作者：周俊生

　　今年的“十一”長假，除了年復(fù)一年的旅游大軍將各地高速公路和風(fēng)景旅游點擠得水泄不通的情景再度演出，地方政府密集出臺樓市限購政策，也已成為一個讓人高度關(guān)注的景觀。據(jù)統(tǒng)計，自9月30日至10月2日，短短三天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥共8個城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購政策。目前，除北上廣深，已有10個二三線城市加入限購隊伍，預(yù)計在“十一”長假結(jié)束的時候，會有更多的城市推出限購政策。

　　地方政府在長假期間頻推限購政策，一個心照不宣的動機是希望減輕輿論的關(guān)注與批評，地方政府自己也知道，限購不符合市場化的要求，用上一輪限購密集出臺時住建部負(fù)責(zé)人的話來說，出臺這樣的政策是不得已而為之。限購政策在從2009年開始的上一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，曾經(jīng)廣泛使用，就當(dāng)時的情景來看，確實在抑制房價上起到了一定的作用。但是，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的推進，限購這種與市場化不合的政策大多已經(jīng)取消，那一輪被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控也隨之結(jié)束。與此同時，房地產(chǎn)市場重新被作為有利于經(jīng)濟增長的一個重要產(chǎn)業(yè)受到重視，不僅限購取消，在房貸等方面的政策也漸趨寬松。

　　但是，在調(diào)控政策由緊變寬的頭兩年里，房價并未出現(xiàn)很大波動，很多城市房價甚至出現(xiàn)了下跌，限購的取消并未顯示什么作用。一直到今年，市場才出現(xiàn)了變化，先是年初北上廣深等一線城市的房價出現(xiàn)了“暴動”，在一線城市率先收緊政策以后，房價上漲趨勢很快向二三線城市，特別是沿海地區(qū)的城市蔓延，并最終在今年夏季形成全面開花的局面，并再度觸發(fā)地方政府不得不重新?lián)炱鹣拶忂@一不合市場化原則的手段。

　　如果說限購對于控制房價沒有任何作用，那也不符合事實。限購最為明顯的作用是限制了市場的一部分購買力，改變市場的供求關(guān)系，因此它對于抑制房價是能夠起一點作用的。但是，除非地方政府決定將一部分購買力永遠(yuǎn)隔離在市場之外，否則，只要限購期滿，這部分受到抑制的購買力很容易重新進入市場，就像原來壓在彈簧上的重物一旦撤去，其造成的反彈力將牽動房價出現(xiàn)強勁上升。因此，從本質(zhì)上說，限購并沒有改變房地產(chǎn)市場的基本格局，它不是一種值得稱道的調(diào)控手段。

　　其實，如果我們回顧今年以來房價走勢的整個過程，就可以發(fā)現(xiàn)，此輪驟然出現(xiàn)的房價暴漲，與今年房地產(chǎn)市場面臨的“去庫存”直接有關(guān)。“去庫存”是去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議確定的今年的一個目標(biāo)，而在此之前，各地已經(jīng)出臺了一些措施來活躍市場，但效果不大。在“去庫存”明確為今年的一個經(jīng)濟工作目標(biāo)后，各行各業(yè)都行動了起來，其中最為有效的便是金融杠桿進入房地產(chǎn)市場后，終于將房地產(chǎn)市場撬動了起來。

　　最近幾年，我國的貨幣政策始終堅持“穩(wěn)健”這一方向，按照我國形成的習(xí)慣，這實際上是指收緊貨幣投放，盡管需要增加流動性來促進經(jīng)濟增長，但央行近幾年一直堅持這個政策基調(diào)。在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下，雖然貨幣政策的表述未有改變，但貨幣投放的力度卻在不斷增強，其規(guī)模甚至已經(jīng)創(chuàng)出近年新高。然而，實體經(jīng)濟在轉(zhuǎn)型的大目標(biāo)之下，實際上對貨幣信貸的需求并不迫切，中小微企業(yè)雖然需要金融支持，但由于金融流通管道中存在的梗阻，信貸投放并不能按預(yù)期進入這一領(lǐng)域，而是按照市場天生具有的逐利本性流入了房地產(chǎn)市場，促成了房價的暴漲。

　　按理來說，貨幣政策執(zhí)行當(dāng)局對此應(yīng)該抱有警覺，但在“去庫存”的目標(biāo)之下，央行放松了這方面的警惕，相反，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)在年初公開發(fā)表談話，鼓勵金融杠桿進入房地產(chǎn)市場。當(dāng)然，在房地產(chǎn)市場啟動金融杠桿，其目標(biāo)是為了“去庫存”，但進入市場的資金哪里可能如此聽話，它們流向能夠產(chǎn)生投機性利潤的一二線城市是必然的，至于“去庫存”壓力巨大的三四線城市，由于很難產(chǎn)生投機性利潤，因此根本不可能分享到這一股由資金堆砌起來的房市狂歡。

　　目前出現(xiàn)的房價暴漲，已經(jīng)對我國的社會經(jīng)濟運行產(chǎn)生了深刻的影響，特別是一些城市出現(xiàn)的通過假離婚來滿足限購政策之下的購房資格，不僅使限購政策的效果打了折扣，而且對世道人心產(chǎn)生了危害，一些上市公司通過售賣一兩套住房改善公司財務(wù)指標(biāo)，也使實體經(jīng)營的意義受到了沖擊。因此，作為政府必須看到這種暴漲所產(chǎn)生的負(fù)面作用，并采取必要的措施來遏制漲速。從這一點來說，地方政府祭出限購手段雖然有其正當(dāng)性，但顯然未擊中目前市場的要害。要控制房價暴漲，必須找到病根才能對癥下藥，這個病根就在于金融杠桿在房地產(chǎn)市場的過度使用，使住房這個不動產(chǎn)被賦予了金融產(chǎn)品的特點，出現(xiàn)了越來越濃重的投機炒作。

　　盡管行政手段用之于市場很難做到與市場完全匹配，但如果面對市場的脫軌，行政力量只是習(xí)慣于“抓小放大”，那也是一種失職。要根治房地產(chǎn)市場的投機色彩，最需要做的就是必須讓市場恢復(fù)居住為主的功能。在目前經(jīng)濟增速減退的背景下，地方政府一定要遏制再將房地產(chǎn)市場作為拉動經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)來使用的沖動。“去庫存”針對的只是三四線城市的問題，全局性的貨幣寬松只會引導(dǎo)資金流向一二線城市，根本無助于三四線城市的“去庫存”，因此，貨幣政策執(zhí)行當(dāng)局即使認(rèn)為需要啟動金融杠桿來達(dá)到“去庫存”目標(biāo)，也必須將其嚴(yán)格限制在庫存房嚴(yán)重的三四線城市，而不能泛化到全國，特別要防止信貸資金流入一二線城市的房地產(chǎn)市場。（周俊生）

來源：http://guancha.gmw.cn/2016-10/04/content_22290032.htm