臺海網11月1日訊 據(jù)廈門日報報道，《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定修正案（草案）》昨獲表決通過；建立專項維修資金緊急使用制度，物業(yè)、業(yè)委會有責任勸阻、舉報小區(qū)違建等內容成為亮點。
關注理由：《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的修訂一直備受社會各界關注。該法規(guī)自2011年8月提交福州市人大常委會一審以來，歷經三審，數(shù)易其稿。在昨日的福州市第十四屆人大常委會第六次會議上終獲得表決通過。新規(guī)為解決城市物業(yè)管理中的許多新問題提供了法律依據(jù)，也從法律上為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主權益提供了更多保障。新規(guī)將在上報省人大常委會批準后公布實施。
亮點1.阻撓業(yè)委會成立 可罰開發(fā)商5萬
現(xiàn)狀 根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，向房地產交易登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產權建筑面積等資料的行為，屬于業(yè)主大會籌備組的工作，應當由業(yè)主大會籌備組來完成。但在實踐中，有時會受到開發(fā)商阻撓。
新規(guī) 對此，新規(guī)規(guī)定：“召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組申請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構等單位查閱、復制物業(yè)管理區(qū)域內各業(yè)主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合?！?/P>
新規(guī)還規(guī)定，建設單位如未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需文件資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以上5萬元以下的罰款。
亮點2.小區(qū)業(yè)主委員會 每屆任期為三年
現(xiàn)狀 對于未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)作何認定問題，目前福州有些小區(qū)的做法是“少數(shù)服從多數(shù)”，即投贊成票的人多的話，這些人就算投贊成票；反之，就算投反對票。
新規(guī) 新規(guī)規(guī)定為：“未參與投票業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”業(yè)主委員會每屆任期的規(guī)定也由原先的“不超過三年”修改為“每屆任期三年”，還新增規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)委會工作經費的使用情況應當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布，并接受業(yè)主監(jiān)督?！薄皹I(yè)委會經營物業(yè)共用部位應當經過業(yè)主大會同意，且經營收支情況應當每三個月在顯著位置公布?！?/P>
此外，原規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內，與物業(yè)管理有關屬于全體業(yè)主權益的糾紛，“經全體業(yè)主投票權三分之二以上決定授權，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使民事訴訟權利”，修訂為“經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)委會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權利”。
亮點3.專項維修資金將可緊急使用
現(xiàn)狀早在一審時，就有常委會組成人員提出，《物權法》關于專項維修資金的使用條件是“應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意”。這一規(guī)定存在較大操作難度，建議在法規(guī)修訂中對于電梯、壓力容器等保障業(yè)主基本需求的共用設施設備的急修事項給予方便。也有人提出，可以參考其他城市的做法，從便民、利民的角度出發(fā)，建立專項維修資金緊急使用制度，簡化業(yè)主表決和審核手續(xù)。
新規(guī) 新規(guī)采納了這些建議，規(guī)定：“市人民政府應當建立專項維修資金緊急使用制度。業(yè)委會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的緊急維修?！?/P>
亮點4.引入“聯(lián)席會議制”協(xié)調解決小區(qū)難題
難題 目前福州還存在許多無物業(yè)小區(qū)，它們的管理也一直是個難題。此外，一些小區(qū)舊物業(yè)公司合同到期，業(yè)主大會尚未成立或業(yè)主大會沒有就解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定，造成“管理真空”。
新規(guī)針對這一問題，新規(guī)規(guī)定：“未產生業(yè)主大會或者未能選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式?！?/P>
新規(guī)還對相關政府部門在物業(yè)管理活動中的權責進行了更為明確的規(guī)定。如，明確了未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)實施綜合改造的主體單位：“各級政府應當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域實施綜合改造，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務。”
新規(guī)還提出，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理業(yè)主大會成立、業(yè)委會換屆、業(yè)委會履行職責、物業(yè)退出、物業(yè)糾紛等物業(yè)管理中的實際問題，有效化解物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾。規(guī)定：“物業(yè)管理聯(lián)席會議的召集及具體工作由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責，成員單位由所在地的縣（市、區(qū)）房地產、建設、市容、公安、環(huán)保等有關行政主管部門和村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。”
亮點5.業(yè)委會物業(yè)有責任 勸阻業(yè)主違章搭建
現(xiàn)狀 業(yè)主違章搭建、擅自“住改商”如同兩個頑疾，困擾著福州許多小區(qū)，對于一些業(yè)主的違規(guī)行為，其他業(yè)主由于擔心被報復，往往敢怒不敢言。而一些物業(yè)公司也?？嘤凇靶挠杏喽Σ蛔恪保贁?shù)物業(yè)公司還反映“我們把問題上報了，但政府部門行動不及時”。一審稿規(guī)定物業(yè)企業(yè)有義務對業(yè)主違建等違規(guī)行為進行勸阻、舉報，但表決通過的新規(guī)將舉報的責任人變更為了“物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會”。
新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房或者出租給他人從事經營性活動?！薄霸谖飿I(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)委會發(fā)現(xiàn)有違法行為的，應當及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)委會應及時向有關行政主管部門書面報告?！?/P>
新規(guī)中列舉了6種應當舉報的違法行為，分別是：違建、擅自改變建筑物用途及其配套設施（含架空層、幼兒園、共用綠地等）使用功能的；擅自拆改房屋結構的；擅自占用公共消防通道的；未取得營業(yè)執(zhí)照從事經營活動的；破壞小區(qū)園林綠化的；商業(yè)經營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
分析一業(yè)內人士表示，明確必須“書面報告”，這不僅是為監(jiān)督物業(yè)或業(yè)委會履行管理義務，也是為了留下書面證據(jù)，監(jiān)督與防范一些行政管理部門不作為?！耙驗榱x務的履行主體是兩個，我擔心在執(zhí)行中又留下了一個‘麻煩’，兩者會互相扯皮?！?/P>
亮點6.物業(yè)服務推行分級、分類
現(xiàn)狀 近年來，福州物業(yè)服務企業(yè)業(yè)內一直在呼吁“政府指導價實行動態(tài)的調價機制”。他們稱目前福州市規(guī)定的政府指導價是多年前制訂的，但近年來，無論是CPI還是勞動力成本都有了大幅度的增長，“指導價一直沒有變動，給物業(yè)企業(yè)帶來很大生存壓力”。甚至于有一些小區(qū)物業(yè)為了控制成本，物業(yè)服務質量出現(xiàn)下降。
審議時也有常委會組成人員提出，物業(yè)服務收費政府指導價的構成合理與否是指導價是否為物業(yè)管理各方接受的主要因素，法規(guī)除應要求政府主管部門定期公布指導價外，還應要求適時公布價格構成。
新規(guī) 對此，新規(guī)規(guī)定：“價格主管部門應當會同房地產行政主管部門每年公布一次政府指導價及其構成，推行分級分類服務，明碼標價。”
此外，為了增加物業(yè)管理的透明度，物業(yè)服務企業(yè)應當公示物業(yè)服務的內容和標準。新規(guī)增加了規(guī)定：“應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關事項?！薄懊吭略谖飿I(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公布共用設施設備費用分攤等物業(yè)服務代收代支費用情況。”
亮點7.解聘物業(yè)需提前兩月告知
現(xiàn)狀 生活中，一些原物業(yè)在合同到期后被業(yè)委會解聘，但卻以種種理由不退出，使新物業(yè)無法進駐提供服務。對這一難題，新規(guī)給出了解決辦法。
新規(guī) 新規(guī)規(guī)定：“物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會?！睘榉乐乖飿I(yè)拒不退出的情況出現(xiàn)，新規(guī)增加規(guī)定：“移交完畢后，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權、債務糾紛未解決等為由拒絕退出?！?/P>
