化解。(記者王立彬、郁瓊源、孔祥鑫、董建國、魯暢、馬劍、孫清清)

來源：http://www.chinanews.com/house/2016/10-08/8024702.shtml