“預(yù)約提前還貸名額，比搶春運(yùn)的票還難。”杭州的劉先生向中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)侃說(shuō)，“有空就在系統(tǒng)上刷一刷，但始終沒(méi)有額度，工作人員說(shuō)可能要等三四個(gè)月。”
日前，隨著多地房貸政策調(diào)整，新貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想要通過(guò)提前還款降低貸款成本的購(gòu)房者增多，記者走訪并致電北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等多個(gè)地區(qū)多家銀行，發(fā)現(xiàn)提前還款排長(zhǎng)隊(duì)現(xiàn)象普遍存在。專(zhuān)家提醒，是否提前還款應(yīng)因人因城而異，不可盲目跟風(fēng)。
可降低貸款成本
整體來(lái)看，購(gòu)房者選擇提前還貸通常有兩種需求，一是提前還貸后重新申請(qǐng)貸款，可置換成目前較低房貸利率；二是手里有足額資金，全部還清后，減少后續(xù)利息支出。
來(lái)自鄭州的購(gòu)房者熊先生告訴記者，2021年上半年他在鄭州購(gòu)買(mǎi)了新房，當(dāng)時(shí)審批下來(lái)的房貸利率是5.2%，而目前鄭州最低首套房貸利率已經(jīng)降至3.8%，如果提前還貸后再貸款，可以省下將近70萬(wàn)元的利息。
佛山的孫女士也向記者表示，佛山近期施行認(rèn)貸不認(rèn)房政策，首貸利率最低已下調(diào)至4.1%。置換之后，按照現(xiàn)在的利率水平每月月供可以減少1000元左右。
此外，目前銀行理財(cái)產(chǎn)品和存款利率走低，預(yù)期投資收益無(wú)法覆蓋房貸利息，也是不少購(gòu)房者選擇提前還款的原因之一。
在北京某商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)，市民張先生表示：“買(mǎi)房的時(shí)候選擇貸款是打算把余錢(qián)放在理財(cái)里面，再加上房?jī)r(jià)上漲的部分，這樣投資收益能對(duì)沖房貸利息。但是現(xiàn)在理財(cái)利率大多只有3%左右，且收益也不能保證了。趁現(xiàn)在手頭剛好有閑錢(qián)，不如先把錢(qián)還了，減少利息支出。”
借款人“搶著”還錢(qián)
面對(duì)“提前還貸潮”，多家銀行排起了長(zhǎng)隊(duì)。為控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模，多地銀行對(duì)提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制，甚至還有部分銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，只能線下協(xié)商辦理。
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)多家銀行提前還貸等待時(shí)間普遍已超過(guò)1個(gè)月，杭州地區(qū)部分銀行甚至需排隊(duì)4個(gè)月之久。
北京地區(qū)某國(guó)有大行一支行工作人員表示：“目前提前還款基本上需要提前30-45個(gè)工作日進(jìn)行預(yù)約，后期會(huì)按照約定日期扣款。扣款后估計(jì)1-2周時(shí)間可完成解押。”
此外，線上預(yù)約搶不到名額，也讓不少購(gòu)房者犯難。北京的趙先生告訴記者：“聽(tīng)個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)每天下午兩點(diǎn)會(huì)釋放一批額度，我設(shè)置了鬧鐘，每天到點(diǎn)刷一刷，但3月份的還是沒(méi)搶到。”
記者向該行工作人員了解到，目前提前還款業(yè)務(wù)量很大，可嘗試4月份的還款預(yù)約?？劭顣r(shí)間以線上預(yù)約為準(zhǔn)，也可線下與個(gè)貸經(jīng)理協(xié)商扣款時(shí)間。
目前記者了解到，深圳、珠海、天津等地區(qū)部分銀行已關(guān)停提前還款線上預(yù)約通道，或系統(tǒng)上始終無(wú)法選擇扣款日期。記者致電當(dāng)?shù)劂y行客服，部分銀行以系統(tǒng)更新為由，表示線上暫無(wú)法受理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。
借款人戴女士向記者吐槽：“房子是在天津老家買(mǎi)的，我現(xiàn)在長(zhǎng)期在上海工作，不能線上申請(qǐng)還款的話，意味著我還要因?yàn)檫@件事跑回去一趟，而且還不知道能不能一次辦完。”
此外，由于近期咨詢(xún)、辦理提前還款的工作量陡增，徐州、鄭州地區(qū)部分銀行甚至已明確貼出公告，告知借款人需排隊(duì)等待的時(shí)間。
專(zhuān)家提醒應(yīng)按需而行
談及部分銀行控制提前還款額度的原因，某股份行個(gè)貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果提前還款量加大，會(huì)直接對(duì)銀行利息收入產(chǎn)生影響，也會(huì)影響銀行整體上對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)的使用安排。此外，對(duì)于個(gè)貸經(jīng)理來(lái)說(shuō)，每年放貸額度都有一定的考核要求，提前還貸增加會(huì)導(dǎo)致其后期放貸壓力有所增大。
對(duì)于提前還貸的利弊，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，提前還款未必適合所有購(gòu)房者，貸款合同細(xì)則約定千差萬(wàn)別，不同地區(qū)政策不盡相同，每位借款人實(shí)際資產(chǎn)情況也各不一樣，提前還款要根據(jù)購(gòu)房者自身需求來(lái)把握，切不可盲目跟風(fēng)。
業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于部分選擇浮動(dòng)利率的借款人來(lái)說(shuō)，房貸利率會(huì)隨LPR每年進(jìn)行調(diào)整，可享受到利率降低帶來(lái)的實(shí)惠。
同時(shí)，提前還貸還應(yīng)注意在簽訂貸款合同時(shí)所選擇的還款方式以及已經(jīng)還款的時(shí)間。對(duì)于選擇等額本息的借款人來(lái)說(shuō)，如果前期已歸還了大部分利息，那么通過(guò)提前還款減少利息支出的效果并不明顯。
此外，還要注意當(dāng)?shù)卣呤欠駶M足“認(rèn)貸不認(rèn)房”，部分地區(qū)目前“認(rèn)貸也認(rèn)房”，那么在提前還款之后，再貸款的利率就以二套房來(lái)算，且首付比例提高，貸款年限縮短，并不能降低利息成本。（來(lái)源： 中國(guó)證券報(bào)）
