近期，市住建局在持續(xù)規(guī)范二手房交易市場相關工作中，發(fā)現(xiàn)部分房地產中介機構及個人違規(guī)從事“炒房”行為，不僅損害了交易當事人的合法權益，也給我市的二手房交易市場帶來了負面影響。
那么，“炒房”到底是一種什么樣的行為？“炒房客”通過哪些手段進行“炒房”？該行為可能存在那些隱患？記者咨詢了市住建局工作人員，總結出這些“炒房”套路，請購房者注意規(guī)避。
注意規(guī)避！ 三種常見套路
“炒房”，通俗來說主要是利用交易雙方的信息差，低進高出賺取差價，是伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展而產生的投資行為。
當前市場上，二手房“炒房客”往往通過辦理委托公證、過戶給指定第三方、協(xié)議代持等幾種方式進行“炒房”。
第一種，辦理委托公證。“炒房客”先向產權人支付首付款，簽訂交易協(xié)議，達成交易關系，但未辦理房屋過戶手續(xù)，只是辦理了一系列的委托公證。取得房東的委托后，“炒房客”便抬高房屋價格，尋找下家接盤。待找到合適的買家后，“炒房客”再以受托人的身份與買方辦理房屋過戶手續(xù)。如此一來，“炒房客”只需支付首付款便可從中牟利，“炒房”周期短，又規(guī)避了交易稅費和向銀行申請貸款的費用，省下了尾款的支付，還賺取了房屋的差價。
第二種，過戶給指定第三方。在正常的二手房交易流程中，買賣雙方通過中介機構簽訂交易協(xié)議，就房屋價格、定金支付、過戶時間約定及房屋交付等事項達成初步合意后，理應直接辦理《存量房買賣合同》網(wǎng)簽備案及二手房過戶手續(xù)。但有的“炒房客”在交易協(xié)議中加入了“賣方同意過戶給買方指定的第三方”的條款，向賣方支付了一定數(shù)額定金，并將交易時間延長至六個月以上。在這期間，“炒房客”便用定金的形式先行鎖定了房源，同時找尋新的下家，提高房價出售，賺取差價。辦理過戶手續(xù)時，以“過戶給指定第三方”為依據(jù)，由賣方直接過戶給第三方。若賣方發(fā)現(xiàn)被賺取了高額差價，想要取消交易協(xié)議時，則將面臨高額的違約責任。
第三種，協(xié)議代持。“炒房客”通過與房東簽訂“獨家委托協(xié)議”“代持協(xié)議”“單方代理協(xié)議”等具有代理性質的協(xié)議，約定一定時期內，“炒房客”獲取房屋使用權，并每月向房東支付一定的租金。在約定期間內，“炒房客”對房屋進行裝修，并尋找買方，加價出售，從而賺取差價。若在約定時間內未找到買方，“炒房客”無非損失了約定期間內的租金。
快速識別！ 四個明顯特征
從以上三種常見的炒房套路可以總結得出，“炒房客”的套路大致存在幾種特征：一是第三方介入，二是交易周期長，三是炒房成本低，四是經紀機構參與其中。
具體來說，“炒房客”會以幫朋友、親戚買房等理由，要求協(xié)議中約定“指定第三人過戶”“辦理委托公證”等條款，便于未來的房產過戶。房東直到辦理過戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，原來真正的買方和與自己簽訂協(xié)議的不是同一人。
“炒房客”會編造各種理由，與房東約定半年以上交易周期，便于裝修房屋、炒高房價，尋找真正買家。
“炒房客”會以較低的成本鎖定房源，甚至通過租賃等方式實質控制房屋。一旦市場行情下行，只需放棄小額的成本即可，實際的市場波動風險主要還是售房人承擔。
“炒房客”多通過利益分成等方式尋找房地產經紀機構合作。經紀機構利用買賣雙方的信任和交易信息不對稱的優(yōu)勢，刻意隱瞞重要事項，壓低房屋售價，協(xié)助促成“炒房”交易。
注意防患！交易風險和隱患
“炒房”不僅擾亂市場秩序，還給原房主和買房人帶來隱患，損害了交易當事人的合法權益。
對買房人來說，可能面臨房屋裝修質量問題。若“炒房客”在裝修中破壞了房屋結構，買房人入住后發(fā)現(xiàn)質量問題，會直接向原房主主張修復或賠償，原房主平添煩惱。同時，“炒房客”的裝修，多是“表面工程”，住久了各種問題便會暴露。有些“炒房客”甚至會使用低劣材料，可能損害人身健康。
對房主來說，或將承擔法律責任。將房屋轉賣他人的行為，“炒房客”只是名義的賣房人，形式上是代理房主出售。若該合同履行過程中產生糾紛，買房人可能主張房主與“炒房客”存在惡意串通的行為。一旦發(fā)生訴訟，房主將被列為被告。
此外，房主簽下的帶有委托性質的協(xié)議存在風險隱患。“炒房客”若利用協(xié)議物色多位意向購房人并收取定金，卷款跑路，意向購房人蒙受經濟損失，房東或將面臨法律糾紛。
多留心眼！買賣房切莫貪利
房東在出售房屋的過程中，要慎重選擇委托公證的交易形式，在簽訂合同前，要仔細閱讀房屋買賣協(xié)議、委托協(xié)議中的條款，對發(fā)現(xiàn)帶有“過戶給指定第三方”“委托辦理房屋出售手續(xù)”或是“由買方代持房屋”性質的條款時要提高警惕，切忌貪圖“代持租金”之類的蠅頭小利，以免給自己與他人帶來不必要的經濟損失與法律糾紛隱患。
買方在購買房屋的過程中，應與房東直接溝通交流。尤其是在討論房屋價格的環(huán)節(jié)中，切記要求房東出示房屋的權屬證明、本人身份證等證明材料。遇到洽談對象系受托人的，更應小心謹慎，以防落入“炒房客”的陷阱?？粗行卵b修的房源時，有條件的可以請專業(yè)人士一起驗房，確定房屋裝修品質，避免買到有裝修質量問題的二手房。
“房住不炒”作為我國房地產市場發(fā)展的大方針，是不可突破的底線。房地產經紀機構應潔身自好，共同維護行業(yè)形象。在從業(yè)過程中，拒接違規(guī)“炒房客”的業(yè)務，避免因此承擔民事、行政責任，甚至是刑事責任。 (記者 張 晗 通 訊 員 馬駿凌)
