隨著島內(nèi)土地日益稀缺，近年來(lái)，廈門住宅市場(chǎng)的重心逐步轉(zhuǎn)向島外。從2010年約為“四六分”的市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)變?yōu)?011年“三七分”的格局，島內(nèi)外供需差進(jìn)一步拉大。
2011年廈門樓市總供給量約為332萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，島內(nèi)島外供應(yīng)比例約為3比7，年累計(jì)供應(yīng)量超過(guò)年累計(jì)銷售量75萬(wàn)平方米，全年供銷比達(dá)1.3∶1，整體處于供大于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)量充足。其中，島外集美區(qū)一枝獨(dú)秀，供給達(dá)116萬(wàn)平方米左右，占全市供給量的37%，供銷比達(dá)1.7∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先全市供銷比，集美區(qū)的市場(chǎng)地位日益突出。
2011年廈門全市住宅總成交量約為257萬(wàn)平方米，與2010年基本持平；島內(nèi)商品住宅銷量占34%，島外占總量的66%；其中集美區(qū)銷售量約為67萬(wàn)平方米，占全市銷量38%，處于全市銷售主戰(zhàn)場(chǎng)。
目前島內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向島外已是不爭(zhēng)的事實(shí)，在離島內(nèi)最近的海滄區(qū)配套逐步完善，區(qū)域功能逐漸升級(jí)的情況下，片區(qū)市場(chǎng)逐漸向島內(nèi)看齊。進(jìn)入“十二五”規(guī)劃首年，政府進(jìn)一步建設(shè)投資的集美片區(qū)無(wú)疑成為2011年廈門樓市的熱銷區(qū)域。
從商品住宅銷售價(jià)格上看，全市商品住宅平均價(jià)格為13675元/平方米，其中，島內(nèi)商品住宅均價(jià)為22272元/平方米，島外商品住宅均價(jià)為9671元/平方米。受地價(jià)及建安成本等因素的影響，雖然供應(yīng)量大幅增加，但房?jī)r(jià)整體并無(wú)下降，反而由于去年7月份島內(nèi)樓盤(pán)的集中上市，房?jī)r(jià)一度被拉高至15909元/平方米。
低總價(jià)、高性價(jià)比產(chǎn)品暢銷
從廈門市2011年商品住宅戶型銷售情況來(lái)看，戶型面積在70平方米—120平方米的剛性需求產(chǎn)品占45%，戶型面積在120平方米—150平方米的首次改善性產(chǎn)品占22%，大于150平方米的大戶型產(chǎn)品約占30%。其中，剛需性產(chǎn)品主要集中在島外，島內(nèi)主要為高端、豪宅化產(chǎn)品。以上數(shù)據(jù)顯示，2011年成交產(chǎn)品中兩房、小三房剛需中小戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)最暢銷產(chǎn)品，此類產(chǎn)品受客戶明顯青睞，島外集美多個(gè)項(xiàng)目由于高性價(jià)比，低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)被客戶所接受。
2011年排行榜前二十名項(xiàng)目中，85%的熱銷樓盤(pán)分布島外，由于島外主推兩房、小三房產(chǎn)品，面對(duì)市場(chǎng)客戶主要為剛需客群，且產(chǎn)品性價(jià)比較高，價(jià)格均處于中低價(jià)位；經(jīng)過(guò)調(diào)控多番對(duì)客戶進(jìn)行剝離，目前剛需性客群已成為購(gòu)房者的主力軍。雖然受新政影響，但在調(diào)控期內(nèi)中小戶型的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)日漸凸顯。這就不難解釋為什么在逆市之中，此類項(xiàng)目能立于不敗之地。相比島外的熱銷景象，島內(nèi)高端豪宅盤(pán)熱銷局面不再。
在投機(jī)投資性購(gòu)房得到有效抑制，剛性需求購(gòu)房增加的情況，房地產(chǎn)正走向一條回歸理性之路。開(kāi)發(fā)商為了更加安全地銷售及回籠資金，預(yù)計(jì)2012年市場(chǎng)的主角仍然會(huì)是兩房、小三房的剛需性產(chǎn)品，在注重產(chǎn)品戶型大小符合剛需客群的需求時(shí)，差異化仍然是開(kāi)發(fā)商獨(dú)占鰲頭的關(guān)鍵。譬如2011年聯(lián)合博學(xué)園、中航城國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科金域華府soho的熱銷與產(chǎn)品差異化是密不可分的。
本地客群主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)明顯
在“限購(gòu)”、“限貸”雙重壓力之下，近兩年福建省內(nèi)客群置業(yè)比重加大，廈門本地人主導(dǎo)地位更加明顯，外地(省外和境外)客群在廈置業(yè)熱情明顯下降。2011年本市客群購(gòu)房總金額達(dá)173億元，占全市總成交金額的55%，具有舉足輕重的地位；境外客戶的購(gòu)買力最強(qiáng)，但置業(yè)人群極少。
