昨天，市住建委等六部門聯(lián)合出臺了“關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施”，提出本市房地產(chǎn)調(diào)控八大措施，購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購買第二套普通自住房首付款比例不低于50%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，截至目前全國已有超過10個城市出臺了調(diào)控政策，整體看北京力度最大，房地產(chǎn)的高溫趨勢可能從北京開始一輪降溫。

　　■發(fā)布

　　年內(nèi)將安排自住房用地入市

　　進一步完善差別化住房信貸政策是新京八條的重點之一。新政規(guī)定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　有關(guān)部門這次決定加快自住型商品住房用地供應(yīng)。各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

　　新京八條還強化了“控地價、限房價”的交易方式。嚴(yán)控地價，并對項目未來房價進行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以控制房地產(chǎn)價格快速上漲。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足居民租房需求。

　　90平米以下套型不低于70%

　　本市加大了住宅用地供應(yīng)力度，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，在滿足剛性住房需求的同時，兼顧滿足改善性住房需求。

　　有關(guān)部門還決定加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理。對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定，實際銷售價格不得高于申報價格。

　　開發(fā)企業(yè)應(yīng)在交易場所醒目位置明確標(biāo)示所有可售房源及其價格等信息，不得把明碼標(biāo)價變成口頭告知，不得采取拖延開盤時間或控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張氣氛；不得標(biāo)示虛假信息或使用欺騙性、模糊性的語言誤導(dǎo)消費者，侵害消費者知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)。

　　嚴(yán)禁中介獨占房源哄抬房價

　　本市也加強了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動的管理，在全市全面實施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)獨占房源信息、哄抬房價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實行明碼標(biāo)價，嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

　　將由市住建委、市規(guī)劃國土委會同市發(fā)改委等部門聯(lián)合開展專項治理，依法嚴(yán)肅查處、打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為，并對這些違法違規(guī)行為予以公開曝光，納入企業(yè)信用檔案，由相關(guān)部門實施聯(lián)合懲戒。

　　通過加強組織領(lǐng)導(dǎo)，將建立本市加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作聯(lián)席會議制度，由市住建委牽頭，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進全市房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作，及時完善相關(guān)監(jiān)管措施。

　　■解讀

　　收緊首付比例全國最嚴(yán)

　　從內(nèi)容看，新政明確提及了有保有壓，土地供應(yīng)增加，自住房+土地供應(yīng)增加，這將會有利于緩解當(dāng)下供需結(jié)構(gòu)緊張的形勢。

　　從信貸看，北京新政全國最嚴(yán)格，首次提及了收緊首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上漲到40%，二套房首付比例提高到50%，這也開始了全國首個購房全面降投資型杠桿的舉措。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房購房者人群中，連環(huán)單比例在2016年高達45%左右，也就是其中賣掉一套房再買的改善性購房者占比接近50%。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。

　　北京的信貸政策可以說是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調(diào)控。相比較其他城市的口號式、擠牙膏式政策，北京的政策效果將更加明顯。

　　預(yù)計北京房價快速降溫

　　從房價漲幅看，北京作為一二線城市漲幅處于居中位置的城市，出臺的調(diào)控力度最大，代表了后續(xù)其他房價漲幅超過北京的城市，也有加碼調(diào)控的可能。

　　預(yù)計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　2014年，自住房讓北京房價下調(diào)了7.7%。2015年，自住房讓北京房價下調(diào)了10.3%。2016年，自住房讓北京房價下調(diào)了4.6%。如果增加供應(yīng)，北京房價有望快速降溫。

　　從全國新建商品房住宅價格漲幅排名看，8月北京環(huán)比漲幅3.8%，排名全國第八，低于鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門；同比漲幅25.8%，排名全國第六，低于廈門、合肥、南京、上海、深圳。

　　有助緩解中低價房需求

　　北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀體現(xiàn)為供需結(jié)構(gòu)緊張，增加土地供應(yīng)和自住房供應(yīng)，有利于緩解中低價房屋需求。

　　在2014-2015年，北京房價漲幅較低的主要原因是自住房的存在。作為北京房價的定海神針，這7萬套本可以賣出3萬-4萬元/平方米的商品房住宅，按照實際低于市場的價格入市，相當(dāng)于北京市政府用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低于其他一二線熱點城市。

　　■相關(guān)新聞

　　本市擬推7宗住宅用地出讓

　　京華時報訊(記者趙鵬)繼9月29日市土地交易市場發(fā)布5宗住宅用地的出讓公告，30日市規(guī)土委披露，近期本市土地交易市場擬陸續(xù)再推7宗住宅用地出讓。

　　這7宗住宅用地出讓，豐臺、大興和房山各有兩宗，密云有一宗。

　　此前有業(yè)內(nèi)人士透露，北京上一宗商品房住宅用地(亦莊地塊自住房)發(fā)布時間是2016年4月，到目前已有約5個月。有中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，本市土地與商品房住宅的供需比已達到1：12，顯示出本市整體土地供應(yīng)出現(xiàn)稀缺化。

　　京華時報記者 趙鵬

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