最近，房地產(chǎn)物業(yè)股在港交所刷了一波存在感。

　　閩系地產(chǎn)的老大世茂集團(tuán)的物業(yè)服務(wù)剛剛上市，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活的上市流程也已進(jìn)入尾聲，不久后港交所將接連登錄幾家物業(yè)企業(yè)。

　　乘著物業(yè)上市的浪潮，由莆田人歐宗洪控股的融信服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“融信服務(wù)”)也向港交所遞交了招股說(shuō)明書，擬香港主板IPO上市。

　　遞交招股書

　　11月3日，融信服務(wù)向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，海通國(guó)際擔(dān)任其獨(dú)家保薦人。

　　招股書顯示，融信服務(wù)是一家全國(guó)性綜合物業(yè)管理服務(wù)商，為住宅和非住宅物業(yè)提供多元化物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)中指院的資料，按綜合實(shí)力計(jì)，融信服務(wù)分別位列2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第20名和2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第24名。

　　融信服務(wù)的業(yè)務(wù)布局，主要集中在海峽西岸地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。2017年，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至四川省成都、河南省鄭州和天津，總部由福建省福州市搬遷至上海。

　　截至2020年6月30日，融信服務(wù)有100個(gè)在管項(xiàng)目和87個(gè)已簽約管理但尚未交付的項(xiàng)目，覆蓋兩大主要地區(qū)和其他地區(qū)的41個(gè)城市，在管總建筑面積約1700萬(wàn)平方米，總簽約建筑面積約3430萬(wàn)平方米。截至2020年6月30日，在中國(guó)100個(gè)在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中，62個(gè)位于海峽西岸地區(qū)、23個(gè)位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，而余下15個(gè)位于其他地區(qū)，分別占公司截至同日的在管建筑面積約68.1%、17.8%和14.1%。

　　業(yè)績(jī)方面，招股書顯示，在過(guò)去的2017年、2018年、2019年三個(gè)財(cái)政年度和2020年上半年，融信服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為2.64 億、4.14 億、5.18億 和3.18億元人民幣，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為652.3萬(wàn)、3379.6萬(wàn)、7150.5萬(wàn)和4090.7萬(wàn)元人民幣。

　　和近期遞交招股書的物業(yè)公司主業(yè)基本上一致，融信服務(wù)的主要業(yè)務(wù)也是包含物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)三大板塊。

　　具體來(lái)看，三大業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理為公司目前主要是收入來(lái)源，不過(guò)隨著非業(yè)主增值服務(wù)的快速崛起，物業(yè)管理服務(wù)板塊占比有所下降。2017-2019年及2020上半年，物業(yè)管理服務(wù)錄得收入分別為1.78億元、2.37億元、2.85億元以及1.65億元，占比67.3%、57.2%、55%以及51.9%，呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。而非業(yè)主增值服務(wù)收入占比則從2017年的32.1%提升至46.3%，貢獻(xiàn)度逐步提升。

　　高度依賴融信中國(guó)

　　股權(quán)資料顯示，目前，融信服務(wù)控股股東為歐宗洪，歐宗洪通過(guò)家族信托HSBC International Trustee Limited透過(guò)融心一品和福美國(guó)際全資持股融信服務(wù)100%股權(quán)。

　　歐宗洪也是港交所上市公司融信中國(guó)(03301.HK)的實(shí)控人，同為歐宗洪旗下公司，融信服務(wù)與融信中國(guó)自然關(guān)系密切。

　　融信服務(wù)自2006年起一直為融信中國(guó)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，目前，融信服務(wù)最大客戶就是融信中國(guó)集團(tuán)，2017年至2020年6月30日前六個(gè)月，融信中國(guó)集團(tuán)對(duì)融信服務(wù)所產(chǎn)生的收益分別為1.42億元、1.76億元、2.07億元以及1.11億元，占比達(dá)到79.9%、74.6%、72.6%以及67.3%。

　　除了為融信中國(guó)提供物業(yè)管理服務(wù)，融信服務(wù)也在擴(kuò)大第三方的管理面積。早在2016年，融信服務(wù)開始向獨(dú)立第三方項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。資料顯示，由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并由融信服務(wù)管理的項(xiàng)目總數(shù)由2017年底的28個(gè)增加至2020年上半年的35個(gè)。效益方面，2017年至2020年6月30日前六個(gè)月，由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)生的收益分別為3524.5萬(wàn)元、5603.5萬(wàn)元、6969.9萬(wàn)元以及4869.4萬(wàn)元，分別占公司總收益比例的19.8%、23.7%、24.4%以及29.4%。

　　當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依賴母公司是物管行業(yè)普遍存在的，這種依賴也是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展初期會(huì)經(jīng)歷的，融創(chuàng)服務(wù)也是如此，上市以后，融創(chuàng)服務(wù)需要積極開拓第三方業(yè)務(wù)，進(jìn)一步減少對(duì)融信中國(guó)的依賴。

　　物業(yè)板塊估值回調(diào)

　　眾所周知，由于現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期、輕資產(chǎn)等原因，物管企業(yè)容易在資本市場(chǎng)獲得較好估值。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿，2020年至今共有11家物業(yè)股在港股上市，超過(guò)了去年的9家，物業(yè)板塊迎來(lái)IPO高峰。

　　不過(guò)，不同于前兩年物業(yè)股的大熱局面，近期市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的情緒普遍轉(zhuǎn)冷。第一服務(wù)控股首日破發(fā)，至收盤報(bào)1.76港元，較發(fā)行價(jià)2.4港元跌去26.67%，最新股價(jià)為1.40港元/股，世茂服務(wù)、合景悠活亦出現(xiàn)上市首日跌破發(fā)行價(jià)情況。

　　有券商分析師表示，下半年物業(yè)新股破發(fā)主要有幾個(gè)原因，一方面是招股定價(jià)高，較高的估值水平使得破發(fā)的概率變得更大，另一方面是同質(zhì)化小盤物業(yè)股集中上市，今年上市的物管公司以中小企業(yè)為主，整體規(guī)模不大，同質(zhì)化新股大量增加，市場(chǎng)不愿出高價(jià)購(gòu)買股票，因此，中小物管企業(yè)將承受更大的破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年8月三道紅線提出以來(lái)，房企融資大門日趨收緊。三道紅線之下，分拆新業(yè)務(wù)上市募集資金，也被不少開發(fā)企業(yè)視為一種去杠桿、加權(quán)益的辦法。

　　截至今年上半年，融信中國(guó)以“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.8%，凈負(fù)債率為91.25%，現(xiàn)金短債比為1.7倍”的表現(xiàn)觸碰一條紅線，獲得一張黃色警告牌。融信服務(wù)尋求上市也有尋求降低資產(chǎn)負(fù)債率的打算。

　　不過(guò)，隨著上市物業(yè)企業(yè)增多，且在新股連續(xù)破發(fā)的氛圍下，融信服務(wù)能否得到資本市場(chǎng)青睞，還需時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。（來(lái)源：中新網(wǎng)）