12月22日，有消息稱廣州二手房貸可以不用按二手住房交易參考價(jià)格作為按揭貸款參考依據(jù)。記者從多家銀行了解到，當(dāng)前在廣州地區(qū)二手房按揭放款按成交價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低原則來(lái)放款。
記者從民生銀行廣州分行了解到，該行二手住房按揭抵押物價(jià)值核定一直按照“評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽交易價(jià)格孰低”的原則執(zhí)行，在孰低的基礎(chǔ)上，再按照借款人的家庭名下住房套數(shù)、征信按揭記錄、婚姻狀況、收入水平等限購(gòu)限貸政策要求核定貸款成數(shù)和貸款金額。例如市民購(gòu)買的首套房，交易的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為105萬(wàn)元，網(wǎng)簽合同的交易價(jià)為100萬(wàn)元，該行按揭貸款最高金額為100萬(wàn)元的七成，即70萬(wàn)元。
“參考價(jià)剛出來(lái)的時(shí)候，有銀行是按參考價(jià)來(lái)的，但后來(lái)部分銀行其實(shí)并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行按照參考價(jià)放款的要求。”廣州地區(qū)中介阿峰告訴記者。
記者了解到，為規(guī)范二手住房市場(chǎng)交易秩序，推動(dòng)二手住房市場(chǎng)運(yùn)行更加健康平穩(wěn)，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)于2021年8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱《通知》），同步公布了廣州首批96個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格。并提到二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。
2021年11月份時(shí)，多家銀行均向記者表示，嚴(yán)格按照《通知》執(zhí)行二手住房交易參考價(jià)格，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付款比例，有效落實(shí)“房住不炒”定位。
“自96個(gè)樓盤二手房交易參考價(jià)公布至今，期間廣州樓市經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年多的縮量調(diào)整，目前不僅樓市成交量處于低位，不少樓盤的房?jī)r(jià)也回歸到了一個(gè)較為合理的位置，部分樓盤的單位成交價(jià)甚至要低于參考價(jià)。在這種情況下，二手房交易參考價(jià)平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的市場(chǎng)基礎(chǔ)不再，淡出市場(chǎng)也在情理之中。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，預(yù)計(jì)這個(gè)政策的變化，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有一定影響，會(huì)給到外界一種調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)成的心理預(yù)期，但是不會(huì)對(duì)實(shí)際成交有大的波動(dòng)影響。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，參考價(jià)是2021年下半年那段特殊時(shí)間，即房地產(chǎn)過(guò)熱下的政府介入。后期廣州并未將參考價(jià)和貸款評(píng)估價(jià)對(duì)等起來(lái)。不管是出于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)，還是穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售的角度，或者是出于扭轉(zhuǎn)價(jià)格下行和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的循環(huán)，退出二手房指導(dǎo)價(jià)，有一定的作用和意義。
專家建議
把杠桿控制在個(gè)人可承受的合理范圍之內(nèi)
記者關(guān)注到，有市民表示，由于其貸款買的房子評(píng)估價(jià)下降了，銀行電話表示，根據(jù)貸款合同，要求其還一定金額的本金。
對(duì)于此類情況，記者從廣發(fā)銀行廣州分行了解到，近期尚未發(fā)生房貸因評(píng)估價(jià)下降而要求歸還本金的案例。該行表示，針對(duì)貸款購(gòu)買房產(chǎn)評(píng)估價(jià)下降的情況，現(xiàn)行做法會(huì)根據(jù)抵押物重估價(jià)值保障銀行債權(quán)的程度、抵押物狀態(tài)及客戶當(dāng)前整體貸款狀態(tài)、歷史還款情況、收入或經(jīng)營(yíng)情況等綜合判斷客戶風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)客戶銀行可采取相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，包括但不限于追加增信措施、風(fēng)險(xiǎn)分類調(diào)整、提前收回貸款、風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)監(jiān)測(cè)等。
“這個(gè)現(xiàn)象也是再次提醒大家房?jī)r(jià)會(huì)漲也會(huì)跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此購(gòu)房人應(yīng)理性看待。”肖文曉表示，在房住不炒的住房制度頂層設(shè)計(jì)下，未來(lái)房子的居住屬性會(huì)加強(qiáng)，金融屬性會(huì)削弱，建議購(gòu)房人要把杠桿控制在個(gè)人可以承受的合理范圍之內(nèi)。
