開(kāi)發(fā)商
業(yè)主停貸致小區(qū)存尾留工程
作為鳳凰新城小區(qū)的開(kāi)發(fā)商，橫山縣龍盟偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司行政經(jīng)理武占鵬在接受記者采訪時(shí)表示，該小區(qū)所有住宅已于2014年12月30日前全部交付，至于小區(qū)入住率低的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)下行是主要原因。
武占鵬表示，橫山縣政府規(guī)劃三產(chǎn)服務(wù)園區(qū)時(shí)劃定的區(qū)域比較大，“政府希望這里成為一座擁有8萬(wàn)人口的‘城市’。”然而，2013年前后，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)突顯，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、公交車等配套設(shè)施建設(shè)出現(xiàn)了明顯的滯后。在鳳凰新城小區(qū)開(kāi)工建設(shè)之前，當(dāng)?shù)卣畬?duì)周邊區(qū)域進(jìn)行了規(guī)劃，“但是這個(gè)規(guī)劃并不等于承諾，在任何時(shí)候開(kāi)發(fā)商和政府都沒(méi)有明確指明學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施何時(shí)建好，在綜合經(jīng)濟(jì)下行的情況，這些設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度確實(shí)慢了一些。”
除此之外，小區(qū)位置偏遠(yuǎn)和“房鬧”的出現(xiàn)也是原因之一。武占鵬表示，由于近年來(lái)地方經(jīng)濟(jì)不景氣，不僅僅是榆林周邊區(qū)域，就連榆林市內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了普遍性的下滑。而作為保障性住房的鳳凰新城小區(qū)，不僅地理位置偏遠(yuǎn)，其價(jià)格也早已被政府限定，因此，無(wú)法隨當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率定在8.43%，我們?cè)趦r(jià)格上沒(méi)有任何發(fā)言權(quán)，所以現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)小區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒(méi)有了。”
武占鵬說(shuō)，部分業(yè)主停貸后，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)拒絕向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，這直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，小區(qū)內(nèi)的尾留工程也因此無(wú)法正常完成，但這些并不影響業(yè)主入住。
武占鵬認(rèn)為，對(duì)于目前出現(xiàn)的局面，開(kāi)發(fā)商方面并無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，“我們的房屋質(zhì)量絕對(duì)過(guò)關(guān)，已經(jīng)通過(guò)了合同中注明的‘限價(jià)商品房驗(yàn)收’”。小區(qū)的綠化做得也不錯(cuò)，并且按照合同的規(guī)定按時(shí)交房，“只不過(guò)是業(yè)主沒(méi)有按時(shí)收房而已。”
橫山縣政府
有規(guī)劃無(wú)承諾將加快配套建設(shè)
8月12日下午，榆林市橫山縣委宣傳部雷副部長(zhǎng)接受記者采訪時(shí)表示，雖然鳳凰新城小區(qū)屬政府限價(jià)的保障房小區(qū)，但采取的是市場(chǎng)化運(yùn)作。在小區(qū)樓盤銷售前的宣傳活動(dòng)中，政府并未對(duì)業(yè)主做出任何承諾，嚴(yán)格來(lái)講，當(dāng)?shù)卣踔翛](méi)有參與宣傳工作。
當(dāng)時(shí)，橫山縣政府確實(shí)與相關(guān)單位達(dá)成了合作意向，“政府只是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和新聞媒體初步發(fā)布了這個(gè)消息，之后是開(kāi)發(fā)商拿這個(gè)(消息)做了很廣泛的宣傳，這是企業(yè)行為。”
在橫山縣政府出具的《鳳凰新城項(xiàng)目有關(guān)情況說(shuō)明》中提到，三產(chǎn)服務(wù)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)年限為2010至2022年。由于鳳凰新城小區(qū)是園區(qū)內(nèi)啟動(dòng)的第一個(gè)項(xiàng)目，市政配套項(xiàng)目和公共配套項(xiàng)目正在分期推行，二者之間存在時(shí)間差。《說(shuō)明》中還提到，受整體形勢(shì)影響，大部分業(yè)主仍持觀望態(tài)度，導(dǎo)致小區(qū)交房率、入住率較低。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)受業(yè)主停辦按揭、停還貸款等問(wèn)題影響，過(guò)億元資金無(wú)法回籠，加之目前融資困難，形成一系列連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致遠(yuǎn)景目標(biāo)短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
記者從橫山縣政府方面了解到，目前，當(dāng)?shù)卣延?jì)劃在小區(qū)周邊建立一處醫(yī)療門診中心，另有一所鄉(xiāng)村衛(wèi)生院將在不久后落戶小區(qū)不遠(yuǎn)處的村莊。而關(guān)于已開(kāi)通的公交車票價(jià)是否存在因政府取消補(bǔ)貼而上漲的問(wèn)題，縣政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此事系政府多次協(xié)調(diào)的結(jié)果，未來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)因補(bǔ)貼取消影響票價(jià)的情況。
此外，擁有9個(gè)班的幼兒園和可容納24個(gè)教學(xué)班的小學(xué)將在今年9月底投入使用；小區(qū)附近正在建設(shè)中的榆林高專附中也將在2017年秋季開(kāi)始招生；預(yù)計(jì)能夠給小區(qū)周邊帶來(lái)活力的榆林大學(xué)建設(shè)項(xiàng)目也已經(jīng)獲得批復(fù)文件，正在進(jìn)行前期論證。
雷副部長(zhǎng)表示，下一步，政府將積極協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與供氣企業(yè)對(duì)接，督促其在確保安全的前提下盡快為鳳凰新城二期業(yè)主接通天然氣。市政自來(lái)水管線及污水處理廠，也正在加速施工中。
雷副部長(zhǎng)說(shuō)，今年4月，當(dāng)?shù)卣邙P凰新城小區(qū)周邊策劃了大量的活動(dòng)，其目的就是為了提高該地區(qū)的人氣指數(shù)，“從現(xiàn)在來(lái)看，(活動(dòng)的)效果正在逐步展現(xiàn)，未來(lái)要把這里打造成一個(gè)婚慶文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”
雷副部長(zhǎng)同時(shí)表示，鳳凰新城面臨的問(wèn)題在榆林地區(qū)并非個(gè)案。2013年前后，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，以能源產(chǎn)業(yè)為支柱的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)嚴(yán)重下挫，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響相當(dāng)之大。
據(jù)了解，2011年鳳凰新城小區(qū)剛剛開(kāi)盤時(shí)，10多公里外榆林市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)最好的房子單價(jià)已經(jīng)漲到10000多元，而鳳凰新城的房?jī)r(jià)僅為3000元左右，和榆林市高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)一般的商品房住宅相比也要低20%至30%。如今，榆林地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅降價(jià)，個(gè)別樓盤價(jià)格幾乎“腰斬”。
“鳳凰新城小區(qū)業(yè)主最根本訴求，還是希望房子能夠降價(jià)”，雷副部長(zhǎng)說(shuō)，“因?yàn)橛行I(yè)主已經(jīng)付了首付，有些(業(yè)主)還沒(méi)有，只是交了定金”。
然而，鑒于該小區(qū)政府保障性住房的性質(zhì)，降價(jià)的訴求恐怕難以實(shí)現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)專家
加快轉(zhuǎn)型或是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)出路
據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸拷榻B，鳳凰新城開(kāi)盤時(shí)場(chǎng)面相當(dāng)火爆，“2048套房子，報(bào)名購(gòu)房者多達(dá)8000多戶”。但受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，從2013年開(kāi)始，榆林當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)始下行，房地產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)重沖擊。最直觀的結(jié)果就是樓盤普遍降價(jià)，“三產(chǎn)服務(wù)區(qū)里之前已達(dá)意向的幾個(gè)項(xiàng)目也沒(méi)有成型”，其中就包括業(yè)主最關(guān)心的教育和醫(yī)療項(xiàng)目。“這直接導(dǎo)致了業(yè)主們不愿收房，并采取停貸這種相對(duì)激進(jìn)的方式”。該知情人士表示，業(yè)主拒絕入住對(duì)小區(qū)周邊人氣影響很大，停貸又直接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的后續(xù)建設(shè)，“對(duì)入住率的提升很不利。”
對(duì)此，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)某知名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家在接受京華時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，鳳凰新城小區(qū)所出現(xiàn)的問(wèn)題，在某種程度上可以說(shuō)是當(dāng)?shù)禺?dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一個(gè)縮影。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，當(dāng)?shù)卣?cái)政收入受限，投資者信心不足，導(dǎo)致部分新建小區(qū)出現(xiàn)爛尾、配套設(shè)施嚴(yán)重滯后。而小區(qū)入住率又直接關(guān)系到周邊區(qū)域的人氣，同時(shí)又會(huì)影響到政府規(guī)劃的制定，以及投資者對(duì)該區(qū)域投資價(jià)值的判斷，周邊配套設(shè)施的建設(shè)速度又與此息息相關(guān)。該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可能已經(jīng)陷入了惡性循環(huán)，“就像一個(gè)怪圈，業(yè)主、政府、開(kāi)發(fā)商在這個(gè)圈里轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，誰(shuí)都不容易找到突破口。”
該專家表示，限價(jià)商品房作為保障房的一種，政府應(yīng)該在其背后發(fā)揮一個(gè)“托底”的作用。但在經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商或政府都不可能憑借一己之力解決所有問(wèn)題，“也許相互配合，各讓一步，才是解決這個(gè)問(wèn)題最有效的辦法。”
對(duì)于榆林市所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，該專家認(rèn)為，在國(guó)際煤炭市場(chǎng)不景氣的大環(huán)境下，對(duì)于以煤炭采掘業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱的榆林市來(lái)說(shuō)，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)應(yīng)該成為當(dāng)?shù)卣ぷ髦械漠?dāng)務(wù)之急，也是唯一的出路。榆林當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)該抓住供給側(cè)改革的契機(jī)，著力調(diào)整當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，“但這種調(diào)整恐怕無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)效，往往需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。”
“像榆林這樣的資源依賴型的地區(qū)，在此前的特殊歷史時(shí)期，通過(guò)煤炭資源采掘業(yè)和簡(jiǎn)單的煤炭資源輸出，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)總量的快速增長(zhǎng)，但嚴(yán)重缺乏具有較高經(jīng)濟(jì)附加值的產(chǎn)業(yè)”，該專家稱，這也導(dǎo)致了該地區(qū)其他方面的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，“即使當(dāng)?shù)卣呀?jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但要真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型也是有一定困難的。”
來(lái)源：http://www.chinanews.com/sh/2016/08-22/7979758.shtml
